«Мне показалось, что в бизнесе больше возможностей, чем в науке», - Андрей Липанов, президент, совладелец ГК «Рамо-м»

Распад СССР и смена общественного уклада сломали научные карьеры очень многим. Но у выпускника знаменитого московского Физтеха Андрея Липанова такой проблемы не было: в конце 80-х он уехал в США, работал в Калифорнийском университете (UCLA). Однако в 1992 г. Липанов вернулся в Россию, чтобы заняться бизнесом. Начав с торговли одеждой, затем Липанов занялся недвижимостью и стал одним из крупнейших девелоперов юга России.

- В этом году «Рамо-м» открыла свой второй по величине ТРЦ, в Армавире, площадью 63 000 кв. м, где будете строить следующие?

- В стадии проектирования ТРЦ в Геленджике, участок, параметры уже определены: площадь - 63 000 кв. м, инвестиции - около $80 млн, сроки реализации - около двух лет. Площадкой еще для одного ТРЦ рассматриваем город Майкоп, уже имеется первичный эскиз будущего комплекса, площадь его составит около 50 000 кв. м.

- Почему Майкоп? Хватит ли там платежеспособных покупателей, ведь в городе всего 180 000 жителей и Адыгея не самый богатый регион.

- Все наши проекты развиваются на территории Краснодарского края. Однако мы стали рассматривать и близлежащие города. В поле зрения попал Майкоп. Он расположен рядом с Краснодаром, так же как и Армавир. К тому же наш холдинг администрация Адыгеи хорошо знает по нашим краевым проектам, а это важный фактор в девелопменте. При этом мы, безусловно, оценивали среднюю покупательную способность и размер населения города и торговой зоны. Майкоп - крупный столичный город, рядом с ним также расположен город Белореченск с населением более 50 000 жителей. Исходя из нашего опыта этих показателей (более 200 000 жителей) достаточно для строительства ТРЦ.

- Не рассматриваете соседние регионы?

- Нам интересен для развития бизнеса Ставропольский край. К тому же там у нас имеется подходящий участок. Однако на данный момент в первоочередные планы развития мы поставили новое для нас направление - выставочно-гостиничный комплекс.

Выставки и гостиницы

- Почему вы решили строить собственный выставочный центр (ВЦ)? Ведь существующий «Краснодарэкспо» - самый крупный и успешный ВЦ на юге России.

- «Краснодарэкспо» строился еще в советское время, он сильно устарел и недостаточно удобен для современных выставочных операторов. При проектировании и строительстве нового ВЦ мы используем современные стандарты и технологии, а также мировой опыт строительства ВЦ Германии, Франции и других стран. Поэтому конкуренции мы не опасаемся.

Есть несколько причин, почему мы решили заняться выставочным бизнесом. Одна из них заключается в том, что количество площадок, пригодных для строительства ТРЦ (обладающих соответствующими показателями численности населения, транспортной и социальной инфраструктуры), ограничено. В Краснодарском крае мы почти исчерпали те места, где могли бы развивать наш основной бизнес.

Во-вторых, проанализировав темпы роста российского выставочного рынка, мы определили, что развитие значимых региональных выставочных проектов требует их вывода на качественно новый уровень. А для этого у нас имеются необходимые ресурсы: соответствующий участок площадью 100 га рядом с нашим первым и самым крупным проектом - ТРЦ «Красная площадь» в Краснодаре - и контакты с профильными международными операторами. Летом мы заключили с английской компанией ITE (по собственным данным, лидер российского рынка; организует выставки в «Краснодарэкспо». - «Ведомости») соглашение, по которому она в течение 10 лет будет якорным арендатором нашего ВЦ «Экспосити Юг».

Общая площадь первой очереди ВЦ составит 51 080 кв. м, из них крытых площадей - около 40 000 кв. м, вторая очередь будет построена при наличии растущего спроса - тогда площадь комплекса удвоится. Сейчас спрос в выставочном бизнесе предсказать достаточно сложно, потенциал очень высокий, но не совсем понятно, в какие сроки он реализуется. За образец мы взяли ВЦ в Мюнхене и подобный проект собираемся реализовать в Краснодаре. ВЦ будет строиться по техническим условиям ITE, которая будет организовывать всю деятельность ВЦ. Холдинг «Рамо-м» будет девелопером данного проекта.

- Сбербанк сообщал, что выдал на гостиницу Four Points by Sheraton Krasnodar и ВЦ кредит в 1,9 млрд руб. Какова общая стоимость проекта?

- Обычно мы не разглашаем свои финансовые показатели. Но я могу сказать, что общая стоимость проекта как минимум вдвое больше этого кредита и это собственные средства холдинга.

- Каков срок окупаемости ВЦ?

- Согласно нашему бизнес-плану он окупится в течение 8-9 лет.

- Гостиница Four Points by Sheraton на 200 номеров составит с ВЦ единый комплекс. Но вас не смущает большое количество уже строящихся в Краснодаре гостиниц?

