На асфальте: Экономика перекоса

Такое впечатление, что застройщики, жутко озабоченные текучкой (согласовать проект планировки, пройти экспертизу, договориться с монополистами о подключении), начисто забыли о главном вопросе: а кто, собственно, будет покупать все построенное?

Прорыв в новое состояние обозначился в конце прошлого года. В IV квартале 2012 г. на рынок было выведено 1,19 млн кв. м в Петербурге и пригородах. В I квартале 2013 г. - 1,04 млн кв. м. Во II квартале - 1,23 млн кв. м. Прежний (предкризисный) рекорд - 988 500 кв. м в IV квартале 2008 г. - оставлен далеко позади.

Формирование навеса

В I квартале, по данным аналитиков, новое предложение составило 21 000 квартир, спрос - 16 000. 5000 квартир осталось в запасе. Во II квартале вывели 24 140, а продали 18 500 - еще плюс 5640 квартир.

В то же время, по сведениям Росреестра, за первое полугодие в Петербурге было зарегистрировано 8414 договоров долевого участия, в Ленобласти - 9544. То есть в сумме - почти вдвое меньше, чем утверждают продавцы. Конечно, регистрация отстает от продаж, кроме того, есть еще кооперативные схемы и (кое-где) рудиментарные предварительные договоры, но ведь не половина рынка!

Первым полугодием аттракцион небывалой щедрости не ограничился. В июле компания Setl City открыла продажи в квартале «Лондон» (в Кудрове): 384 квартиры в первой очереди. Эта же фирма начала реализацию трех домов в жилом комплексе More (в микрорайоне «Балтийская жемчужина») - еще 1580 квартир. Там же КВС стартовала с ЖК «Линкор» - 1072 квартиры. «Лемминкяйнен» запустил продажу в ЖК «Тапиола» на наб. Обводного канала - еще 339 квартир в первой очереди. «Патриот-Нева», ЖК «Паркола» в Парголове: вторая очередь на 648 квартир. «Лидер групп», ЖК «Богатырь» на Богатырском проспекте: вторая очередь на 288 квартир. Группа ЛСР, ЖК «София» (Южное шоссе): более 850 квартир. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», только за один месяц - за июль 2013 г. - в Петербурге и Ленобласти продажи начались в 28 многоквартирных объектах. Всего в продажу поступило более 520 000 кв. м, 11 674 квартиры. До сих пор в Петербурге в год сдавали 40 000-45 000 квартир вместе с бюджетными.

В августе компания «Ленспецстрой» начала продажи в новом жилом квартале «Ленинградская перспектива» (Мурино) - 1146 квартир в первой очереди. ИСК «Мавис» там же, в Мурине, вывела на рынок 513 квартир в ЖК «Виктория».

Сокращать активность застройщики не планируют. Осенью 2013 г. «Строительный трест» начнет реализацию ЖК «Новоселье» (Ломоносовский р-н) - 330 000 кв. м только на первом этапе. Группа ЛСР в 2014 г. приступит к освоению 31 га в Шувалове (422 000 кв. м жилья). ГК «Колвэй» на участке в 100 га рядом с Пушкиным начнет строительство комплекса на 480 000 кв. м; по соседству в 2014 г. стартуют «Пулковские высоты» - еще 300 000 кв. м. В компании «Главстрой СПб» сменилось руководство, и теперь, как сообщает пресс-служба компании, появились реальные шансы договориться со Смольным о продолжении застройки в Юнтолове (плюс еще более 2,3 млн кв. м). В будущем году «Старт девелопмент» начнет реализовывать участки под застройку в городе-спутнике «Южный» (4,3 млн кв. м); постепенно обретают реальные контуры новые кварталы под Сестрорецком (более 2 млн кв. м на намывных территориях). В целом ситуация на первичном рынке складывается в пользу покупателей: предложение становится все более разнообразным и по географии, и по форматам.

