Точка зрения: Схемы для инвестора

Строительство в России - процесс, от которого не ждут ничего хорошего. Раздутые бюджеты, несоблюдение сроков и низкое качество готовых объектов - лишь основная часть проблем, с которыми сталкивается каждый инвестор в процессе реализации нового проекта. Складывается впечатление, что многие уже воспринимают эту ситуацию как должное и заранее морально готовят себя к такому развитию событий. А ведь хочется, чтобы бюджет не разрастался, заявленное качество соблюдалось, сроки не сдвигались. Добиться этого можно, главное - с самого начала определить эффективный способ контроля и организации возведения своего объекта.

Со времен царской России типичным для нашей страны было, если выражаться современным языком, заключение нескольких прямых договоров с подрядными организациями. Переход к планово-административной экономике в советской России повлек определенные изменения. С исчезновением частного капитала в отрасли на первый план вышли государственные организации (отраслевые главки), которые выступали в роли технического заказчика и опирались только на итоговый результат - построен объект или нет. Сам процесс строительства и экономия средств их интересовали в меньшей степени.

Столкнувшись с проблемой обеспечения должного уровня контроля реализации проекта, государственные строительные организации СССР в конце 1920-х гг. разработали первую в нашей стране на тот момент форму соглашения генерального подряда. Генподрядная организация выполняла собственными силами часть работ на объекте, для остальных привлекала субподрядчиков. В итоге генподрядчик нес полную ответственность за качество, что было наиболее эффективно в той экономике. Инвестор, т. е. государство, в свою очередь, получал построенный объект.

Преимущество этой схемы в том, что, заключив договор с подрядной организацией с фиксированной оплатой, инвестор, если нет изменений в проекте, гарантированно получает результат за определенную сумму. Генподрядчик полностью несет ответственность за срыв сроков и некачественное выполнение работ. Его ответственность за невыполнение договора подряда распространяется на всю сумму соглашения. Однако существует вероятность того, что генподрядчик может переложить часть ответственности непосредственно на исполнителя работ.

Из минусов: в такой схеме у инвестора полностью отсутствует влияние на подрядчиков / поставщиков и, по сути, нет контроля качества работ. Генподрядчик самостоятельно проводит работу по отбору подрядчиков и поставщиков, и гарантий выбора наиболее качественных исполнителей по разумной цене не предусмотрено.

Схема генерального подряда по сей день используется во всех сегментах строительства, однако теперь по ней в основном возводят типовое жилье и коммерческую недвижимость, она привычна для всех девелоперов. Многие крупные проекты нефтегазовой отрасли реализуются с привлечением генподрядной организации - строительство морского газопровода Nordstream или крупнейшей в мире компрессорной станции «Русская», например. В то же время есть и печально известные случаи применения схемы организации строительства с использованием генподряда на крупных технологически сложных проектах, и это не только российские примеры. При реконструкции Центрального железнодорожного вокзала в Штутгарте ввиду сложности проекта и проведения двух блоков работ - подземных и наземных - было привлечено несколько генподрядных организаций, каждая из которых не преминула воспользоваться возможностью «переделать» проект под себя, что привело к увеличению сроков его реализации в 3 раза и бюджета проекта более чем на 1 млрд евро.

Если проект сложный и предполагает привлечение большого количества подрядных договоров или инвестор хочет сам выбирать поставщиков оборудования / исполнителей работ, схема проекта должна меняться. В таком случае создается группа управления строительным проектом или нанимается профессиональная управляющая компания (УК, project manager).

При такой схеме генподряд исключается из процесса строительства как таковой. Частично его функции выполняет компания, управляющая строительством, которая независима от субподрядных организаций и нанимает их напрямую. УК имеет влияние на подрядчиков (и управляет ими), а также на основных производителей работ, финансовая ответственность распределяется пропорционально между этими организациями. У инвестора появляется возможность более эффективно контролировать риски, отслеживать качество работ и цену поставок. Привлечение УК обосновано в первую очередь тогда, когда проект технологически сложный и дорогой и качество выполнения работ имеет ключевое значение при дальнейшей эксплуатации, например строительство химического завода, объектов генерации энергетики и т. п.

Среди минусов схемы организации строительства с привлечением УК стоит отметить, что УК получает вознаграждение в зависимости от сложности проекта на основе почасовых ставок, поэтому усложняется контроль стоимости услуг самой УК и эта стоимость часто оказывается завышенной. К примеру, в американской практике строительства стоимость таких услуг доходит до 10% от полной стоимости строительных работ.

Чаще всего УК привлекают на крупные проекты по развитию инфраструктуры и энергетики (строительство скоростного железнодорожного сообщения между московскими железнодорожными вокзалами и аэропортами, возведение ГРЭС и ТЭЦ с высоким показателем мощности - более 400 МВт). Безусловно, по такой схеме можно построить и объекты коммерческой недвижимости, однако это не имеет ни технологической, ни экономической целесообразности.

Существует альтернативная схема, когда инвестор решает контролировать процесс строительства самостоятельно. Так, например, было с реализацией проекта нового аэропорта Берлина. Инвестор в лице правительства решил не пользоваться услугами генеральной подрядной организации или УК и контролировал процесс стройки своими силами. На данный момент сроки сдачи аэропорта откладываются уже второй раз с середины 2013 г. на начало 2014 г. Многие эксперты утверждают, что главной ошибкой стало неиспользование одной из привычных схем организации строительства. В этом случае финансовые траты не прекратятся и по завершении возведения объекта, ведь все огрехи строительства придется переделывать в процессе эксплуатации.