Ориентиры: Работы много
Спрос на склады зависит от внутреннего потребления - это основной двигатель производства и торговли.
Быстрый рост российского рынка розничной торговли и потребительского сектора с 2010 г. привел к ускоренному росту складского сектора. Центральный регион страны в целом и Москва и Подмосковье в частности стали основными бенефициарами этой тенденции - на их долю в настоящее время приходится 60% от рынка качественных складов в России. В Санкт-Петербурге сосредоточено 20% качественных складов. Оставшиеся 20% расположены в наиболее экономически развитых регионах России.
Начиная с 2010 г. тенденции экономического роста в Центральном регионе привели к 50%-ному увеличению предложения на московском рынке складских комплексов класса А - с 4,5 млн кв. м в 2010 г. до почти 7 млн кв. м к концу 2013 г. Введенные в эксплуатацию 2,5 млн кв. м складов - это более $2,5 млрд инвестиций. Тем не менее рынок Московского региона остается структурно не насыщенным, спрос значительно превышает объем нового предложения (в 2013 г. будет введено в эксплуатацию примерно 1 млн кв. м). На сегодняшний день практически полностью отсутствуют вакантные площади, а средняя арендная ставка - $135 за 1 кв. м - одна из самых высоких в Европе.
Мы прогнозируем, что общее замедление экономики России не повлияет на дисбаланс между высоким спросом и недостаточным предложением складов как минимум до 2020 г. Один из важных факторов, поддерживающих этот дисбаланс, - реконфигурация цепочки поставок. Как пример можно привести компанию Paul Hartmann, которая недавно открыла собственную фабрику в Московской области. Это кардинально изменило их логистическую структуру. Раньше они возили продукцию из Германии, а сейчас наладили полный цикл производства в непосредственной близости от потребителя.
Структурные изменения в цепочках поставок являются результатом действия многих факторов: некачественные склады крайне дороги в эксплуатации; неудобное их расположение приводит к серьезному увеличению транспортных расходов (это более весомая часть логистических затрат, чем сама аренда). Кроме того, усложняются бизнес-модели компаний, происходит полная или частичная автоматизация операций, а также увеличивается объем интернет-ритейла. Растет общая потребность в дополнительных площадях для хранения: предприятия увеличиваются в размерах, увеличивая ассортимент предлагаемой продукции.
Дальнейшее развитие крупных ритейл-игроков, а также электронной торговли может замедлить низкая обеспеченность транспортной инфраструктурой, необходимой для эффективной логистики на региональных рынках. Для преодоления этой проблемы необходимо существенное и постоянное координирование усилий частных инвесторов и властей всех уровней со стороны федерального правительства. Также необходимы структурные инвестиции в течение долгого периода. Для развития потребительского рынка необходима налаженная цепочка поставок с большим количеством складской инфраструктуры для хранения продукта и обеспечения постоянного доступа к нему для клиентов. Для сравнения: в Москве на 1 кв. м ритейла приходится 1,6 кв. м складов; в Париже - 2,7 кв. м, а во Франкфурте-на-Майне - 3,6 кв. м.
Масштаб инвестиций, требующихся в течение следующих 20 лет, легко достигнет $20-50 млрд. У девелоперов еще много работы в России.