Интервью: Из Москвы не видно регионов

В то время как девелоперы стягиваются поближе к Москве, застраивая города-спутники, Вадим Мохов, председатель совета директоров ГК «Статус», инвестирует в регионы. Он верит, что будущее - за ними. Главный проект компании - «Тверь Marina» был представлен председателю правительства России Дмитрию Медведеву на XI Международном инвестиционном форуме в Сочи в 2012 г.

- Вы строили коммерческую недвижимость в Москве. Почему заинтересовались соседними областями?

- Мы начинали с торговой недвижимости в центре Москвы. Затем строили офисные центры. Например, бизнес-центр в Оружейном переулке, некоторые другие. Оставили себе объекты в хороших местах, остальные продали.

- Центр Москвы разонравился?

- Нет. В Москве строим дата-центры. Создали с партнером компанию, которая сейчас одна из лидеров в этой сфере. Наш инвестор - американский фонд Russian Partners.

В 2006-2007 гг. стало сложно и дорого входить в проекты. Например, у нас есть поселок «Нахабино кантри», довольно успешный, мы его начали в 2002 г., в 2005 г. построили и перед кризисом почти успели продать. Добавочная стоимость за счет соседства с гольф-клубом - двукратная, а на вторичном рынке - трехкратная (на Западе к цене недвижимости рядом с гольф- или яхт-клубом прибавляют 20-30%. У нас, поскольку не сформирована среда обитания, спрос другой). Но за прибыль, полученную от его реализации, в 2006 г. можно было купить только землю под еще один такой же проект. Хорошо лендлордам - они когда-то купили много и теперь просто развивают территории.

- Почему вы не запаслись участками?

- Наверное, можно было, но мы не лендлорды, у нас другой путь: меньше проектов, но каждый с максимальной капитализацией. Хочется получать максимальную эффективность от вложений. Мы не банк, мы нишевый девелопер, вкладываем собственные деньги. И у нас есть пул инвесторов, которые меняются от проекта к проекту. Вопрос в объеме имеющихся средств. Заем - рискованная операция. Мы знаем о 10-20 успешных проектах, но не знаем о тысячах бумажных несостоявшихся. И дело часто не в профессионализме.

- В регионы мало кто верит?

- Не нужно верить или не верить, нужно просто работать со сформированным спросом. Например, в Твери, где у нас проект «Тверь Marina», спрос есть. Он, конечно, нишевый. Но мы пока и не говорим, что это тренд развития России.

- Как родилась идея пойти на Волгу?

- После реализации «Нахабино кантри» я почувствовал, что людям нужно не просто жилье - этот период давно прошел - и даже не классическая инфраструктура, нужна среда обитания. А в Твери мы присутствовали как агентство недвижимости, накопили достаточно опыта и знаний о местном рынке. Решили купить на Волге участок в 50 га: 2,5 км береговой линии, можно построить примерно 200 000 кв. м недвижимости, многоэтажное жилье, виллы и таунхаусы, гостиницу, яхт-клуб, марину, торговые и коммерческие объекты.

Я познакомился с управляющим одной крупной западной девелоперской компании. Смотрел, как развиваются их проекты, мы консультировались. Я показывал ему проекты свои, чужие, и он как-то сказал: «Я не знаю, как вам такие земли достаются, но развивать их так, как это делаете вы, - это самоубийство. Это каменный век».

- Почему ваш друг считает, что в России строят как в каменном веке?

- Сегодняшний подход на Западе - мастер-планирование, логистика, соединение разных типов недвижимости. У нас строят просто жилье, или гостиницу, или офисы. Нет синергии, когда одно поддерживает и усиливает другое. И эффективность проектов поэтому низкая.

- У вас среди партнеров указаны компании, имеющие огромный опыт в планировании. На собственное чутье решили не надеяться?

- Сначала мы нафантазировали что-то. Потом я привлек западных консультантов, которые на этом этапе все перепроверяли: сами проводили исследования, разрабатывали мастер-план. Российские компании мы не привлекали. Все, что я видел российского, - это профанация. Выглядит красиво, начинаешь смотреть внимательнее - проект рассыпается. С нами работало британское архитектурное бюро Benoy, у них за последние 10 лет 300 реализованных проектов в Китае и Индии, на Ближнем Востоке.

- Они многое поменяли в вашем проекте?

