Доходное место: Выгоды перемен

Москва - заманчивый pынoк для развития гостиничного бизнеса. По подсчетам GVA Sawyer, обеспеченность качественными отелями на душу населения в российской столице даже ниже, чем в крупных региональных центрах, - всего 1,8 номера на 1000 человек. Для сравнения: в Санкт-Петербурге 3,5 номера на 1000 человек, в Екатеринбурге - 2,5 номера, в Казани - 2,3. «Однако в Москве девелоперы сразу же сталкивaются c дефицитом свободной земли в цeнтрaльнoй чacти гopoдa. А рентaбeльнocть гостиницы во многом зaвиcит от ее местоpacпoложeния. Пoлyчaется заколдованный кpyг, котopый сложно paзopвaть. Поэтому именно в столице проще peкoнcтpyиpoвaть то, что есть», - считает бизнес-тренер в области сервиса и гостиничного хозяйства Русской школы управления Иванна Табачникова.

В 2005 г. компания «Бисквит», действовавшая в интересах компании «Киевская площадь» Зараха Илиева и Года Нисанова, приобрела у правительства Москвы одну из сталинских высоток - гостиницу «Украина» общей площадью 73 000 кв. м. Известный советский отель обошелся предпринимателям почти в 7,9 млрд руб. (около $275 млн). Через два года стартовала масштабная реконструкция, которую все опрошенные «Ведомостями» консультанты сейчас называют эталонной для гостиничного рынка Москвы. Она завершилась в 2010 г. и стоила владельцам более $300 млн. В результате стареющая 3-звездочная «Украина» превратилась в Radisson Royal Hotel уровня «5 звезд». Как рассказывают в пресс-службе гостиницы, в ходе реконструкции здание было полностью переоснащено и приспособлено к современным требованиям, были отреставрированы ценные детали интерьеров и декора, в том числе более 1200 полотен русских живописцев, а собрание культурных артефактов пополнилось коллекцией скульптур и диорамой «Москва - столица СССР», которая демонстрирует, как выглядела историческая часть города до 1977 г. В «Украине» заработали SPA и фитнес-центр с самым длинным крытым гостиничным бассейном в России. Улучшать «Украину» и ее инфраструктуру владельцы продолжают до сих пор. По данным пресс-службы отеля, сейчас завершается благоустройство прилегающей территории, идет строительство городской многоуровневой парковки на 600 машино-мест, а также многофункционального конгресс-парка на 2300 кв. м.

Другие знаковые гостиницы Москвы находятся в ожидании масштабных работ. Например, «Галс-девелопмент» на 2017 г. запланировал реконструкцию и реставрацию «Пекина». «Летом этого года мы проводили работы по сохранению скульптур на бельведере гостиницы, делаем поэтапный косметический ремонт в номерах, а проект комплексной реставрации находится на доработке», - рассказывает гендиректор «Галс-девелопмента» Сергей Калинин. По его словам, нынешний облик гостиницы будет сохранен. Номерной фонд планируется увеличить с 140 до 235, а к управлению зданием «Галс-девелопмент» планирует привлечь сеть Fairmont Hotels & Resorts. Кроме того, во дворе «Пекина» строится комплекс из двух корпусов (65 000 кв. м) на 350 апартаментов «Сады Пекина».

Для гостиничного рынка Москвы последние 10 лет стали временем кардинальных изменений. Так, на Тверской в 2006 г. на месте «Интуриста» открылся роскошный Ritz Carlton - первый в стране отель люксовой гостиничной сети. На месте гостиницы «Минск» в 2011 г. появился многофункциональный комплекс «Саммит», а в его составе - отель InterContinental Moscow Tverskaya. В МФК превратилась и гостиница «Москва» на Охотном Ряду. Правда, отель здесь так и не заработал (Four Seasons обещают открыть в конце 2013 - начале 2014 г.). В Зарядье больше нет известной гостиницы «Россия» - ее снесли в 2006 г., а в прошлом году по предложению президента Владимира Путина на ее месте решено было разбить парк. Грандиозную реставрацию пережили две сталинские высотки - гостиница «Украина» (ныне Radisson Royal Hotel Moscow) и гостиница «Ленинградская» (ныне Hilton Moscow Leningradskaya), а также бывший «Орленок (теперь Korston Hotel Moscow). Реновацию затеяли в «Marriott Tverskaya» на 1-й Тверской-Ямской и «Арарат парк Хаят» на Неглинной. Сейчас заново отстраивается бывшая гостиница «Центральная» на Тверской и планируется реконструкция отеля «Пекин» на Большой Садовой. О планах по капремонту, реновации или реконструкции заявляют и другие знаковые гостиницы Москвы.

«Большинство знаковых отелей города вышли на рынок еще в 1990-е гг., а некоторые и вовсе не обновлялись с советских времен. Нормальный срок жизни гостиницы - 15 лет. После остро встает вопрос о реновации или хотя бы ремонте, ведь чем старее отель, тем дешевле стоит в нем номер», - объясняет заместитель гендиректора по развитию индустрии гостеприимства CBRE Станислав Ивашкевич.

Экономика ремонта

Регулярное обновление мебели и оборудования, ремонт общественных зон и номеров - специфическая особенность гостиничного бизнеса. Косметический ремонт делают ежегодно, стандартный срок проведения реновации - 6-7 лет после начала операционной деятельности, рассказывает партнер Hospitality Income Consulting Наталья Розенблюм. Дизайн-проекты для отелей, как правило, разрабатываются за 1-2 года до открытия, поэтому на седьмой год работы гостиницы уже могут считаться устаревшими и морально, и физически, добавляет она. Раз в 15 лет нужен капитальный ремонт, а раз в 30 лет каждому отелю рекомендуется реконструкция, продолжает Марина Смирнова, руководитель отдела гостиничного бизнеса Cushman & Wakefield.

