На асфальте: Оттенки серого

Холдинг Etalon Group приступает к освоению территории Завода им. Калинина на Васильевском острове. На площадке в 8,4 га компания планирует возвести около 190 000 кв. м жилья (более 2000 квартир). Строительство начнется в будущем году.

Побочный результат - медленно, но неуклонно растущие цены на жилье. Теперь под сомнение поставлен главный земельный резерв: Смольный заявил, что производство в городе надо оставить.

Промышленные территории на городских картах закрашивают серым. Как недавно заявил на международном семинаре председатель комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Олег Рыбин, «промка» занимает 13,6% общей площади города, это 19 000 га. Две трети, по данным КГА, заброшено или не используется. Олег Рыбин считает, что Петербург «должен найти подход в решении этой проблемы, чтобы устранить диспропорции в развитии города».

Алексей Шаскольский, замруководителя департамента оценки ИПП, приводит другие цифры: «В Петербурге на «серый пояс» приходится более 40% центральной части. В среднем европейском городе промышленные предприятия занимают около 10% общей площади». При прежней власти (в период правления Валентины Матвиенко) стратегия была хотя бы продекларирована: производству вокруг исторического центра не место, заводы надо выводить из города. Губернатор Георгий Полтавченко призывает «не спешить» в решении этой проблемы. На встрече с руководителями промышленных предприятий он посоветовал предпринимателям строить на пустующих площадках «арендное жилье для рабочих».

Выжидательная (если не сказать - пассивная) позиция власти наглядно выражена в истории с поправками в генплан. Чтобы на бывшей «промке» строить жилье, нужно внести изменения в главный градостроительный документ. За последние 1,5 года собственники земельных участков подали в комиссию по внесению изменений в генплан около 2500 предложений. Одобрены (не приняты, а только одобрены) не более 10%. Секретарь комиссии Александр Мюльберг специально подчеркнул: «Все проекты, предусматривающие строительство большого объема жилья, отклонены».

Еще два характерных сюжета. В июне администрация отказала Кондитерской фабрике им. Крупской - кондитеры просили изменить целевое назначение освобожденного от производства участка в центре города. В августе градсовет отказался одобрить концепцию редевелопмента бывшей территории завода «Петмол» в Московском районе. И в этом случае речь идет о площадке (11 га), с которой действующее производство уже выведено.

В сентябре на форуме Proestate в Москве прошла конференция по редевелопменту. Дмитрий Киселев, зампред правления компании «Охта групп», рассказывал о петрозаводском проекте. Площадка бывшего Онежского тракторного завода в центре города, 21 га, часть объектов - памятники; здесь появляется дорогое жилье и торговые зоны, все изящно и довольно убедительно. Но почему петербургская компания делает все это в Петрозаводске? И почему в Сестрорецке ровно такой же проект («Петровский Арсенал», южная часть Сестрорецкого инструментального завода, 14 га, инвестор - Jensen Group) безнадежно заморожен с 2008 г.? Девелопер - компания Sestra River уже и производство вывела в технопарк в Конной Лахте, но застряла в согласованиях, в бесконечно меняющемся городском законодательстве.

Фабрики - жильцам!

Тем не менее жилье на территории бывших промзон строится - и весьма активно. Стоит подчеркнуть: как правило, это весьма привлекательная локация, нередко - видовые площадки.

ЖК «Леонтьевский мыс» расположен на Петроградском острове, у слияния Малой Невки и Ждановки. «Раньше эта площадка принадлежала заводу «Красное знамя», - говорит гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков, но цехов здесь не было, были стрелковый тир, несанкционированная свалка. Генпланом была предусмотрена жилая зона. Здесь строится 19 корпусов (400 квартир). Жилье займет 56 000 кв. м, на 16 000 кв. м инфраструктура, а также небольшая марина на 50 судов. Комплекс рассчитывают сдать до конца года.

«Серая зона» - перспективное направление, считает Игорь Оноков. Только не надо ставить цель непременно застроить все промышленные площадки жильем: «Должны оставаться и промышленные предприятия, но современные. Высокие технологии не поедут за КАД». В прошлом году его компания купила историческое здание пивоваренного завода «Новая Бавария» на Петровском острове. Девелопер намерен реконструировать объект под общественно-деловые и жилые функции.

Рядом с «Леонтьевским мысом», на наб. Адмирала Лазарева, возвышаются корпуса комплекса «Премьер палас» (застройщик - компания «Л1»). Пятно застройки исторически принадлежало заводу «Вулкан», но было выкуплено у предприятия и переведено под жилую застройку. В конце 2012 г. «Л1» получила разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди. Это дом на 268 квартир общей площадью 23 400 кв. м (110 000-140 000 руб. за 1 кв. м, видовые пентхаусы - по 390 000 руб. за 1 кв. м). Руководитель компании Павел Андреев комментирует: «Особенность комплекса - квартиры с террасами на верхних этажах, с которых открываются виды на Неву и Крестовский. Действующий высотный регламент уже не позволяет строить такие объекты».

