Анатомия здания: Мечта фрилансера

В первое здание в 2004 г. заселились международные компании с громкими именами. Первым арендатором «Кантри парк I» стала Volvo Vostok, затем присоединились Porsche, Nokian Tyres и Yokohama, BMW, Mercedes Benz, Ferronordic, Mann Hummel, Alisson Transmission, Metro Group, Nutricia и др. «Почти никто не съезжает», - с удовольствием замечает Лопатин. Съехала компания BMW, но в BPS это связывают с эмоциональным решением нового президента BMW Group.

Бизнес-комплексы на окраине и за окраиной Москвы ежедневно сражаются за внимание арендаторов. Их владельцы отлично понимают, что получить клиента они могут, только предложив им дополнительные «плюшки». «Плюшки» в замкадных бизнес-центрах встречаются притягательные: разнообразная инфраструктура, внимание и забота собственников, красота пейзажа и, пожалуй, самое главное - пешая доступность для тех, кто за МКАД и живет. «Лояльность к работодателю среди тех, кто приходит на работу пешком, максимальна», - утверждает гендиректор BPS International, управляющий партнер «Кантри парка» Леонид Лопатин. В компаниях - арендаторах бизнес-комплекса, расположенного в Химках, текучка среди «местного» персонала равна нулю.

Устойчивое суждение об окраинных парках - это далеко, долго и потому плохо - меняется по мере того, как строится все больше массового жилья в области и все тяжелее транспортная ситуация из-за пробок на въездах в столицу. Офис за МКАД для многих становится «работой рядом с домом».

Собственно, в свое время именно желание совладельца компании Race Communications Леонида Лопатина работать рядом с домом привело к появлению в 2004 г. первого здания «Кантри парка». «Я жил на Речном вокзале, учился в МАИ. А в 1997 г. переехал в Химки. Постепенно дорога до работы становилась все дольше и дольше», - вспоминает он. Лопатин задался вопросом, который возникает у многих офисных сотрудников: зачем ездить в Москву, если можно организовать себе работу ближе к дому?

Айтишники не испугались незнакомой отрасли и занялись проектом. Раздумья о том, где построить себе офис, привели их за МКАД: «Во всем мире IT-компании всегда находятся в пригороде. Ни в одной стране ни Sprint, ни HP или Cisco не работают в центре города. Нет никакого смысла толкаться по пробкам - клиенты все федеральные или географически распространенные».

Тогда Леонид Лопатин надеялся, что их примеру последуют другие IT-компании. Но за девять лет ни одна из них не переехала за город. «Я не понимаю, почему российские IT-компании оказываются в таких пафосных местах», - недоумевает он. «Яндекс» сидит в БЦ класса А «Красная Роза», Mail.ru расположилась в «Скай лайте» (тоже офис класса А).

Для офисного комплекса землю выбирали у МКАД и у воды. Московская кольцевая в 2000 г. была самой быстрой и широкой автодорогой Москвы, а к воде у собственника особое отношение: «В детстве занимался водными лыжами, зимой ездил через всю Москву во дворец спорта АЗЛК в Текстильщиках, летом катались в Строгине. Река всегда завораживала».

В Химках себестоимость 1 кв. м, по расчетам, получалась $800-1000. «Мы тогда снимали аудитории в МАИ по $200 за 1 кв. м безо всяких удобств и инфраструктуры», - сравнивает Лопатин. За пять лет инвестиции должны были окупиться. «Пришли в администрацию Химок и попросили кусок земли под бизнес-центр. Договорились просто: будущий «Кантри парк» пообещал расчистить залив и сделать набережную. Эта договоренность даже никак не была зафиксирована в документах», - вспоминает он. Тем не менее застройку 1,3 га в 2002 г. начали именно с этого. Глубина залива была всего 0,5 м, вытащили 45 000 куб. м ила.

После очистки залива обустроили набережную и только затем приступили к строительству бизнес-центра. «Как IT-компания, мы работали с федеральными заказчиками, которые «отжимали» нас по полной. И мы знали, что такое быть крупным заказчиком», - делится Лопатин. В результате, несмотря на отсутствие строительного опыта, компания сделала в 2004 г. бизнес-центр с себестоимостью ниже запланированной - $700 за 1 кв. м. Площадь «Кантри парк I» - 18 000 кв. м. Начальные вложения в территорию составили 23 млн руб.

Поиски финансового партнера проходили с трудом. «Банкиры изумлялись, когда видели наш проект, - смеется Лопатин. - Восклицали: «Офис может быть только внутри Садового кольца! А не за МКАД!» С трудом нашли тогда кредит, его предоставил «СДМ банк». Позже присоединился Среднерусский Сбербанк».

Замкадный формат

В бизнес-парки за МКАД не верили не только банки. Брокеры тоже предсказывали забвение первому проекту. Не случилось. «Новое, даже хорошее и правильное, сначала воспринимается как чуждое, подрывающее устои, затем приходят признание, последователи и новые стандарты», - уверен Лопатин. К сожалению, большинство новых проектов за МКАД повторяют классический формат отдельных зданий и, не находя устойчивого спроса, идут проверенным путем дисконтирования ставок. По мнению Лопатина, такой подход девелоперов только дезориентирует арендаторов и возвращает рынок к мысли, что за кольцевую едут те, кому не хватило денег на офис в Москве.