- Если брать проекты международных сетей, то их не так много. И все они сосредоточены в центре города. Это обусловлено тем, что если вы строите отель по требованиям международного оператора, то это очень высокие инвестиции, номер обходится где-то около $150 000, и потом еще нужно платить комиссию оператору за управление. То есть экономика получается очень напряженной. Мы реализуем совсем другую концепцию - бизнес-отель с конференц-холлом, расположенный в непосредственной близости от выставки. Эта пара является симбиозом. Для выставки отель категорически необходим, особенно в условиях, когда есть дефицит качественных гостиничных площадей в целом в крае и в Краснодаре в частности. А за счет ВЦ гостиница получит дополнительное размещение.

- Какую часть гостей будут составлять участники и гости выставки?

- Мы рассчитываем, что отель такого уровня будет востребован в любом случае и средняя заполняемость составит не менее 60%, а за счет выставок отель получит дополнительных клиентов, увеличив средний показатель заполняемости до 80%.

- Эти 100 га у вас в собственности? И какую часть займут гостиница с ВЦ?

- Участок в аренде на 49 лет. Выставочно-гостиничный комплекс займет 20 га.

- Что с вашим курортным проектом Costa Rusa в Туапсинском районе?

- Costa Rusa - это новое направление бизнеса для холдинга, которое планируется развивать и в дальнейшем. До кризиса была построена только первая очередь курорта - примерно 20 современных апартаментов, расположенных в 150 м от моря. Все они оснащены необходимыми системами для качественного проживания, многие имеют свой бассейн и террасу. Почти все из них уже проданы, может, парочка осталась. Сегодня мы пониманием, что этот проект может полноценно развиваться в тандеме с крупной гостиницей. Поэтому сейчас мы стремимся сначала понять на практике эффективность отельного бизнеса и потом вновь вернуться к этому проекту.

- Какой должна быть гостиница?

- 5-звездочный отель под управлением международного оператора.

- Почему 5 звезд? Туапсе не ассоциируется с дорогим отдыхом.

- Там очень хороший парк, вполне можно создать 5-звездочную гостиницу.

- А какой у вас участок?

- Около 70 га с непосредственным выходом к морю. Это в 20 км к северу от Туапсе рядом с пос. Небуг.

Незанятые ниши

- Почему вы стали строить ТРЦ в небольших городах?

- Для новых проектов мы выбираем относительно крупные города, где торговая культура находится на этапе становления и само явление торговых центров практически отсутствует. Результаты наших исследований показывают, что в таких городах есть экономический потенциал для развития сети ТРЦ. Мы начали проектировать ТРЦ в Новороссийске в 2006 г. [открыт в 2009 г.], в тот момент мало кто задумывался о том, что можно идти в такие города. Во всех таких городах - Новороссийске, Туапсе, Анапе, Армавире - наши проекты оказались первыми и остаются единственными.

- ТРЦ в них хорошо заполнены арендаторами?

- Физическая заполняемость ТРЦ в Армавире, открытого в октябре, около 90%, а по подписанным договорам - 98%. Во всех остальных комплексах заполняемость выше 95%.

- Доходность остальных ТРЦ сильно уступает краснодарскому?

- В краснодарском комплексе доходность по сравнению с нашими ТРЦ в других городах несколько выше, хотя покупательная способность населения Краснодара выше значительно. Причина этого - высокая конкуренция. Комплексы делят между собой внимание жителей, и за счет этого экономика ТРЦ в небольших городах получается близкой к показателям торговых центров крупных городов.

- А доходность девелопера? Насколько арендные ставки ниже краснодарских и достиг ли Краснодар пика насыщения торговыми площадями?

- Незначительно, примерно на 10-20%. В 2006 г. Краснодар не был насыщен торговыми площадками, но конкурентные проекты уже были заявлены, и мы знали, что скоро будут строиться несколько крупных центров: «Мега», Oz Mall, «Галактика», «Галерея». Мы понимали, что рынок Краснодара уже в ближайшие 2-3 года будет насыщен торговыми площадями. Что и произошло. Сегодня Краснодар занимает первое место в России по количеству торговых метров на душу населения и одно из первых мест в Европе, хотя покупательная способность еще далека от европейской.

- Но ведущие ТРЦ Краснодара не испытывают проблем с арендаторами.

- Пожалуй, так. Но, к примеру, ТРЦ «Галерея» строит вторую очередь и ее заполнение происходит не так легко. То же самое в Oz Mall - это современный и качественный ТРЦ, но арендаторами комплекс заполнен не на 100%. Все это потому, что рынок перенасыщен торговыми площадями сверх меры.

- Хотя были прогнозы, что Oz Mall станет лидером этой индустрии.

- Они чуть поздно открылись (в 2011 г.). Сейчас получается так: если у определенного арендатора на данный город рассчитано конкретное количество точек, предположим три, и эти три он уже открыл, четвертая для него будет избыточной, поскольку население не в состоянии переварить четвертый магазин этой марки. Уйти из успешного центра в новый? Нет, он не будет этого делать. Только такие сетевики, как Inditex, которые идут на очень низкую арендную ставку, могут себе позволить постоянно расширяться.