В прошлом году началось строительство многофункционального комплекса Riverside на Ушаковской набережной. Участок в 6,8 га принадлежал Северному заводу (ВПК). В 2006 г. надел приобрела компания «РГС-недвижимость» (один из учредителей столичной «Кловер групп»). До кризиса англичане из бюро Chapman Taylor спроектировали здесь крупный МФК на 300 000 кв. м с преобладанием коммерческой функции. Инвестор рекультивировал территорию, затем случился кризис. В 2011 г. проект приобрела Setl Group («Кловер групп» также осталась в проекте). Строящийся комплекс - это шесть жилых домов бизнес-класса (33 730 кв. м), гостиница, офисный центр, детский сад. На старте продаж цены варьировались от 100 000 до 250 000 руб. за 1 кв. м.

Нерентабельное производство

Несомненный лидер по освоению «промки» (собственной) - группа ЛСР. За последние пять лет ЛСР вложила в строительство новых и реконструкцию существующих заводов более 40 млрд руб. Попутный эффект - компания освободила крупные территории для жилищного строительства.

Например, квартал «София» строится в Купчине, на месте бывшего кирпичного завода «Керамика». На участке в 21,9 га будет 23 дома высотой 20-25 этажей, в общей сложности более 6000 квартир (около 305 000 кв. м). Сейчас активно строится семь первых корпусов. Цена 1 кв. м стартовала с 74 000 руб., сейчас - 81 000- 86 000 руб.

Группа ЛСР освободила от производства участок на Октябрьской набережной, 42, здесь девелопер собирается построить около 650 000 кв. м жилья (готовится проект планировки территории). Закрылось производство на пр-те Энергетиков.

На бывшей территории завода «Электрик» (пр-т Медиков, Петроградская сторона) в этом году начались продажи квартир в первых трех зданиях жилого комплекса бизнес-класса «Европа сити». Предприятие переехало в пос. Кикерино. Сначала здесь планировался офисный комплекс, потом девелопер решил строить жилье. Право на застройку компании пришлось отстаивать в суде.

«Освобождение участков под жилищное строительство, конечно, важно, но вторично. Держать заводы в городе нерентабельно не только из-за их устаревшего оборудования, но и из-за сложностей логистики. Я уверен, что в городе должны оставаться предприятия, но только те, что специализируются на высоких технологиях. Желание некоторых чиновников сохранить за частью территорий промышленный статус невыполнимо - нормально работать заводы там просто не смогут», - говорит председатель правления группы ЛСР (а в прошлом вице-губернатор Петербурга по строительству) Александр Вахмистров.

Апарт для центра

Нежелание города перекраивать генплан застройщики научились ювелирно обходить. Во многих случаях даже нет необходимости менять назначение участка. Просто вместо жилья на территории промышленно-деловой зоны можно возводить комплексы с апартаментами.

Это направление девелопмента в Петербурге пока еще не получило такого размаха, как в Москве. Однако в 2013 г. почти каждый месяц заявлялись новые апарт-проекты.

Этот сегмент отчетливо делится на две группы. Первая - объекты, где недорогие апартаменты строятся вместо жилья. К этой категории можно отнести комплекс YE'S ГК «Пионер», комплекс Salut! от «Союзинвест девелопмента», проектируемую башню Ingria Tower от компании «С.Э.Р.» и некоторые другие. Экономические резоны очевидны: нет нагрузки по социалке (недавно председатель комитета по строительству Михаил Демиденко заявил, что социальные объекты строители обязаны не только строить, но и дарить городу), нет жестких ограничений по инсоляции (это дает возможность запроектировать больше студий в квартирографии).

Вторая группа - дорогие объекты в уникальных местах. К бизнес-классу можно отнести апарт-комплекс NAI Becar на Московском проспекте (от 130 000 за 1 кв. м), проект Avenue-Apart группы «Бестъ» на ул. Академика Павлова (от 100 000 за 1 кв. м). В формате апартаментов строится элитный комплекс «Монферран» на Конногвардейском бульваре. Застройщик - компания «Патриот-Нева», входящая в группу «Интеко», цены - от 157 000 до 760 000 руб. за 1 кв. м.

До сих пор в открытой продаже можно найти отдельные номера в гостинице Taleon. По данным гендиректора агентства «Мир квартир. Элит» Петра Войчинского, цены на номера начинаются с 12 500 евро за 1 кв. м; если из окна открывается вид на Большую Морскую - от 20 000 евро, на Мойку - 30 000 евро. Три эксклюзивных варианта («Император», «Императрица» и «Империя») владелец Taleon Александр Ебралидзе рассчитывает продать по 50 000 евро за 1 кв. м. Впрочем, этот объект выставляется и целиком за 12 млрд руб. Участники рынка обсуждали слух об интересе, который проявляет к Taleon могущественное управление делами президента; пока эти слухи никак не подтвердились.

Формат апартаментов выбран застройщиком для реализации одного из самых амбициозных петербургских проектов - реконструкции и приспособления под современное использование дома на Конюшенной площади, 1. Инвестор «Плаза лотусгрупп» планирует восстановить памятник и создать в исторических стенах апарт-отель класса люкс. Документы поданы на экспертизу в КГИОП. По предварительным сведениям, обновленный комплекс будет включать 69 апартаментов, рестораны, SPA-салоны и фитнес-клуб под управлением известного гостиничного оператора. Организаторы проекта рассчитывают, что проект реконструкции станет катализатором для развития прилегающих зон Конюшенной площади.

Многие эксперты согласны с тем, что формат апартаментов может стать спасительным решением для кварталов исторического центра (и жилых, и промышленных): реконструкция под жилье там невозможна из-за ограничений, заложенных в СНиПах, а офисные или чисто гостиничные функции не проходят по экономике.