- Они долго входили в него - почти год, приезжали, смотрели калужский, тверской проекты, думали. Мы дали техзадание, объяснили, чего сколько хотим. Изначально у нас не было гостиницы. Но исследования рынка показали большой интерес. Поэтому будет отель «4 звезды» под управлением международного оператора. А Benoy на последнем MIPIM показывало «Тверь Marina» как лучший европейский концепт.

Мы проводили глубинные интервью, фокус-группы. Компания CBRE делала оценку, Horwath HTL - анализ гостиничного потенциала. Цифры, которые мы считали сами, были подтверждены внешними консультантами.

- На какой стадии сейчас находится тверской проект?

- Сформирован целостный земельный массив, получены все необходимые согласования для строительства зданий до 12 этажей. Получены техусловия и частично подведены коммуникации, а так как мы в непосредственной близости от Твери, то в основном центральные. Сейчас получаем разрешение на строительство. Планируем выйти на стройплощадку в начале следующего строительного сезона с первыми тремя домами вокруг марины (20 000 кв. м). В 2015 г. мы хотим начать отель, чтобы в 2017 г., за год до чемпионата мира по футболу, мы получили хорошую заполняемость. Со следующего года начнется финансирование со стороны Сбербанка и партнера, частного инвестора.

- Каков объем инвестиций?

- Общий объем вложений - около $300 млн. Сбербанк готов финансировать полностью зону марины - это около 30% стоимости проекта.

- Как складываются отношения с региональными властями?

- Это партнерские, взаимовыгодные отношения. Для нас и для властей успех этого проекта одинаково важен. На начальном этапе была помощь, сейчас мы включены в ФЦП «Тверской туристско-рекреационный кластер», дальше предполагается частично схема ГЧП. Но и мы со своей стороны помогаем в консультировании других важных для области проектов, участвуем в социально важных делах региона, частью которого себя ощущаем.

- На каких покупателей рассчитан такой дальний проект? Москвичи вряд ли поедут в такую даль.

- Во всем Московском регионе коллапс, добраться отдыхать невозможно. Проще доехать до «Шереметьево» и улететь отдыхать куда-то. Для человека, который работает всю неделю, нужно создать условия, чтобы он воспринял наш life-style, понял, что это для него.

- Звучит это как авантюра. Когда ОПИН заявила проект «Большое Завидово», в этом была логика: рынок рос сумасшедшими темпами, рядом большая вода, заповедник. А у вас?

- Во-первых, в Твери нет качественного жилья, но есть спрос. Во-вторых, Москва не так далеко. С появлением «Сапсанов» до столицы можно добраться за 55 минут. Если вы думаете, что в Лондоне или Париже люди живут в городах и добираются на работу только на машинах, то вы ошибаетесь. Третье: в 2014 г. скоростная трасса Москва - Петербург пройдет за Клином, что уже решит большую часть транспортных проблем, в 2016 г. она придет в Тверь. Съезд на Тверь планируется в 5 км от нас.

Кроме того, мы говорим не обо всей территории Тверской области, а только о конкретном месте. Раньше говорили: «Ну какие в России гольфисты! Разве будут они покупать деревянный дом за $2,5 млн, бред!» Но это свершившийся факт, «Нахабино кантри» продан. В «Тверь Marina» будет 1000 объектов, в основном квартиры площадью от 50 до 100 кв. м по стартовой цене $2200 (66 000 руб.) за 1 кв. м с ипотекой от Сбербанка. Виллы мы планируем продавать по $4000 за 1 кв. м. Хотя считали проект по пессимистическому сценарию - все по $2200 за 1 кв. м. С ростом рынка этот проект будет оценен по-другому.

- Сколько стоит жилье в Твери?

- У нас начало верхнего сегмента тверских цен. Мы выходим с тремя домами на 170 квартир, удовлетворяем отложенный спрос. Вторая наша аудитория - москвичи. И третья - яхтсмены. Мы показали проект на Boat Show в «Крокусе», яхтсмены заинтересовались, оставляли нам контакты. Для них такой вариант и дешев, и удобен. Кого будет больше - тверичей, москвичей, яхтсменов, не знаю.

- Что получат москвичи?

