Ориентиры: Мозаика рынка

Главные покупатели

Пенсионные фонды станут основной движущей силой роста инвестиций в недвижимость в мире, прогнозируют аналитики Jones Lang LaSalle (JLL). «В течение следующих 15 лет они имеют потенциальную возможность увеличить размеры инвестиционного рынка в 2 раза», - заявил Роберт Стассен, глава направления исследований европейских финансовых рынков и инвестиций JLL.

Объем сделок в первой половине 2013 г. в мире достиг наивысшего уровня за последние пять лет, составив $225 млрд. В III квартале 2013 г. объем вложений - $125 млрд, что на 3% выше показателя предыдущего квартала и на 25% выше результата аналогичного периода 2012 г. Всего объем транзакций за три квартала ($350 млрд) на 16% превысил показатель соответствующего периода прошлого года. JLL прогнозирует, что по итогам 2013 г. объем вложений достигнет $475-500 млрд.

В глобальном объеме уровень сбережений возрастает и недвижимость является привлекательным активом для временного размещения этих средств, полагает Стассен. По экспертным оценкам, к 2022 г. в Китае накопят $14,4 трлн, а в США - $4,4 трлн.

Чужие деньги

В рейтинге мировых деловых центров Москва заняла 20-е место, сообщается в отчете Cushman & Wakefield «Города мира - борьба за инвестиции» за 2012 г. Самым привлекательным и крупным рынком по объему инвестиций в коммерческую недвижимость третий год подряд остается Нью-Йорк - общий объем инвестиций увеличился на 39% до $49,2 млрд. Лондон показал рост в 6%, собрав $32,3 млрд. Лос-Анджелес опередил Токио и занял 3-е место в рейтинге.

Всего в коммерческую недвижимость мира вложено $649 млрд. Самый привлекательный для инвесторов офисный рынок находится в Лондоне, торговой недвижимости - в Гонконге, складской и индустриальной недвижимости - в Лос-Анджелесе, гостиничной и жилой - в Нью-Йорке. Москва поднялась с 23-го места на 20-е, по объему вложений в торговую недвижимость она находится на 10-м месте. 25 городов на вершине рейтинга аккумулируют около 53-55% общего объема инвестиций.

Убытки отельеров

Доходность гостиниц в этом году снизится на 1-4% по сравнению с 2012 г., прогнозирует руководитель департамента гостиничного бизнеса Jones Lang LaSalle Дэвид Дженкинс. Исключение составит только люксовый сегмент, загрузка там не меняется с 2010 г., тариф за тот же период вырос на 7%. В верхнем ценовом сегменте отелей заполняемость высокая - 71%, но цены снизились на 1%. В отелях средней категории загрузка упала, а цена не менялась с 2010 г. Летом большинству гостиниц Москвы помог чемпионат мира по легкой атлетике. Это улучшило ситуацию за год в целом, хотя его начало было не слишком динамичным, рассказывает Дженкинс. Появление около 4500 новых номеров в будущие три года, безусловно, окажет сильное влияние на рынок, добавляет он.

Арендаторы выбирают Москву

Большинство всех строящихся в Восточной Европе торговых площадей приходится на долю Москвы (43,1%), Санкт-Петербурга (17,7%) и Киева (27,8%), говорится в исследовании Colliers International.

В 2014-2015 гг. в российской столице ожидается ввод 1,1 млн кв. м арендуемой площади (GLA) - рекордный показатель за последние 10 лет, когда в среднем на рынок выводилось по 300 000-400 000 кв. м в год. «Возросший спрос со стороны ритейлеров активизировал девелопмент в Московском регионе», - объясняет Михаил Свердлов, директор отдела агентских услуг департамента торговой недвижимости Colliers в России. Москва до сих пор не обеспечена качественной торговой недвижимостью: на 1000 человек приходится 273 кв. м. В других столицах Восточной Европы - почти в 2,5-3 раза больше: 789 кв. м в Загребе, 708 кв. м в Братиславе, 655 кв. м в Праге, 546 кв. м в Будапеште и 434 кв. м в Варшаве.

Прогноз для России

Объем инвестиций в российскую недвижимость в 2013 г. может достигнуть $8 млрд, прогнозируют эксперты Jones Lang LaSalle. По итогам первых трех кварталов этого года российский рынок инвестиций в недвижимость показал небольшой рост активности (+1,3%) в сравнении с соответствующим периодом прошлого года. Общий объем вложений в недвижимость России составил $5,3 млрд. В III квартале было всего $1,5 млрд (снижение на 37,8% к аналогичному периоду предыдущего года).

