Зарубежная недвижимость: Квартал роста
Инвестиции в европейские рынки коммерческой недвижимости в III квартале 2013 г. демонстрируют рост. Инвесторы основное внимание сосредоточили на секторах студенческого жилья, торговых, промышленных, здравоохранения, гостиниц и офисов в Великобритании, Франции и Германии.
В США в годовом исчислении количество сделок с недвижимостью выросло на 20% (но по сравнению с 2010 и 2011 гг. восстановление замедлилось из-за низких ставок капитализации и нестабильного политического климата).
США
После бурного летнего периода за два осенних месяца продажи на вторичном рынке жилья упали на 1,9% до пятилетнего минимума. Это вызвано высокими ценами, недостаточным ростом заработной платы и увеличением ставок по ипотеке. В то же время средняя цена жилой недвижимости выросла на 11,7% до $199 000.
На долю покупателей первого жилья пришлось 28% сделок, что значительно меньше идеальных с точки зрения многих специалистов 40-45%. С инвестиционными целями было приобретено 19% домов, почти в 75% сделок фигурировали наличные средства. Количество непроданных домов на рынке недвижимости США не изменилось - около 2 млн единиц.
Уменьшение числа сделок на первичном рынке, увеличение срока экспозиции на вторичном рынке жилья и рост процентных ставок говорят о том, что восстановление рынка жилья США замедляется.
Процентные ставки резко возросли с мая, в сентябре они уже поднялись до 4,49% (самый высокий уровень с июля 2011 г.). Повышение ставки по ипотечным кредитам может привести спрос в большее соответствие с предложением, что, в свою очередь, замедлит рост стоимости жилья, оставляя объем продаж почти без изменений.
Страны Западной Европы
Франция. Хотя в III квартале количество сделок с жилой недвижимостью по отношению к первым двум кварталам снизилось на 4%, общее увеличение сделок за девять месяцев показало рост на 4% по сравнению с тем же периодом 2012 г. Покупатели активно борются за снижение цен. Средняя сумма сделки в III квартале - $284 153.
В Париже за этот период сколько-нибудь существенного движения не произошло: рост - на 0,5% до отметки $11 043 за 1 кв. м. Общее снижение по итогам девяти месяцев составило 2%. В парижском регионе средняя цена опустилась на 2,5%, а совокупное снижение за первые девять месяцев составило 3%. В регионах страны наблюдается та же тенденция, средняя цена опустилась на 2%. В Париже уменьшение происходит в основном за счет больших квартир, только за октябрь они потеряли в цене 2%. Объемы продаж по-прежнему низкие, особенно на квартиры стоимостью более $400 000.
Оживления рынка не происходит - у французов для этого недостаточная покупательская способность. На данный момент увеличение ставок по ипотечным кредитам ограничено, средняя ставка возвращается на уровень 3%. Чтобы восстановить активность, снижение цен на недвижимость во Франции должно быть более ощутимым.
В отличие от застоя на французском рынке жилья результаты инвестирования в коммерческую недвижимость в III квартале 2013 г. показали рост: в годовом исчислении - выше 10-летнего среднего уровня. Активнее всего инвестировали в офисную недвижимость - примерно 60% от общего объема.
Германия. В III квартале 2013 г. по сравнению с тем же периодом прошлого года общая сумма сделок в сегменте жилой недвижимости выросла на 14%. Основными покупателями - более трех четвертей от общего объема сделок - были немцы. Остальные - представители европейских стран. Наиболее активно в недвижимость Германии инвестировали австрийцы, люксембуржцы и швейцарцы.
Но главные события на рынке недвижимости происходили не в жилом секторе. Можно сказать, что на немецком рынке складских и логистических помещений продолжается настоящий бум. Инвестиции в этом сегменте в III квартале 2013 г. по сравнению с прошлым годом увеличились более чем на 32% до $2,289 млрд. Два года назад доля иностранных инвесторов в складскую и логистическую недвижимость составляла около 29%, к концу октября года текущего она выросла почти до 50%. Рост происходит по преимуществу за счет покупателей из англосаксонских стран.
Спрос на немецкую торговую недвижимость также сохраняется на высоком уровне. Основная часть средств инвестирована в крупные торгцентры в центральных районах экономически активных городов.
Другие страны
Турция. Основные продажи происходят за счет местного населения. В III квартале 2013 г. было продано 293 000 домов. Наибольшее число сделок - 18,4% - зафиксировано в Стамбуле, далее следуют Анкара с долей в 11,7% (34 269 проданных домов) и Измир (17 940 заключенных сделок, или 6,1% от общего количества по стране).
Хотя сохраняется высокий уровень приобретений за наличные, доля с привлечением ипотечного кредитования заметно выросла и в III квартале составила 39,3%, или 115 416 проданных объектов недвижимости (25 028 сделок, или 21,7%, - в Стамбуле).
В сентябре отмечен рост цен на жилую недвижимость на 1,39%, что в сумме за девять месяцев дает увеличение по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Цены за 1 кв. м в Стамбуле выросли на 1,68%, в Адане - на 0,49%, в Анкаре - на 0,77%, в Анталии и Бурсе - на 1,07%, в Измире - на 1,39%. По состоянию на сентябрь годовая средняя валовая доходность от аренды готового жилья по всей Турции выросла примерно на 5%.
Сингапур. В последние годы цены на жилую недвижимость здесь растут быстрее доходов населения. Поэтому девелоперы в основном предлагают рынку проекты с квартирами по цене от $600 000 до $930 000. Вкупе с низкими процентными ставками это поддерживает рост спроса. С 2009 г. доля местных покупателей жилой недвижимости постоянно растет и в III квартале 2013 г. составила около 77%.
Основными зарубежными инвесторами в недвижимость Сингапура продолжают оставаться представители азиатских стран. Их доверие к этому рынку так велико, что Сингапур обошел Шанхай, Мумбаи, Токио и Гонконг. В течение следующих 12 месяцев почти половина международных инвесторов в азиатскую жилую недвижимость планируют основной упор делать на вложения в Сингапур.
Негативная тенденция на рынке недвижимости Сингапура может сложиться в случае масштабного внешнего кризиса или при принятии правительством решения о резком повышении процентных ставок.