На асфальте: Арендная альтернатива

По весьма приблизительным подсчетам чиновников из жилищного комитета, в Петербурге сдается десятая часть жилого фонда - около 200 000 квартир.

Тепло и серо

По сведениям портала bn.ru, объем предложения (количество заявок на сдачу) в октябре 2013 г. составил 11 100 объектов (7700 квартир и 3400 комнат). Это на 7% меньше, чем в сентябре 2013 г. Больше всего квартир сдавалось в минувшем году в июне: 14 600 предложений типового жилья.

Спрос в октябре - 3100 заявок: 1900 граждан хотели бы снять квартиру и 1100 - комнату. Максимальный спрос был год назад, в октябре 2012 г.: 5900 заявок. Конечно, это лишь часть айсберга. Тысячи единиц жилья предлагаются на бесплатных досках объявлений (если удастся их выгрести из-под гор информационного мусора); в эту статистику не попадают сотни апарт-отелй и мини-отелей, конкурирующих друг с другом и с частниками.

Петербургский рынок аренды на 90% находится в сером поле, вне зоны пристального внимания государства. Управление Росреестра сообщает: за девять месяцев 2013 г. зафиксировано 58 161 право на жилое помещение, возникшее по договору купли-продажи (на 16% меньше, чем за тот же период прошлого года). По регистрации договоров аренды данных нет. Даже графы такой нет в таблице. В налоговой службе считают: официально платят с полученных сумм налоги лишь доли процента - те профессиональные рантье, которые имеют несколько квартир и на них зарабатывают.

В петербургском парламенте сейчас обсуждают проект закона о патентной системе, внесенный Смольным. Новая норма начнет действовать с 2014 г.; по мнению разработчиков, на сдаче квартиры площадью до 70 кв. м владелец зарабатывает в среднем 400 000 руб. в год. Патент будет стоить 6%, т. е. 24 000 руб. От 70 до 150 кв. м - вдвое больше. Суммы не то чтобы непомерные, но вот захотят ли петербуржцы платить? Или решат, что проще договориться с участковым за 10 000 руб.?

К сожалению, есть основания полагать, что во многих случаях так и будет. Десятки расселенных домов (например, в зоне КАД, аварийных зданий и др.) заполнены легальными и нелегальными мигрантами. Увлекательное чтение - раздел «Народная инвентаризация» на сайте ГУП ГУИОН. Бдительные граждане сообщают: по такому-то адресу - аварийный дом, но в нем живут люди! Как правило, выясняется: не просто живут, а еще и платят за тепло и электричество (кому?!) и регулярно отстегивают местным полицейским, чтобы не беспокоили. Таких юридически не существующих зданий в Петербурге немало.

Ставки и спрос

По данным bn.ru, максимальное количество предложений комнат укладывается в диапазон от 10 000 до 11 000 руб. в месяц (25,8%) и от 12 000 до 13 000 (32,4%). 1-комнатные квартиры по 18 000-22 000 руб. занимают 46,2%. Двушки чаще всего сдают за 23 000-26 000 в месяц (27%). Обычная цена для 3-комнатных - от 27 000 до 32 000 руб. (25% предложения по этому типу квартир). Больше всего жилья в аренду предлагают в Невском и Приморском районах (11,6 и 11,2%), существенную долю занимают Выборгский и Калининский. Минимальное количество типового жилья в аренду предлагают в Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах.

Самое дорогое жилье - в центре: обычная единичка на Петроградке или на Васильевском обойдется нанимателю ежемесячно от 24 900 до 30 700 руб. в месяц. Самые дешевые квартиры - в Красносельском: за 1-комнатную здесь в среднем просят 19 700 руб., двушку готовы сдать за 24 600 руб.

Самый востребованный товар - комнаты и 1-комнатные квартиры (39,8 и 31,6% от общего объема заявок). А вот владельцам 3-комнатных не повезло: на этот тип жилья приходится всего 4,6% совокупного спроса.

Внешний фактор

Руководитель «Леонтьевского центра» Леонид Лимонов, один из разработчиков петербургской «Стратегии-2030», считает, что одним из важнейших показателей конкурентоспособности региона и качества жизни на конкретной территории является увеличение численности населения. Как в силу естественных причин, так и за счет миграции.

5 млн жителей в Петербурге насчитывалось еще в 1991 г. Затем последовал долгий спад: нижняя точка - 4,568 млн - отмечена в 2008 г. Теперь снова идет подъем: 4,9 млн - в 2011 г., 4,95 млн - в 2012 г. и 5,02 млн - в текущем году.

Анатолий Котов, председатель комитета по экономической политике, полагает, что население Петербурга будет расти на 70 000-80 000 в год. С чего - не известно: население города не молодеет. Только в 2012 г. - впервые за последние 20 лет - рождаемость превысила смертность. Пока на 0,1%.

Наверное, чиновники рассчитывают на мигрантов: за их счет в 2012 г. население Петербурга увеличилось на 74 000 человек. По данным компании АРИН, спрос со стороны трудовых мигрантов (в основном нелегальных) обеспечивает до 80% заявок на съемное жилье.

