Ставка на жилье

Москва сможет поглотить еще много квадратных метров, в то время как в Подмосковье девелоперам все сложнее конкурировать за покупателей, уверен президент группы ПСН Максим Гасиев. Придя в компанию год назад, он занялся перестройкой ее бизнеса. Основная цель - сосредоточиться на строительстве в первую очередь жилья в столице.

- Компания избавляется от направлений, которые считает неэффективными?

- Мы выводим на аутсорсинг те направления, которые не являются ключевыми и не дают ожидаемой доходности. Например, техническую эксплуатацию зданий. Девелопмент приносит больше денег. Мы разделили все активы на несколько категорий. Есть ликвидные, которые мы сохраняем. Мы видим в них потенциал для роста. Например, деловой квартал «Новоспасский двор» и офисный объект «Альфа Арбат центр».

Вторая группа активов предназначена для девелопмента. Есть несколько площадок, где мы намерены построить около 2 млн кв. м. Находящиеся там объекты будут снесены: это складские помещения, бывшие заводские корпуса.

- Что это за площадки?

- У нас есть два проекта с ГПЗУ, по которым в 2014 г. мы будем выходить на стройку. Сейчас завершается проектирование 1,6 га на ул. Большая Полянка, где будет построено около 30 000 кв. м наземных площадей (200 элитных квартир) и разбит парк площадью около гектара.

- Плотно застроите.

- Здания будут небольшие - 6-7-этажные. Квартиры площадью от 90 до 250 кв. м, последних больше. По площади застройки мы не выходим за рамки объемов, которые были на этом месте раньше.

- На ближайшие два года заявлено слишком много элитных проектов. У нас размножился элитный покупатель?

- Есть покупатели. Брокеры нам в помощь. Но мы понимаем, что проект не продастся быстро - элитного покупателя можно вести за руку год или больше. Это в экономклассе, который тоже есть в нашем портфеле, конвейер продаж и совсем другая технология.

- С большими проектами в 2014 г. будете выходить?

- На Рязанском проспекте у нас 20 га. Там мы планируем разместить 590 000 кв. м: предусмотрено строительство жилья, социальной и транспортной инфраструктуры, коммерческой недвижимости, а также объектов общественного назначения. В частности, будут построены школа, детский сад, наземная и подземная парковки.

- Там и сейчас не проедешь.

- Сейчас идет расширение проспекта. Недалеко от нашей площадки, где торговый центр «Город», будет построен транспортно-пересадочный узел и выход из метро.

- На какой стадии проект на Рязанском?

- Мы прошли ГЗК, дай бог, дождемся положительного результата публичных слушаний. Потом будет постановление правительства Москвы, потом начнется проектирование. По оптимистичному сценарию - в конце 2014 - начале 2015 г. выйдем на площадку. По более реалистичному, думаю, - в 2015 г. Строить будем очередями.

- Это будет экономкласс?

- Это будет жилье разного класса. Рядом с метро - девятиэтажные дома экономкласса, в глубине площадки - более высокие здания классом повыше. Мы привлекли одного из лучших мировых архитекторов - Рикардо Бофилла. Он сделал нам очень хороший мастер-план.

- Он считается спецом по панели, там будут панельные дома?

- Бофилл - специалист по многим вещам, в том числе по массовой квартальной застройке. Мы пока не решили, будет ли здесь панель или монолит: проект покажет.

- Сколько всего девелоперских проектов у ПСН в разработке?

- Семь. Из них три - очень больших. Кроме проекта на Рязанском проспекте есть площадка в 9,75 га на улице Правды, на территории бывшего издательства. Также мы разрабатываем проект планировки территорий в 26,94 га в районе Марьино. Сейчас там расположены складские помещения класса C, сдаваемые в аренду. Они будут снесены. На освободившейся территории планируется возвести жилую недвижимость класса эконом-плюс, создать рабочие места и построить необходимую социальную и торговую инфраструктуру.

