Избыток офисов

До конца года офисный рынок Петербурга может пополниться рекордным количеством площадей высокого класса. В III квартале было введено шесть бизнес-центров (пять из них относятся к классу А) общей площадью 48 000 кв. м, а с начала года - 120 000 кв. м (рост - 9% к аналогичному периоду прошлого года), говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle (JLL). Последний квартал может стать рекордным для офисного рынка Петербурга - при реализации всех заявленных девелоперами планов за финальные три месяца объем ввода превысит совокупный результат предыдущих трех кварталов. До конца года может быть введено около 140 000 кв. м - в 4,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали эксперты JLL. Всего, по их данным, за 2013 г. рынок может пополниться 260 000 кв. м новых площадей, из которых около 170 000 кв. м относится к классу А.

Доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А (действующих и строящихся, где началась арендная кампания) в III квартале 2013 г. увеличилась на 6 п. п. по сравнению с предыдущим кварталом и достигла 21%, отмечает Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg. С начала года доля вакантных площадей увеличились на 14,4 п. п., добавляет она. В основном это связано с выходом на рынок аренды новых проектов, в действующих бизнес-центрах класса А доля незанятых площадей на конец III квартала 2013 г. составила 11%, указывает Пузанова. По данным Knight Frank, аналогичная тенденция, хоть и не настолько выраженная, наблюдается и в бизнес-центрах класса В, доля вакантных площадей там равна 9%, в сравнении со II кварталом она выросла на 2,2 п. п., а с начала года - на 3,5 п. п.

«Растет и спрос: объем чистого поглощения в III квартале составил 61 000 кв. м, это самый высокий показатель в аналогичных кварталах с 2009 г., приводит пресс-служба JLL слова Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании в Петербурге.

По данным JLL, за прошедший квартал арендные ставки в рублях не изменились, а в долларах снизились на 5%, для бизнес-центров класса А они составляют $340-420 за 1 кв. м в год, класса B - $250-330 за 1 кв. м в год. Ставки предложения в классе В снизились, но это объясняется тем, что вакантные площади остаются только на периферии, отмечает Пузанова. Что касается класса А, то в ближайшей перспективе роста ставок в этом сегменте не предвидится, добавляет она.

«Сенатор» не собирается менять свою ценовую политику, поскольку бизнес-центры компании находятся в хороших местах, говорит управляющий директор сети «Сенатор» Дмитрий Золин. Далеко не все проекты, заявленные как класс А, на самом деле к нему относятся, констатирует он. Кроме того, практика показывает, что не все заявленные к сдаче объекты сдаются в срок, добавляет он.

Крупнейшей сделкой на рынке аренды в III квартале эксперты называют сдачу в аренду «Газпром экспорту» 12 300 кв. м в бизнес-центре «Сенатор» на ул. Профессора Попова. В эти площади включена и парковка, знает один из участников рынка недвижимости. Золин детали сделки не комментирует.

Директор по продажам ГК Leorsa Анна Гусева тоже не видит большого количества прямых конкурентов для бизнес-центра класса А на Малоохтинском проспекте, строительство которого Leorsa собирается завершить до конца года. В этой локации сопоставимых объектов нет, считает она. Leorsa предлагает офисы по 1500-1800 руб. за 1 кв. м в месяц. Уже есть предварительный договор на аренду 4500 кв. м, утверждает Гусева, не называя потенциального арендатора. Вместо снижения ставок арендаторам можно предлагать расширенный перечень услуг, бонусы и т. д., считает Гусева.