- Жилье, инфраструктуру для отдыха. Я пессимист, поэтому мы разбиваем проект на этапы. Сначала многоэтажные дома, потом отель, зона марины с полным набором городского сервиса. В течение четырех лет развиваем зону марины, это 70 000 кв. м. А дальше - виллы и таунхаусы с отдельным въездом в поселки.

Конечно, мы хотели бы знать, что будет в России через пять лет, но не знаем. Поэтому просто синхронизируем свои планы с развитием территории.

- То есть вы все-таки верите в региональные проекты?

- Я верю, что шаг за шагом они будут развиваться. Вопрос - как быстро. Проектировщики, работающие в региональных городах, в один голос говорят, что спрос на их услуги растет оттуда, не из Москвы. Сейчас это торговля, немножко офисы, квартиры. Все повторяется.

Постепенно и город, и поселки будут иными. Москва, как бы плохо здесь ни строили, уже стала другой. Конечно, было сделано не идеально, не так, как мы хотели бы. Но что в России сделано так, как мы хотели? Вопрос философский.

- Из Москвы регионы оценивают более пессимистично?

- Конечно. Из Москвы невозможно адекватно оценить региональные рынки. Когда я показывал проект ВТБ, мне говорили: «Проект шикарный, но вы лет на 5-10 опередили время». Потом презентовал его Тверскому Сбербанку, мне сказали: «Это то, что нам надо!» Банк, который смотрит из Москвы, дальше Москвы не видит. А местные банки, которые тоже большие и которым надо развивать территорию, понимают, что рынок есть, поскольку они живут там. Если бы мы как агентство не присутствовали в Твери, мы бы вряд ли вложились в этот регион. Такая же история с Калугой. В 2000 г. там реконструировали монастырь Спаса Нерукотворного, рядом с Оптиной пустынью. Видели, кто туда приезжает, что происходит. Видели, что цены рядом с Пустынью сопоставимы с ценами в Москве.

Сейчас московские и подмосковные девелоперы на пике, у них все хорошо, но ситуация может поменяться в любой момент. Вторичный рынок в прошлом году в Москве умер. Нет вторичного жилья для среднего класса, оно по $5000 за 1 кв. м, а по $2500 - все в Подмосковье. Есть ощущение, что скоро будут проблемы со спросом и у девелоперов новостроек.

- Что является точкой притяжения в Калужской области?

- Исторически это Оптина пустынь, Шамордино. Большое количество исторических и природных мест, огромный потенциал для развития туризма и рекреации.

- В монастырь люди не будут каждую неделю ездить.

- В «Экополисе «Спасово» мы хотим сделать спортивную, образовательную, медицинскую инфраструктуру. Горизонт развития у «Спасово» - это 10 лет (у «Тверь Marina» - 5 лет). Пока это коттеджный поселок рядом с монастырем, 180 домов с центральными коммуникациями. Это первая часть плана развития территории. Мастер-план проекта мы делаем сразу весь, но развивать будем зонами.

Самая большая проблема для загородных проектов - проблема занятости. Если человек там живет, чем он будет заниматься? В IT-бизнесе, например, не важно, где работать. Если у тебя есть мощный интернет, сервисы и комфорт, ты может работать где угодно. В частности, есть тенденция смещения IT-компаний в Пущино, Обнинск, другие наукограды. Они тоже начинают развиваться.

Мы стараемся сделать продукт для разных групп потребителей. Если мы говорим о постоянном месте жительства, значит, должны быть рабочие места. Если мы говорим, что там могут жить пожилые люди, значит, нужно создать медицинский центр, обслуживание и т. д. Кроме того, мы говорим с автопроизводителями о размещении исследовательского центра.

- Почему вы так уверены в своих проектах?

- Весь мой опыт развития бизнеса - это опыт умных инвестиций. Нужно начинать тогда, когда тебя еще никто не опередил, или в неблагоприятное время. Известно, что лучшее время для покупки недвижимости - когда на улице слышны звуки выстрелов. Так было, когда мы создавали в 1992 г. агентство недвижимости, в 1998-м, когда делали первые девелоперские проекты, когда был кризис и все с этого рынка уходили, в 2003-м с первыми дата-центрами в России, когда еще никто о них не знал. Думаю, что региональные проекты, начатые нами в 2008 г., станут успешными в ближайшие пять лет. Сейчас региональные проекты для меня - другой уровень развития, прорыв в другое измерение.