Сдержанный спрос

Застройщики об угрозе кризиса перепроизводства предпочитают не рассуждать, о перспективах рынка высказываются умеренно-оптимистично. «Спрос и предложение сбалансированы», - говорит Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЦУН «ЛенспецСМУ» (входит в Etalon Group). «Прирост объемов предложения происходит с некоторым запасом относительно спроса, но это нормальная ситуация для любого потребительского рынка, где есть конкуренция, а покупатель располагает широкими возможностями выбора», - рассуждает гендиректор ГК «Город» Дмитрий Брызгалин. «Доля непроданного жилья в общем объеме составляет около 40%, - напоминает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. - Такая ситуация говорит о сбалансированности рынка». «Затоваривания опасаться не приходится, потому что спрос растет пропорционально объему предложения», - уверен Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад».

Однако звучат и более тревожные оценки. По данным аналитиков ГК «Бюллетень недвижимости», за полгода интерес к новостройкам (количество первичных обращений в поиске) снизился на 25%. Росреестр также не фиксирует заметного (пропорционального росту предложения) увеличения зарегистрированных договоров.

Реальные доходы петербуржцев, по данным Росстата, растут в пределах инфляции и в основном за счет бюджетников. До сих пор главным драйвером роста продаж в новостройках оставалась ипотека. Однако ее потенциал тоже не безграничен. В настоящее время в Петербурге тот или иной кредит в банке взяли 1,735 млн человек - более 37,7% населения города (в Москве - 29,8%).

В первом полугодии 2013 г. петербургские банки выдали ипотечных кредитов в 1,2 раза больше, чем за первые шесть месяцев 2012 г. Рынок жилищного кредитования тяготеет к новостройкам, отмечают эксперты. Доля кредитов на строящееся жилье в ипотечном портфеле Сбербанка составляет 35,5%, у «ВТБ 24» - примерно 50%. Средний размер займа сохраняется на уровне 2,2 млн руб. Смягчения условий кредитования ждать не приходится.

Рост предложения происходит неравномерно. «Предложение смещается в область, - говорит гендиректор компании Л1 Павел Андреев. - Но основной спрос сосредоточен в обустроенных районах Петербурга: по данным аналитиков, 73% покупателей предпочитают город, 27% готовы приобретать жилье за КАД. Растет разница в цене». По мнению Павла Андреева, такой перекос приводит к тому, что «для большинства покупателей приобрести жилье недалеко от метро становится практически невозможным». В обжитых районах цены необоснованно высоки, за КАД застройщики вынуждены демпинговать.

Доля рынка, приходящаяся на прилегающие к городской черте территории области и административно подчиненные Петербургу районы, с середины 2011 г. увеличилась с 23 до 35%, подтверждают специалисты «Colliers International Санкт-Петербург». Экономсегмент вытесняется на окраины и в пригород. В структуре предложения увеличилась доля массового жилья.

Ценовой маневр

За год (июль 2012 г. - июнь 2013 г.) цены на первичном рынке прибавили 7,4%, отмечают эксперты ИИЦ «Недвижимость Петербурга». А на вторичном рынке - всего 2,2%. Разрыв между стоимостью готового и строящегося жилья сократился с 14 до 8%. «Не дорожать жилье не может, приходится считаться с инфляцией, - полагает коммерческий директор компании «Мавис» Елена Пальчевская. - Дорожает все: земля, стройматериалы, оплата труда».

Большинство опрошенных «Ведомостями» застройщиков уверены, что снижаться цены не будут. В том числе и по причинам административного порядка. Вслед за городскими чиновниками областная администрация также заявила, что возможности бюджета ограниченны, следовательно, строительство социальных (а кое-где - и инженерных) объектов - забота застройщика. Эти затраты могут составлять до 40% в стоимости квадратного метра. А покупатель в коробку без социалки не поедет даже задешево. В пос. Бугры недавно случился характерный скандал. Застройщики возвели там три многоэтажки, а в эксплуатацию сдать не могут: детских учреждений нет, медицины нет и размещать их негде - вокруг частные земли. Покупатели голосуют ногами.