В регионы в III квартале было вложено около 20% общего объема - $299 млн. В этот период была закрыта крупнейшая в истории рынка региональной недвижимости сделка - продажа ТЦ «Аура» в Новосибирске (около $260 млн).

Тверская на 11-м месте

Москва вошла в список самых дорогих городов в мире для ритейлеров - 11-е место у Тверской улицы, говорится в отчете Colliers International Global Retail Highlights. Первенство в рейтинге самых дорогих торговых улиц удерживает Пятая авеню в Нью-Йорке, лондонская Олд-Бонд-стрит в 2013 г. сместилась на пятую строчку, уступив четвертую позицию нью-йоркской Мэдисон-авеню. Ставки аренды в главных мировых торговых коридорах по сравнению с прошлым годом в целом возросли: в 69 из 129 рассмотренных объектов ставки повысились, в 41 остались на прежнем уровне и лишь в 19 снизились.

Миллионы зеленых

До конца 2015 г. объем рынка зеленых офисов и складов в России может достигнуть 1,2 млн кв. м; также планируется сертификация 1,7 млн кв. м спортивных и инфраструктурных объектов, сообщил Кристоф Вичич, член совета директоров Jones Lang LaSalle и председатель комитета по недвижимости Ассоциации европейского бизнеса. В настоящее время в России по международным экологическим стандартам сертифицировано 24 объекта: 12 зданий по BREEAM, шесть по LEED, пять по BREEAM In-Use, а также одно по LEED и BREEAM одновременно. Их совокупная площадь составляет 450 000 кв. м. Одним из драйверов развития этого рынка сейчас выступают мероприятия международного уровня - Олимпиада в Сочи 2014 г., чемпионат мира по футболу 2018 г., большинство объектов для которых должны быть сертифицированы, отмечает Кристоф Вичич.

Карта новых проектов

1. ТРЦ «Райкин плаза» Застройщик: ГК «Ташир» Площадь: 70 000 кв. м Где: ул. Шереметьевская, 6, стр. 1, ст. м. «Марьина Роща» ТРЦ «Райкин плаза» находится рядом с Центром культуры, искусства и досуга им. А. Райкина (также построен «Таширом»). На четырех торговых этажах разместилось 150 магазинов, восемь ресторанов, три кафе, семь операторов фудкорта, 5-зальный кинотеатр, детский развлекательный центр. В комплексе предусмотрены двухуровневая подземная парковка и зона уличной парковки в общей сложности на 800 машино-мест. Общий объем инвестиций - около 8 млрд руб. 2. ТЦ «Рио» Застройщик: ГК «Ташир» Площадь: 75 000 кв. м Где: Ленинский проспект, вл. 109 В «Рио» на Ленинском проспекте представлено примерно 140 арендаторов, среди них - «М.видео», 8-зальный кинотеатр «Синема стар», супермаркет «Зеленый перекресток», H&M, Reserved, «Снежная королева» и др. Объем инвестиций ГК «Ташир» составляет 5 млрд руб. 3. Индустриальный парк «PNK-Север» Застройщик: PNK Group Площадь: 400 000 кв. м Где: Рогачевское шоссе, 27 км от МКАД Мультитемпературный склад в индустриальном парке «PNK-север» общей площадью более 43 000 кв. м будет построен для компании «Верный» (продуктовая сеть). Планируется, что «Верный» сможет приступить к эксплуатации склада в августе 2014 г. 4. Логистический комплекс «Никольское» Застройщики: Eastward Capital и National Consulting Площадь: 106 000 кв. м Где: 35 км от МКАД, д. Никольское Строится на участке площадью 18 га у д. Никольское, рядом с городским поселением Икша, в 800 м от трассы А-107 (Московское малое кольцо). Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на II квартал 2014 г. 5. Логистический парк «Радумля» Застройщик: TGC Площадь: 700 000 кв. м Где: 30 км от МКАД, д. Радумля Складской комплекс располагается на Малом бетонном кольце около Ленинградского шоссе. Площадь участка - 138 га. Объем инвестиций составит около $700 млн. 6. Бизнес-парк «К2» Застройщик: Storm Properties Площадь: 74 000 кв. м (арендуемая) Где: 2 км от МКАД по Калужскому шоссе В бизнес-парке будет четыре 7-этажных офисных здания. Концепцией проекта предполагается наличие необходимой инфраструктуры: кафе и рестораны, банковские отделения, магазины и т. п. 7. БЦ Pallau RB Застройщик: «Ферро-строй» Площадь: 56 200 кв. м Где: 1-й км Рублево-Успенского шоссе Строительство бизнес-центра на пересечении Рублевского шоссе и МКАД началось в июне 2011 г., завершение запланировано на II квартал 2014 г. Автор проекта - архитектурное бюро «Сергей Киселев и партнеры».