Точка зрения: Концепция приемлемых убытков
С каждым годом при реализации новых строительных проектов нагрузка на действующую социальную инфраструктуру возрастает, что может привести в будущем к системному кризису.
Решать проблему дефицита детсадов, школ и т. д. власти намерены за счет резервного фонда - после того как размер его средств превысит 7% ВВП. Но на строительство необходимых жителям России социальных объектов этих денег явно не хватит.
Нужны частные инвестиции. Однако инвесторы не стоят в очереди на строительство детсадов и школ. Для изменения ситуации требуются юридические и экономические стимулы со стороны государства. Текущие правила строительства почти идентичны что для социальных объектов, что для коммерческих. Ключевым направлением реформы может быть введение нового порядка, предполагающего снижение издержек частных инвесторов.
Очевидно, что застройщики не могут себе позволить строить социальные объекты в ущерб коммерческим интересам. С каждым годом «легких» площадок становится все меньше, девелоперы вынуждены заниматься комплексным освоением территорий, что удлиняет строительный цикл и повышает кредитную нагрузку. Проекты реализуются на территориях, где уже есть дефицит социальной, а также транспортной и инженерной инфраструктуры, который восполняется за счет дополнительных затрат.
Финансовые модели застройщиков не выдерживают больших инфраструктурных обременений. Бывает, что на местах требуется точечное строительство, например поликлиники или школы, но частные инвестиции в такие проекты найти сложно. Компании вынуждены отказываться от многих некрупных проектов, которые можно реализовать при более щадящих инвестиционных издержках. Как результат мы получаем снижение объема строительства новостроек.
Для снижения остроты проблемы и стимулирования строительства социальных объектов необходима концепция «приемлемых убытков», принятая на государственном уровне. Например, застройщики могут быть освобождены от платы за подключение к инженерным сетям. Может оказаться полезным введение правила о предоставлении земельных участков для строительства социальных объектов на праве безвозмездного срочного пользования. Пока что застройщики получают их за плату - на правах аренды или в собственность.
Государство также может предоставить застройщикам те или иные налоговые льготы. Налоговый кодекс РФ в действующей редакции недостаточно адаптирован для решения проблемы дефицита соцобъектов. От уплаты НДС освобождены застройщики, безвозмездно передающие их местным властям. Однако работы по строительству, например, поликлиник, больниц и школ облагаются НДС по ставке 18% ровно так же, как и работы по строительству коммерческих и жилых зданий.
Муниципальные организации пока обязаны при приемке построенных застройщиками социальных объектов платить налог на прибыль в федеральный бюджет. Это не стимулирует местные власти к их приемке, а совсем наоборот. На наш взгляд, в законодательстве необходимо особо зафиксировать регламент передачи построенных девелоперами социальных объектов в муниципальную собственность. Пока этот порядок устанавливается произвольно по усмотрению местных властей. Правовой хаос в этой сфере увеличивает риски застройщиков.
Земельные участки, на которых строятся соцобъекты, могут быть освобождены от оплаты земельного налога как на период их строительства, так и на период эксплуатации. Пока на такие земельные участки начисляется налог в размере 1,5% от их кадастровой стоимости.