Ориентиры: Налог с наскока

В ноябре 2013 г. было объявлено, что уже в 2014 г. вместо привычных 2,2% от балансовой стоимости ставка налога составит 0,9% от кадастровой стоимости. При кажущемся снижении ставки реальное налоговое бремя возрастает в разы. Балансовая стоимость объекта обычно в несколько раз ниже его рыночной стоимости - это связано не с налоговой оптимизацией, а с особенностями учета.

Чем современнее объект, тем ближе балансовая стоимость к рыночной. Тем не менее в результате реформы для современных офисных объектов налоговое бремя вырастет в 2-4 раза. Если раньше собственник платил $30-50 с 1 кв. м, то теперь - $100-200. То есть по отношению к арендному доходу налог вырастет с 4-5 до 15-20%. Более того, в поправках в закон «О налоге на имущество организаций» заложен рост налоговой ставки до 2% с 2018 г. То есть за следующие четыре года отчисления вырастут еще более чем вдвое.

Конечно, это не может пройти бесследно для рынка недвижимости. В торговле скорее всего владельцам удастся переложить бремя на арендаторов, а тем - на конечных потребителей, добавив пару базисных пунктов к инфляции. Но вот на офисном рынке, который и так переживает не лучшие времена, перемены будут более существенными.

Налог заставит собственников, чьи здания пустуют, поспешить со сдачей в аренду, либо вынудит их продавать активы под давлением кредиторов. В результате на рынок выплеснется большое количество низколиквидных активов, не слишком привлекательных как для арендаторов, так и для покупателей, и потянет цены вниз.

Теперь представьте себе инвестора, который взял кредит в банке под 8% и купил офисное здание, рассчитывая, что оно ежегодно будет приносить ему 10% дохода от вложенных средств, а 2% составят его прибыль. Но неожиданно государство решило забрать себе эти 2%. Расстройство и возмущение такого инвестора вполне понятно, и в утешение можно ему рассказать такой анекдот:

«Однажды иностранный инвестор шел по московской улице. Вдруг он увидел открытый люк колодца. Где-то в стороне толпились люди в оранжевых жилетах. Наш герой подошел к ним и спросил, почему они не огородят колодец, ведь прохожий может упасть туда. Один из рабочих, сделав глубокую затяжку, посмотрел в упор на заморского гостя и спросил:

- Ты, когда в страну въезжал, в аэропорту забор видел?

- Видел.

- И что, мы, по-твоему, теперь каждую ямку должны огораживать?»

Нам иногда кажется, что пресловутые российские риски - это коррупция, криминал или угроза падения цены на нефть. Но на самом деле именно такие события, как спешное принятие столь важных законов, и формирует тот самый негативный фон.

Проблема не столько в том, что теперь налог будет исчисляться от кадастровой стоимости и сумма фактических платежей возрастает в разы. Проблема в келейности и скоропалительности принятия решения, что невольно вызывает ассоциации с пресловутым отказом от зимнего времени. Мы так и не знаем, почему именно 2% принято как предельная ставка, почему стартовая налоговая ставка - 0,9%. Не знаем, насколько увеличатся поступления в столичный бюджет от этого налога. Также не известно, какие регулирующие цели преследует эта реформа. Конечно, это удобно: если цели не озвучены, то невозможно проверить, добились авторы закона поставленных задач или нет. Ведь бюджет можно наполнять разными способами, а регулирующее воздействие этого закона будет определять развитие рынка.

Что касается бизнес-сообщества, то основная проблема теперь в том, что все финансовые расчеты превратились в прах. Ведь это только кажется, что 2% от кадастровой стоимости - это немного. Но если сравнить с арендной ставкой, которая примерно равна 10% от стоимости, то получается, что собственник сегодня должен заплатить 20% от годового дохода от недвижимости. И это не считая других налогов! Понятно, что часть налоговой нагрузки будет переложена на арендатора. Все это существенные изменения, а разработчики не сочли нужным проанализировать возможные последствия и дать бизнесу возможность приготовиться к новым правилам.

Можно предположить, что так как налоговый пресс направлен на офисы и торговую недвижимость, а жилье и производственная недвижимость пока остаются нетронутыми, то цели этого регулирования - в ограничении именно постиндустриальной экономики, сосредоточенной в городах, для которой расходы на офис составляют до половины всей расходной базы. А хозяйство типа «поместье с мануфактурой» благополучно избегает повышения налогового бремени. И по-прежнему новые латифундисты будут скупать инвестиционные квартиры в крупных российских городах, а расходы «экономики знаний» вырастут на 20%.

Тем более что вектор экономического развития на ближайшее время задан: уже обсуждаются законопроект о запрете иностранным компаниям и гражданам совершать операции с недвижимостью без разрешения уполномоченного органа, возможность введения прогрессивного налога на доходы, пенсионная «реформа» идет полным ходом. Так что впереди у российского бизнеса еще много интересного.

Хотя если реализуется негативный сценарий, то рыночная стоимость заметно снизится и в результате государство так и не получит ожидаемых налоговых поступлений.