Двойной апарт

Тему аренды и доходности активно - но каждый по-своему - обыгрывают компании, возводящие комплексы апартаментов. ГК «Пионер», которая достраивает комплекс Ye's, делает ставку на частных инвесторов, которые будут сдавать приобретенные апартаменты в аренду.

«Апартаменты можно приобрести не только для проживания, но и в качестве готового инвестиционного продукта», - говорит Александр Погодин, руководитель сети апарт-отелей Ye's. Программа «Гарантированный доход» позволяет инвестору получать приличные проценты (хотя и ниже, чем по банковскому депозиту) на протяжении установленного договором срока. Программа «Удвоение капитала» обещает выкупить у инвестора апартаменты через пять лет по двойной цене. Погодин считает, что есть основания «прогнозировать рост доходности подобных проектов к концу второго года эксплуатации до уровня 20% годовых».

Руководитель проекта «Salut!» Сергей Ногай более сдержанно относится к инвестиционным перспективам апарт-проектов. «Сложно гарантировать фиксированную доходность в условиях перманентно меняющегося законодательства. Государство стремится развивать сегмент аренды для низкодоходных групп населения, взять под контроль рынок частной аренды, Министерство культуры подготовило законопроект, предусматривающий легализацию мини-отелей в жилых домах. Похоже, что конкуренция в сегменте аренды жилья обострится, расходы арендодателей будут расти (налоги, затраты на капремонт). Вариант, в котором апартаменты представляются покупателю как жилье с определенными особенностями и ограничениями, мне представляется более надежным», - говорит Сергей Ногай.

В проекте «Salut!» тоже есть инвесторы, но их существенно меньше и они ориентированы в основном на рост стоимости от начального этапа к финишу. Сейчас в «Salut!» реализуется 50-60 помещений в месяц, организаторы проекта с сентября уже дважды повышали цену.

Ипотечная мифология

Заклинания про «доступное жилье» уже мало кого интересуют, но вот «доступная ипотека» пока еще остается популярной.

Объем выданных в Петербурге кредитов приближается к отметке 400 млрд руб. В этом году управлением Росреестра зарегистрировано 20 314 договоров ипотеки - на 8% больше, чем за три квартала прошлого года. В Ленобласти заемщиков оказалось еще больше: 23 124 договора, прирост - на 28%. Обычный срок кредита для петербуржца - 13-14 лет, средняя ставка - 12,7-14%. Финансисты рассчитывают, что в этом году рынок жилищных кредитов вырастет на 25-30%.

Недавно в журнале «Деньги» были опубликованы любопытные расчеты. Окупаемость московских квартир за счет сдачи их в аренду - 4%. Показатель price to rent (P/R) для столичного жилья составляет 22: чтобы отбить затраты на приобретение квартиры, понадобится 22 года (без учета неизбежных затрат на текущий ремонт). «По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15», - констатируют «Деньги». Переоцененность московских квартир, кстати, делает маловероятным дальнейшее повышение цен.

Такие же расчеты для Петербурга проведены аналитиками bn.ru: из базы данных выбрали 1500 квартир, которые владельцы готовы были или продать, или сдать. Средний показатель получился 16,5. То есть до пузыря Петербургу еще далеко, но определенный перегрев рынка имеет место. Например, 1-комнатную квартиру на 1-й линии Васильевского острова можно снять за 29 000 руб., а приобрести - за 5,5 млн. Двушка на ул. Бармалеева обойдется в 34 000 руб. в месяц при найме и в 6,24 млн - если покупать. Для окраин и для старого фонда без ремонта этот коэффициент существенно меньше: цена найма все же редко опускается ниже 12 000-15 000 руб., какая бы «убитая» квартира ни была, а вот продать такой вариант за приличные деньги не получится. Для реконструированных домов в центре и для новостроек бизнес-класса показатель P/R может достигать вполне столичного уровня. Например, снимать 4-комнатную квартиру в доме на ул. Рихарда Зорге обойдется в 150 000 руб. в месяц. Но и продажная цена - 56 млн руб.

Для «нового Петербурга» (Кудрово - Мурино - Девяткино и проч.) такие расчеты пока провести сложно: там просто еще мало готовых домов. Но очевидно: если покупателей невысокими ценами в пригород заманить несложно, то арендаторов низкими ставками - труднее. При прочих равных многие предпочтут комнату в центре квартирке в Буграх.

«Цены на жилье завышены в большинстве российских мегаполисов, - считает руководитель портала irn.ru Олег Репченко. - Не так заметно, как в Москве, но тоже существенно». Он полагает, что одна из главных причин - инерция предкризисного бума, в ходе которого цены росли как на дрожжах. Но покупатель стал трезвее и прагматичнее. Многие научились считать и включать в схему расчета, например, ставки по банковским депозитам.

Сегмент съемного жилья - развитый, самостоятельный, вполне сбалансированный рынок. Его недостатки известны (слабая защищенность участников договора, изобилие полумошеннических «информационных» фирм, сложность реализации долгосрочных отношений), и участники рынка научились с ними справляться. В этот сегмент охотно вкладывают средства западные (в Петербурге - преимущественно скандинавские) инвестиционные фонды.

В конце концов, Владимир Набоков только первые 16 лет провел в особняке на Большой Морской. А всю остальную жизнь арендовал. И ничего, на творчестве не сказалось...