Альтернативой классическим новостройкам остаются апартаменты. Этот формат с некоторым отставанием от Москвы набирает популярность и в Петербурге. Комплекс YE'S от ГК «Пионер» допродается; в комплексе «Салют» (застройщик - компания «Пулковская») на Дунайском проспекте за первые 1,5 месяца продаж реализовано 100 единиц жилья (всего будет 600) и в сентябре девелопер планово повышает цены на 7-10%. На Московском проспекте NAI Becar реализует проект апарт-отеля «Вертикаль»; на Поклонной горе компания «С.Э.Р.» планирует возвести апарт-отель Ingria Tower (документы поданы в экспертизу). Точных данных по сравнительной динамике продаж нет, но похоже, что апартаменты застройщикам удается продавать быстрее, чем квартиры. Некоторое покупательское предубеждение остается, но это уже не такой весомый аргумент, как год-два назад.

Причины и следствия перекоса

С момента прихода к власти губернатора Георгия Полтавченко в августе 2011 г. девелопмент в Петербурге практически был заморожен: согласование проектов планировки и продление разрешений на строительство откладывались на месяцы и годы. Например, в комплексе «Платинум» на Свердловской набережной срок действия разрешения на строительство истек в июне 2012 г. Ждать продления застройщику пришлось год. Все это время квартиры нельзя было продавать и даже рекламировать (а кредит обслуживать приходилось). Эта история заканчивается благополучно - бумаги выданы, комплекс готовится к сдаче, однако оптимизма застройщикам такие сюжеты не прибавляют.

В середине 2012 г. чиновники публично заявляли, что в Петербурге и так строят слишком много. Дошло до того, что застройщики начали массово судиться со Смольным, оспаривая бездействие чиновников. Однако в конце 2012 - начале 2013 г. наметились благоприятные изменения: были проведены торги по нескольким участкам под застройку, ряд проектов получили разрешения на строительство.

С другой стороны, период заморозки привел к резкому усилению активности застройщиков в области, особенно в районах, прилегающих к мегаполису. В июле 2011 г. в Ленинградской области насчитывалось 116 новостроек, через год - 145, в июле 2013 г. квартиры продавались в 234 строящихся домах. Изменился и масштаб: теперь строят не отдельные дома на 100-200 квартир, а комплексы по 1000-1500 квартир. По данным компании «Город», во Всеволожском районе количество квартир в строящихся домах, поступивших в продажу в 2012 г., почти в 8 раз превысило уровень 2011 г.

Администрация области также старается ввести строительную активность в какие-то разумные рамки. Например, «СУ-155» не согласовали застройку в Янине - 850 000 кв. м на участке в 98 га (земля принадлежит компании): показатели по плотности застройки превышены, да и вообще, как оказалось, эта территория предназначена под сельское хозяйство. По-видимому, предстоят затяжные судебные процессы. С аналогичными трудностями столкнулся концерн NCC и некоторые другие.

Как сообщили в пресс-службе компании, "летом текущего года Ленобласть сняла с рассмотрения градостроительного совета проект планировки и межевания территории, расположенной в деревне Янино, девелопером по которому выступает ГК «СУ-155». В сентябре, все спорные вопросы были все же урегулированы: проект был доработан и претензии к компании сняты. В ближайшее время «СУ-155» продолжит работы по проекту"

Перенасыщенность регионального рынка новостроек предложением - факт. А вот насчет последствий есть разные мнения. Большинство аналитиков согласны с тем, что снижение средних цен маловероятно: застройщики упрутся в порог издержек. Затруднен и вывод на рынок новых недорогих проектов: в области девелоперам придется за свой счет развивать социалку, в городе дешевых пятен не осталось.

Наиболее вероятный вариант - растягивание сроков реализации. Но это «удовольствие» без критических последствий могут себе позволить лишь те, кто строит на собственной земле и за свои деньги. Компании, работающие по инвестиционному договору с городом, ограничены сроками и штрафными санкциями. Девелоперы, получившие проектное финансирование от банков, тоже вряд ли дождутся поблажек - у финансистов свои трудности. В лучшем положении «ветераны» - те, кто развивает проекты давно, постепенно пристраивая к ним все новые очереди. Для таких застройщиков действует «инерция спроса».

Покупателям предстоит крайне внимательно учитывать новые риски, прежде всего - по срокам ввода объектов.