США дешевеют, Европа дорожает

США: девелоперы строят более дешевые дома

Вконце ноября были обнародованы данные о количестве разрешений, выданных на строительство жилья в сентябре и октябре. Октябрьский показатель в 1,03 млн оказался самым высоким с июня 2008 г.

Большинство девелоперов сейчас положительно оценивают ситуацию на рынке домов на одну семью. Об этом свидетельствует индекс рынка жилья, составляемый Национальной ассоциацией домостроителей (NAHB) и банком Wells Fargo: в ноябре, как и в октябре, он составил 54 пункта (значение свыше 50 свидетельствует, что больше респондентов оценивают ситуацию как хорошую, нежели плохую). Подындекс, оценивающий текущую ситуацию с продажами, составил 58 пунктов, а ожидания относительно будущих продаж - 60 пунктов.

Но строители признают, что покупатели могут не оправдать их ожиданий. «Политическая и экономическая неопределенность подрывает потребительскую уверенность», - отметил главный экономист NAHB Дэвид Кроу.

Американцы все еще заинтересованы в том, чтобы купить собственный дом, в частности, благодаря низким процентным ставкам по ипотечным кредитам, показал ноябрьский опрос Conference Board (рассчитывает также индекс потребительской уверенности). Однако на вопрос о том, хотели бы они в ближайшие полгода купить дом на первичном или вторичном рынке, большинство выбрали второй вариант (во время бума перед кризисом ответы обычно распределялись примерно поровну).

Ежемесячный опрос покупателей, который проводит аналитическо-консалтинговая компания John Burns Real Estate Consulting, показал, что продажи новых домов сократились в октябре на 8% по сравнению с сентябрем и на 6% - по сравнению с октябрем 2012 г. Падение годовых показателей зафиксировано второй месяц подряд, такое случилось впервые с начала 2011 г.

Традиционно количество заключенных договоров на покупку новых домов снижается в IV квартале, поскольку строители спешат закрыть согласованные сделки, а потребители готовятся к праздникам. Однако аналитики опасаются, что эта тенденция затянется до весны, ведь вопросы согласования федерального бюджета и лимита госдолга политики перенесли на начало следующего года. Негативную роль может сыграть и неустойчивое восстановление экономики. «В отношении весеннего сезона продаж чувствуется определенная нервозность», - говорит Джоди Кан, старший вице-президент John Burns Real Estate.

Скотт Лори, гендиректор калифорнийской строительной компании The Olson Co., отмечает, что она уже несколько месяцев назад перешла на строительство и продажу менее дорогих объектов, таких как таунхаусы. «Думаю, замедление будет хорошей встряской для отрасли. Нельзя просто брать и ежемесячно повышать цены на 2%. Это не работает. Доступность жилья - вот что работает», - считает он.

Кевин Роблз, директор по операционной деятельности флоридской Domain Homes, смотрит на весенний сезон продаж со сдержанным оптимизмом, указывая на все еще достаточно низкие ставки по ипотечным кредитам и ограниченное предложение на первичном рынке.

Европа: переориентация на жилье, в том числе дорогое

В Европе между тем некоторые сегменты рынка жилья настолько воодушевляют строителей, что заставляют девелоперов коммерческой недвижимости переключаться на строительство квартир. Все чаще они включают апартаменты в состав проектируемых многофункциональных комплексов.

Рост цен на жилую недвижимость в Лондоне, прежде всего премиум-класса, сподвиг ряд компаний, включая Land Securities, British Land и Canary Wharf Group, строить не офисные центры, а кондоминиумы. Три года назад Land Securities, крупнейший девелопер коммерческой недвижимости Великобритании, если и строил многоквартирный дом, то лишь для получения разрешения властей на офисный проект. Теперь компания планирует к 2016 г. завершить два дома на 250 квартир, еще один, на 200 квартир, - в проекте.

В деловом районе Canary Wharf жилые дома можно найти только на его окраинах; теперь же одноименный девелопер намерен начать в следующем году строительство 59-этажного жилого небоскреба Newfoundland, а также изменил планы в отношении близлежащего участка Wood Wharf, который хочет сделать жилым, а не офисным районом.

По данным Barbour ABI, собирающей информацию о строительном рынке, с 2011 г. ведущие девелоперы реализовывали в Лондоне около дюжины проектов в год, которые были частично или полностью жилыми. Тогда как в 2004-2010 гг. средний показатель составлял шесть проектов. Жилые проекты высокорентабельны, говорит Роб Ноэл, гендиректор Land Securities.

Capital & Counties планирует построить дома на 3000 квартир в западной части района Челси, одного из самых популярных у богатых покупателей. Инвесторы, обеспечившие взлет акций Capital & Counties, воодушевлены тем, что, реализуя этот проект, компания сможет продать жилье по характерным для Челси высоким ценам, говорит Дэвид Прескотт, аналитик Green Street Advisors.

Смена приоритетов объясняется подъемом на британском рынке жилья. В августе цены на жилую недвижимость были на рекордном уровне с тех пор, как правительство начало собирать соответствующую статистику в 1969 г. В сентябре они несколько снизились, но все равно на 3,8% превышали прошлогодний уровень.

Рынок коммерческой недвижимости восстанавливается медленно, что частично объясняется падением занятости в финансовом секторе. Developer Heron International смогла привлечь арендаторов лишь на две трети площадей в офисном центре Heron Tower, который был завершен в 2011 г. А в кондоминиуме на 285 квартир, строительство которого она завершает неподалеку, уже продано более 93% квартир.

Кроме того, в крупных городах сейчас востребовано жилье в центре. По данным Knight Frank, в первом полугодии на иностранцев пришлось 49% продаж элитной недвижимости в центре Лондона. Цены на супердорогие дома, снизившиеся на 15,4% во время экономического кризиса, сейчас находятся на рекордных уровнях, превышая докризисные показатели на 7,9%, свидетельствует индекс, составляемый Green Street Advisors.

Стоимость таунхаусов и апартаментов в многоквартирных домах Лондона высока, в частности, благодаря обилию иностранных покупателей. Последние вкладывают средства в активы, способные сохранить стоимость в периоды финансовых катаклизмов.

В Берлине Freiberger Holding вкладывает 300 млн евро ($405 млн) в проект Forum Museumsinsel, который объединит семь исторических зданий - от масонской ложи 1791 г. до здания 1920 г., в котором во времена ГДР располагался Институт почтовой и телекоммуникационной связи. В комплексе совокупной площадью 125 400 кв. м разместятся квартиры, офисы, магазины, отель и уличный рынок. Сейчас идеальное время для инвестиций в берлинскую недвижимость из-за дефицита в последнее время новых проектов, растущего спроса и бума в технологическом секторе, говорит Александр Кропф, помощник директора Jones Lang LaSalle. В Париже LVMH Moеt Hennessy Louis Vuitton перестраивает здание конца XIX - начала XX вв., в котором расположен ее магазин La Samaritaine, в многофункциональный комплекс, «и это сложно и дорого», признает Мари-Лин Антону, генеральный директор La Samaritaine. Но, с другой стороны, добавляет она, «риски здесь низки, поскольку многофункциональный комплекс дает больше возможностей для получения более высокого дохода».