Ему расположение за МКАД дало возможность создать новый формат - офисный кластер. Это уже три офисных здания класса А и разнообразная инфраструктура. Небольшой парк с ландшафтным дизайном, набережная с бассейном и рестораном, яхт-клуб, снова рестораны, кафе, арт-галерея, магазины и сервисы, паркинг. В ближайшие годы комплекс дополнит отель «4 звезды» со SPA-центром.

Органический рост

«Кантри парк» сейчас занимает 10 га. К 1,8 га, выделенным химкинской администрацией, BPS докупила соседние частные дома, это еще 0,7 га. В 2007-2009 г. город выделил дополнительно 2,5 га под развитие, а права еще на 5 га выкупили в кризис у «ПИК Региона».

Арендные ставки на этапе привлечения первых арендаторов начинались от $297 за 1 кв. м (данные Arendator.ru). Проект оказался выгодным: как девелопер компания ориентируется на IRR не менее 25%. По любому успешному проекту возврат средств происходит в течение 3-6 лет, комментирует совладелец BPS Int. Если деньги кредитные, на это уходит 5-6 лет, если строить за свои - 3-4 года.

Летом 2005 г. за несколько недель рядом с первым зданием соорудили веранду, оценили прелесть обедов на улице и решили построить ресторан, который открылся в 2007 г. Ресторан Chalet - загородная резиденция Simple Pleasures на Сретенке. Здание, построенное по проекту Виктора Логвинова, отмечено дипломом Российской академии художеств за развитие традиций в современной архитектуре. В «Кантри парке» работало несколько архитекторов, но большая часть объектов создана именно Архитектурным центром СМА Виктора Логвинова (в том числе третье офисное здание, павильон яхт-клуба).

Ресторан в альпийском стиле никоим образом не соотносится со стилистикой бизнес-корпусов. Он деревянный, уютный и «теплый», с камином. Самая восхитительная часть - барная стойка из 400-летнего дуба. В ожидании коктейля можно руками потрогать XVI век. «Для стройки мы заказывали дуб, а привезли однажды вот такую древность, сгрузили со словами «пилите сами». Мы его долго берегли», - рассказывает Лопатин. Около Chalet небольшой пейзажный парк с прудиком, в котором плавают форель, сибас. Отсюда осенью они «переезжают» на кухню ресторана.

«Кантри парк II» (сдан в 2009 г.) строился под расширение существующих арендаторов «Кантри парк I» и по их заявкам. Но все планы расширения были заморожены, и девелоперу пришлось год собирать новых арендаторов. «Мы думали, что московским фирмам будет важно не потерять уровень жизни, уехать чуть подальше, но сохранить класс и комфорт. И ожидали более активного спроса на наш проект», - вспоминает Лопатин. Но компании предпочли поискать площади подешевле внутри Москвы. А существующие арендаторы, оглядевшись и сравнив, что имеют и что могут получить, предпочли остаться в «Кантри парке», продлив свои договоры на 3-5 лет.

В состав второго корпуса вошли мини-маркет, арт-галерея, кофейня, небольшие магазинчики. Галерея появилась «сама», случайно. Пришли галеристы, спросили о стоимости аренды залов. Оказалось, что в Химках с советских времен живет и работает много художников, но нет площадки для выставок. В «Кантри парк II» есть атриум, который художникам предоставили бесплатно. С 2011 г. начался совместный проект BPS и «Русской галереи на Воздвиженке». Здесь проходили персональные выставки Бориса Безиковича и Анатолия Малиновского, Евгения Окса и Анатолия Воронкова, Филиппо Скимменти и др.

Уже построен и скоро будет сдан «Кантри парк III», он добавил к инфраструктуре многофункциональный зал торжеств и заседаний, вертолетную площадку, российско-германский медицинский центр, клинику, диагностический кардиологический центр.

Следующий этап - центр семейного отдыха «Старый город». На площади в 5 га будет создана зеленая пешеходная зона (без доступа для автомобилей) с кафе и ресторанами, небольшими магазинами, творческими студиями, летними площадками для концертов и театрализованных представлений, спортивными объектами и детскими развивающими секциями. В основе архитектурной концепции - собирательный образ европейского исторического центра. Общая площадь малоэтажных зданий - 90 000 кв. м, из них 50 000 кв. м - коммерческие площади, 36 000 кв. м займут парковки. С «Кантри парком» «Старый город» будет связан набережной Бутаковского залива Химкинского водохранилища. Объем инвестиций в проект составит 130 млн евро. Срок реализации - три года, работы начнутся в 2014 г. В перспективе - «Кантри парк» и IV, и V. «Удается объяснять людям, почему здесь лучше», - доволен Лопатин.