В среднем затраты на полную реконструкцию - это самые дорогостоящие работы - стандартной гостиницы составляют от $45 000 до $60 000 за номер без НДС, включая отделку, меблировку и оборудование, подсчитывали ранее в компании Step. Однако амбициозные владельцы знаковых отелей или крупные гостиничные операторы тратят больше. Например, по данным EY, реконструкция 3-звездочного «Орленка» обошлась группе Korston в $43 млн. В 2013 г. в здании открылся Korston Hotel Moscow категории «5 звезд» на 383 номера, т. е. «доля» номера в затратах составила более $112 000. Правда, создание гостиницы с нуля требует гораздо больших инвестиций. Например, в компании «Руцог» (владелец отеля Nikolskaya Kempinski Moscow) оценили затраты на приспособление бывшего доходного дома графа Орлова на Никольской под люксовый отель в $300 000-500 000 за номер.

Удачная реконструкция и правильное позиционирование позволят собственникам окупить проект за 6-8 лет, уверены в Step, а на окупаемость при строительстве отеля с нуля можно в лучшем случае рассчитывать через 13 лет. Гостиничные операторы пессимистичнее аналитиков. Так, в интервью «Ведомостям» старший вице-президент компании Hilton Worldwide Патрик Фитцгиббон называл строительство гостиниц «долгосрочным проектом на 20-30 лет». В компании «Киевская площадь» ранее также оценивали, что новая «Украина» будет окупаться не менее 25 лет.

Таким образом, регулярный ремонт остается действенным способом сохранить цены на текущем уровне, плановая реновация позволяет отельерам незначительно повысить стоимость проживания, а вот реконструкция дает собственникам повод существенно поднять цены, утверждают консультанты. Например, стоимость суточного проживания в «Украине» до реконструкции была $80-100, а после поднялась до $350-400, приводит пример Марина Смирнова. Ожидаемое повышение цен произошло и в Hilton Moscow Leningradskaya: по оценкам Cushman & Wakefield, до реконструкции номер здесь можно было снять в среднем за $80 в сутки, а после - за $220-700.

Как изменяются отели

Говоря об удачных реконструкциях, Марина Смирнова и Станислав Ивашкевич вспоминают еще об одной, самой маленькой, сталинской высотке - бывшей гостинице «Ленинградская» на площади трех вокзалов. В 2005 г. легендарная гостиница закрылась на реконструкцию, через три года в ней заработал отель международной сети Hilton. Все работы провела компания «Садко-отель» (входит в группу «Бин» семьи Гуцериевых) - на тот момент один из собственников здания (до 2012 г. 30% гостиницы принадлежало правительству Москвы), их стоимость официально не озвучивалась. После реконструкции площадь гостиницы заметно выросла - с 24 000 до 40 000 кв. м, а количество номеров уменьшилось с 346 до 273. Владельцы заявляли, что попытались максимально сохранить исторические интерьеры и декор «Ленинградской» эпохи 1950-х гг.: одну из самых длинных в мире многоярусных люстр, отделку мрамором и деревом, лепнину и т. д. В Cushman & Wakefield оценивают общий объем инвестиций в реконструкцию Hilton Moscow Leningradskaya в $36 млн. Таким образом, расход на номер мог составить более $130 000.

Наталья Розенблюм добавляет к этому списку московский «Савой». Реконструкция исторического здания, которая прошла в 2004-2005 гг., стоила группе «Гута», по оценкам участников рынка, $20-25 млн. После завершения работ номерной фонд 5-звездочной гостиницы сократился с 84 до 67 номеров. Проект итальянского архитектора Леонардо Тониони предполагал реставрацию фасадов и интерьеров «Савоя», а также сохранение исторического облика знаменитого ресторана, в то же время холл здания подвергся перепланировке, был проведен редизайн конференц-зала, появился фитнес-центр.

Marriott Tverskaya, Marriott Grand Hotel, Marriott Royal Aurora - все эти гостиницы работают в Москве с 1990-х гг. и требуют обновления в той или иной степени, продолжает этот список Наталья Розенблюм. «Большинство отелей предпочитают проводить реновацию поэтапно, начиная с общих зон, ресторана, лобби, а затем переходя к номерам. Такой же подход и в Marriott», - говорит она. Станислав Ивашкевич вспоминает об исторических зданиях «Националя» (владелец - группа «Бин») и «Метрополя» (владельцы - структуры основателя гостиничной сети Azimut Александра Клячина). Последняя реконструкция в «Национале» прошла в 1991-1995 гг., а в «Метрополе» - в 1986-1991 гг. Они были знаковыми для своего времени, считает Ивашкевич, но с тех пор прошло более 20 лет.

На гребне волны

Отели уходят на ремонт, реконструкцию и реставрацию на подъеме рынка. Загрузка качественных гостиниц Москвы по состоянию на октябрь 2013 г. составляет 69,4%, люксовых - 63,3%, говорит Марина Смирнова. Средняя стоимость номера для отелей уровня luxury, по подсчетам Hospitality Income Consulting, составляет 12 000 руб. (около $350) в сутки, для отелей уровня «4 звезды» - 7200 руб. (около $220), для 3-звездочных гостиниц - 4900 руб. ($150). Доход на номер в среднем для качественных гостиниц - $130 в сутки, а для люксовых отелей - $240, говорят в Cushman & Wakefield. Как отмечал руководитель департамента гостиничного бизнеса Jones Lang LaSalle Дэвид Дженкинс, спрос на качественные гостиницы Москвы растет с начала года, а особенно интенсивно - с лета.