Еще у нас есть активы, которые имеют девелоперский потенциал, но мы не станем его сами реализовывать - объемы будущего строительства и так велики. На этих площадках мы будем заниматься так называемым горизонтальным девелопментом: получать документацию, очищать, доводить до состояния, когда их можно продать или реализовать совместно с партнерами. У нас есть и активы, которые мы сразу будем продавать, чтобы реинвестировать капитал в девелопмент.

Через несколько лет у нас должны остаться ликвидные для нас активы и стройки. Квартиры будем продавать, офисы - часть сдавать в аренду, а часть продавать конечным пользователям. Как, например, на Ленинградском проспекте, где мы достраиваем бизнес-центр класса А «Аэродом» (37 000 кв. м).

Еще у компании есть банк земли, которым мы управляем. Здесь у нас похожая стратегия: какие-то участки земли мы будем продавать, а где-то будем привлекать партнеров или девелоперов для совместной реализации проектов. Сами строить в Подмосковье пока не будем - там конкуренция и так острая.

- В Подмосковье площадки плохо продаются сейчас?

- Какие-то продаются. Но у нас есть участки, где пока нет девелоперского потенциала. Например, земли в районе Ленинградского шоссе и его будущего дублера. Сейчас они имеют одну цену, когда проложат трассу - будут иметь другую.

- Сколько у вас земли?

- В управлении - около 40 000 га. В Москве земли в чистом виде нет, есть площадки, которые приносят какой-то доход, пусть невысокий. Например, на Рязанском проспекте есть бывшие заводские корпуса, которые сейчас сдаются в аренду. Если в Москве нашу чистую землю просуммировать, вряд ли больше 100 га будет.

- Компании предстоят большие расходы?

- Огромные. Но они будут компенсироваться будущими продажами. У нас первый проект - жилой. Как только мы начнем его продажи, они будут питать стройку. Конечно, там будет временной разрыв. Сейчас нельзя сначала собрать деньги, а потом строить.

- Продавать сами будете или брокеров привлекать?

- И так, и так - объемы большие. Мы будем делать сильный отдел продаж. В основном чтобы быть независимыми от риэлторов. Мы сейчас продаем небольшой проект под Петербургом - элитный коттеджный поселок в Репино. Там у нас два местных брокера, звонки между ними равномерно распределяются. С массовой застройкой мы не можем себе такого позволить. Как только ты отдаешь ее риэлтору, он начинает тебя «продавливать», говоря, что цена большая и ее надо бы снизить. А в цене - вся маржа. Если мы не будем управлять ценой, мы потеряем деньги.

- На какую рентабельность вы хотите выйти?

- Рентабельность определяется ставкой дисконтирования и сильно зависит от стадии проекта. Если он на стадии green field, т. е. просто земля, - там ставка дисконтирования 25%. Другими словами, инвестор ожидает, входя в проект на стадии земли, заработать за год 25%. Когда ты получаешь разрешение на строительство, у тебя риски существенно снижаются - и доходность проекта уменьшается процентов на 5 и даже больше. Когда идет стройка и есть продажи или аренда, рентабельность может снизиться до 13-15%, так как рисков немного. Когда объект построен - ты можешь рассчитывать на 10%. Это грубые подсчеты, всегда есть варианты на несколько процентов в плюс или минус.

Инвестор, вкладывающийся в землю, может много заработать. Но минус в том, что это очень непрозрачный и непрогнозируемый рынок. Девелоперов, которые специализируются на недострое, немного. Мы сейчас будем идти до конца, т. е. строить сами. Город справедливо предъявляет претензии бизнесу, что он выдает ГПЗУ девелоперам, а те не строят: получают граддокументацию и проекты продают. И мы понимаем, что так поступать нельзя, город таким девелоперам больше ничего не даст. Городу интересно, чтобы объекты строились - это поступления в бюджет.

- Девелоперы как будто бегут с массовыми проектами наперегонки, чтобы выжать последний спрос.

- Я искренне считаю, что Москва потянет еще много дополнительных квадратных метров. Анализ всех московских проектов, проведенный нами, показал: даже если все они получат разрешения и выйдут в срок, это несущественно повлияет на рынок жилой недвижимости и уж точно его не обвалит.