Ориентиры: Дефицита больше нет
На рынке жилья Москвы цены стоят, квартиры - висят, риэлторы и продавцы ждут. Эксперты уверены: это на годы.
«Рынок стоит», - жалуются брокеры. «Звонков нет», - вторят продавцы квартир. Объем предложения жилья на вторичном рынке превышает объем сделок в 4 раза: 42 000 единиц против 12 000 сделок в сентябре (данные «Инкома» и Росреестра). На рынке новостроек разрыв еще больше: примерно 27 000 единиц жилья и 1300-1800 заключенных договоров участия в долевом строительстве (данные Est-a-Tet и Росреестра). Итого продается ежемесячно около 70 000 единиц, а покупается 10 000-14 000.
Стабильность не радует
Объем предложения на вторичном рынке почти не изменился с декабря прошлого года (тогда было на 3% больше, по информации «Инкома»). А количество новостроек за год, со II квартала 2012 г. по II квартал этого года, увеличилось со 121 корпуса до 145, подсчитали в Est-a-Tet. Но в прошлом году ни брокеры, ни девелоперы не жаловались на «стабильный рынок», как они деликатно называли стагнацию. Срок экспозиции б/у квартир был примерно 2-2,5 месяца.
Прошел год, и та же стабильность уже не радует продавцов. «В прошлом году рост цен на вторичном рынке Москвы составил 6%. В этом году я прогнозировал 2-4%, но по факту с начала года цены увеличились всего на 1%», - комментирует Александр Пыпин, директор аналитического центра «Гдеэтотдом.ру». «Рост на 1% мы ростом не называем. При учете инфляции это означает снижение цен», - замечает руководитель аналитического центра «Инкома» Дмитрий Таганов. Зато вырос срок экспозиции квартир, по данным Est-a-Tet, с прошлогодних 2-2,5 месяца до 4-5. По информации агентства недвижимости «Савва», 103 дня в сентябре, 125 дней в августе.
Рекордный объем сделок в 2012 г. в сочетании с ростом сроков экспозиции говорит о том, что продавцов на рынке стало много больше. «В голове рисуется что-то вроде «москвичи хотят избавиться от своих квартир», но в это не слишком верится», - размышляет Пыпин. По мнению Таганова, стагнация продлится еще 5-10 лет.
Областные страдания
Подмосковный рынок вторичного жилья находится в более глубокой «стабильности», там сроки экспозиции удлиняются уже третий год. Эксперты корпорации риэлторов «Мегаполис-сервис» подсчитали, что за три года срок экспозиции квартир на вторичном рынке Подмосковья вырос в 1,5 раза - с 75 дней до 97.
Увеличение сроков экспозиции вынуждает продавцов идти на уступки. За три года «дисконт» от стартовой цены комнат и 3-комнатного жилья вырос почти в 1,5 раза до 3,7%. В Москве, по данным Таганова, торг составляет 5%.
Магнит внимания
В московской стагнации виноват не только мировой кризис. Локальные факторы тоже против продавцов вторичного жилья. Новостройки столицы и области - сильнейший магнит для покупательского внимания и денег. В 2013 г. объем вводимого жилья в Москве и Подмосковье в сумме может достичь 10 млн кв. м, напоминает Алексей Шленов, исполнительный директор «Миэль - сеть офисов недвижимости». Первичный рынок со все новыми продуктами, форматами, ипотечными программами, невысокими ценами и агрессивной рекламой оттягивает потребителей со вторичного рынка, говорит Пыпин. Многие предпочитают переехать за МКАД, нежели поступиться какими-то характеристиками квартиры, например качеством дома, общей площадью, размерами кухни, подтверждает Шленов.
На вторичном рынке в пределах МКАД, по информации «Инкома», средняя стоимость жилья по итогам сентября составила 176 000 руб. за 1 кв. м. Стоимость 1 кв. м в квартирах экономкласса достигла 160 000 руб., комфорт-класса - 173 000 руб. В новостройках средняя цена 1 кв. м (без учета элитных проектов) составила 180 000 руб., в классах стандарт и эконом - 136 000 и 103 000 руб. соответственно. Подмосковные новостройки дешевле в 2 раза - примерно 73 000 руб. за 1 кв. м, подсчитали эксперты информационно-аналитического центра «Пересвет-инвеста».
На графике аналитического центра «Гдеэтотдом.ру» видно, как к началу сентября «вдруг» выросли цены на 5000-8000 руб. за 1 кв. м. Видимо, продавцы рассчитывали на начало делового сезона. Но не случилось. И уже в октябре кривая цены сползла обратно - на летний уровень в 165 000 руб. за 1 кв. м. Это традиционное поведение продавцов, склонных переоценивать свое жилье, комментирует аналитик «Гдеэтотдом.ру», они не учитывают экономические реалии. Если раньше рынок мог проглотить жилье по повышенным ценам, то сейчас - нет.