Выгодные скульптуры

Вокруг пруда у ресторана - седые стелющиеся можжевельники, сад камней и плакучие лиственницы. В ландшафтный дизайн вложено много времени и денег. «У нас работала талантливый дизайнер Ольга Макаренкова, - говорит Лопатин. - Здесь каждый камешек положен с большой любовью».

Но самые занятные объекты - скульптуры Павла Налича: подводная лодка, вертолет, самолет на фоне залива. И дело даже не в том, что они динамические: ветер дует - у вертолета лопасти вращаются. Они оказались самым выгодным вложением Леонида Лопатина, как он сам говорит.

BPS тогда угнетала ситуация с кредитом: «Мы очень много платили Сбербанку - около 18% годовых в 2004 г. И я никак не мог договориться с менеджментом о снижении процентов». Тогда и посетила девелопера «одна из самых ярких бизнес-идей». Пригласили скульптора, потратили $25 000 на объекты на набережной, поставили большой камень, написали: скульптуры установлены в знак благодарности Среднерусскому банку Сбербанка России за помощь в реализации проекта. На мероприятие по открытию пригласили председателя правления банка. «Они все приехали, им понравился проект, страшно понравились скульптуры, - вспоминает Лопатин. - Я как-то невзначай спросил про проценты, которые уже снизились по всему рынку». Уже в следующий платеж они составили 12%.

Лучший транспорт - пешком

Самый больной за МКАД вопрос, как известно, транспортный. Сотрудники компаний - арендаторов «Кантри парка» решают его оригинальным для москвичей способом: треть из 4000 работающих здесь расходятся пешком или разъезжаются на велосипедах. Таковы данные исследования, проведенного для BPS сторонней компанией. Для остальных есть шаттлы до ст. м. «Планерная». Для автолюбителей - паркинг (одно машино-место на 35 кв. м).

У BPS большие планы по обеспечению доступности. Компания планировала построить монорельс или трамвай до ближайшего метро. Но монорельс - довольно дорогой вид транспорта. BPS запросила оценку бюджета строительной части у профильной организации: 1 км дороги стоит $27-30 млн. А по расчетам девелопера, он должен стоить $2,5-3 млн. «Я считаю стоимость дороги по количеству бетона, которое требуется, - объясняет он. - Потому что земли под опоры нужно по 4 кв. м».

А вот скоростной трамвай активно используется в городской инфраструктуре даже небольших городов небогатых европейских стран.

Эффективность и бережливость

Арендные ставки в «Кантри парке» - на уровне московских. По словам владельца, у компании задача «не быть дешевле, чем Москва, а дать больше». Поэтому класс А в Химках сдается по цене 350 евро за 1 кв. м в год. Плюс эксплуатационные расходы около 4000 руб. в год с 1 кв. м. Плюс НДС и лост-фактор. Он небольшой - 7%. Паркинг стоит около 4500 руб. в месяц. «Клиенты говорят: «У вас дорого!» Начинаем считать, сколько человек можно рассадить, - комментирует совладелец бизнес-парка. - В «Кантри парке» приходится не 15 кв. м на человека, а 12 кв. м: архитекторы поработали - меньше коридоров и тупиков».

В зданиях бизнес-парка заложены энергосберегающие технологии. «Еще в 2004 г. я всем говорил: бессмысленно заниматься зелеными технологиями, потому что тарифы низки, а инвестиции в западные технологии велики, - рассказывает Лопатин. - Но ситуация меняется. Зарплаты растут арифметически, тарифы - в геометрической прогрессии. Сейчас у нас электричество стоит столько же, сколько в Германии. А технологии дешевеют». Например, в третьем здании использованы уже только светодиодные светильники. Используется более теплоэффективная изоляция.

Экономить можно и за счет грамотного перераспределения ресурсов. На каждый объект выдаются техусловия, «реально они все завышены», объясняет Лопатин. Так, для здания, по расчетам, требуется 2 МВт электричества, но если профессиональная служба эксплуатации и применяются энергоэффективные технологии, то хватит 1 МВт. «Когда у вас кластер, этот избыток энергии, воды вы можете отдавать в новые проекты, получается потрясающая экономия», - говорит он. Например, воду для открытого теплого бассейна 9 х 12 м никто специально не греет. Это побочный эффект работы чиллеров - надо же куда-то девать избыточное тепло.

Идея парка в бизнес-кластере

Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE:

- «Кантри парк» - первый качественный проект, построенный за пределами МКАД. На данный момент это сложившийся комплекс, признанный многими компаниями, из которых некоторые там находятся с момента сдачи первого здания комплекса - с 2003 г (Volvo Trucks, например). Сейчас идея парка, т. е. собственной территории, работает безотказно. Но тогда эта история выглядела очень и очень рискованной - выехать за пределы города и сегодня не все психологически готовы. Проект чрезвычайно продуманный в части инфраструктуры и среды, за что глубоко уважаю девелопера. Некоторые арендаторы все же уходили оттуда, чаще всего - в связи с увеличением площади и расширением.