Ориентиры: Всегда на высоте

Они сидят в таком прекрасном офисе, который дорого стоит, да еще и на верхнем этаже, наверное, это действительно успешный и «дорогой» бизнес - так или примерно так рассуждают клиенты финансовых, консалтинговых, сырьевых компаний, занимающих самые-самые верхние кабинеты.

Произвести впечатление - главная задача кабинетов «на высоте». «Из-за желания быть выше остальных часть арендаторов готова на более высокую ставку при прочих равных (метраж, отделка)», - знает Александр Эльстер, коммерческий директор проекта «Меркурий сити».

И хотя многим сотрудникам некомфортно работать в таких помещениях, «имидж - все». Поэтому претендующие на высокий статус арендаторы готовы платить на 20-30% больше своих нижних соседей (в «невысотных» объектах каждый этаж прибавляет примерно 5% к арендной ставке). В среднем в «Москва-сити» ставки находятся на уровне $650-950 за 1 кв. м в год, а верхние этажи сдаются уже по $1150, отмечает Елизавета Голышева из Jones Lang LaSalle.

В башне «Меркурий сити» в ММДЦ арендная ставка растет на $30-40 за каждые пять этажей, говорит Александр Эльстер (офисы располагаются с 4-го по 40-й этаж). Разброс ставок между нижними и верхними этажами - $200-250 за 1 кв. м в год. В «Городе столиц», по данным Capital Group, арендная ставка начинается от $800 за 1 кв. м в год без отделки. На цену больше влияет вид из окна, а высота не всегда гарантирует хорошие видовые характеристики, поправляет Мария Сергиенко из Capital Group. Разница в ставке на видовые и невидовые офисы может достигать 30%. Самые дорогие офисы в «Москва-сити» находятся на верхних этажах здания С «Башни на набережной». Базовые ставки на них начиная с 50-го этажа могут достигать $2000 за 1 кв. м.

Практичный подход

Специальный спрос на высотки не фиксируется еще с «докризисных времен», утверждает Елена Денисова из CBRE: «В запросах встречаются «кремлевские виды» (традиционно инвестиционные и финансовые компании), а высотки - нет». С кризисных времен превалирует прагматичность. Елена Колесникова из Cushman & Wakefield подтверждает: «Нечасто встречаются арендаторы, заинтересованные именно в небоскребе». На рынке по-прежнему главное - расположение и ставки аренды.

Зданий выше 20 этажей в Москве более 20: объекты «Москва-сити», «Нордстар тауэр», «Монарх», подсчитали в Cushman & Wakefield, самые высокие - свыше 50 этажей - располагаются в «Москва-сити». В ММДЦ предложение сейчас есть, к примеру, в «Башне на набережной», в том числе и на верхнем этаже; активно сдаются «Меркурий сити», Evolution Tower и «Око», вышел на рынок «IQ-квартал».

Можно снять видовые этажи в зданиях сегмента «прайм», добавляет Денисова: «Романов двор», «Белые сады», «Павелецкая тауэр», Wall Street, Central City Tower, «Домников», «Лотте», «Ньютон» и проч.

Плата за вид

На виды из высотных офисов реагируют все без исключения арендаторы - и зарубежные, и российские, делится Мария Сергиенко. Не все могут себе позволить «высоту», сожалеет она, и не только из-за цены: «Встречаются европейские компании, которым арендовать высотные офисы не разрешают штаб-квартиры, ссылаясь на небезопасность из-за более долгого эвакуационного пути».

Высотные здания, по словам Голышевой, в первую очередь интересны клиентоориентированному бизнесу, например инвестиционным банкам. Интересуются ими юридические компании, производственные (российские). Международные компании, особенно американские, напротив, стремятся «вниз», добавляет Денисова.

Еще один актуальный фактор - возможность снять большие площади. Все клиенты, которым нужено больше 10 000 кв. м, а то и 5000 кв. м, в обязательном порядке смотрят на «Москва-сити», утверждает Голышева. Спрос формируют крупные компании, которым необходимы площади, недостижимые в менее масштабных проектах, согласна Елена Колесникова. «Меркурий сити» ориентирован на арендаторов, которые интересуются блоками до 20 000 кв. м и более, рассказывает Александр Эльстер.

Запрашиваемые ставки, по словам Колесниковой, довольно стабильны. В объектах «Москва-сити», по данным Capital Group, пустует чуть более 20% (без учета башни «Меркурий»). В целом по Москве в высотках уровень вакантных помещений - менее 9%, отмечает Колесникова.

Но самые дорогие этажи в «Москва-сити» заняты апартаментами, офисы на них не предлагаются. Продажа апартаментов выгоднее, резюмирует Александр Ошурко, заместитель гендиректора Praedium.