- Теперь еще говорят, что Oz Mall неудачно расположен, далековато ехать из Краснодара.

- В этом есть доля правды. В России не очень хорошо развита дорожная инфраструктура, как в городах, так и между городами. Если в Европе есть автобаны, скоростные поезда, то у нас ничего этого нет. К слову, это еще одна причина, почему мы решили идти в маленькие города. Представьте себе жителя Анапы, которому нужно потратить пять часов на дорогу до Краснодара и обратно. Это очень неудобно. Поэтому при наличии определенной покупательной способности в этом городе должен появиться свой ТРЦ - это необходимая тенденция для России. Такой же эффект испытывают загородные ТРЦ, к которым и относится Oz Mall. Из города туда в будний день по загруженным дорогам не особо едут, поэтому такие центры превращаются в комплексы выходного дня. Вот в Санкт-Петербурге построился крупный ТРЦ «Галерея» возле Московского вокзала, и загородные центры потеряли около 30% выручки, произошел отток значительной массы посетителей. А когда рынок перенасыщен, как в Краснодаре, этот эффект становится еще более критичным.

- Нет никаких фишек, за счет которых новый ТРЦ мог бы отбить арендаторов и покупателей у действующих игроков в Краснодаре?

- Я считаю, что открытие Oz Mall в условиях перенасыщения рынка и предполагало привлечение внимания посетителей к комплексу в первую очередь оригинальными предложениями, фишками. Проект этот действительно хороший, я его оцениваю очень высоко: уникальная архитектура, огромные размеры, большие пространства, где могут быть максимально представлены торговые и развлекательные операторы. Но все же он открылся поздновато.

- Почему Inditex получает в ТРЦ низкую арендную ставку?

- Потому что у них доминирующее положение на рынке, они соглашаются только на процент от оборота без фиксированных ставок, иначе просто не войдут в проект. А их присутствие в крупных комплексах очень желательно.

- В остальные города вашего присутствия могут прийти другие игроки?

- Я этого не исключаю, но скорее всего это будет избыточное предложение. Я полагаю, что своим присутствием мы полноценно обеспечили города с точки зрения торговой недвижимости и ассортимента.

- С чего и когда начался бизнес ГК «Рамо-м»?

- В начале 90-х компания, как и большинство бизнесов, которые существовали в нашей стране, начинала с торговли - оптовой, затем розничной. Мы развивали сеть посудных магазинов, потом стали франчайзи некоторых одежных марок, таких как Mango, New Yorker. Показатели были очень хорошие, в 2001 г. решили попробовать себя в девелоперском проекте, так как рынок в данном сегменте был совершенно пуст. К тому моменту у нас уже было порядка 60-70 розничных магазинов во всех крупных городах страны.

- В начале 2000-х магазин Mango в Ростове на ул. Большой Садовой вам принадлежал? Сказать, что он был очень популярен, - это ничего не сказать.

- Да, он принадлежал нам, но позже мы продали это помещение. А магазин в Краснодаре был еще лучше ростовского, лучше екатеринбургского - здесь была самая высокая выручка. К слову, поэтому мы приняли решение открыть первый ТРЦ именно в Краснодаре.

- Сложности были в новом виде бизнеса?

- Экстремальных - нет. Администрации города и края к нам отнеслись благожелательно. Первую очередь мегацентра «Красная площадь» площадью 30 000 кв. м мы построили за полтора года и в 2003 г. запустили. Сейчас мы с вами находимся в ней, этот кабинет тогда уже существовал.

- Сейчас этот район развит, но тогда, наверное, был самой окраиной города?

- Да, это была окраина, и нас как раз беспокоило, что транспортная доступность здесь недостаточно развита. Но мы знали о планах администрации проложить здесь троллейбусную линию. Это и было сделано примерно через год после нашего открытия.

Хочу обратить внимание, что и «Красная площадь» оказала влияние на развитие данного района. Со временем центр города частично сместился в его направлении. Окружающие территории получили высокое развитие - построены жилые многоэтажные дома с численностью населения более 8000 человек, возведены крупные спортивные площадки, усовершенствованы дорожные развязки, приведены в порядок близлежащие территории. И сегодня «Красная площадь» является центром семейного отдыха и шопинга - каждый месяц комплекс посещает более 1 000 000 человек.

- Сколько вложили в первую очередь? Пришлось занимать?

- Тогда цены на строительство были в 2,5-3 раза ниже, чем сейчас. Поэтому сама стройка уложилась где-то в $400 за 1 кв. м. Это были частично собственные, частично заемные средства, но заемные в рамках торгового бизнеса, непосредственно на девелопмент займов не бралось. Прибегли к кредитам Сбербанка уже при строительстве второй очереди, когда был залог в виде первой очереди и определенный оборот.

- Для тогдашних масштабов торгового бизнеса эти инвестиции в $12 млн были велики? Насколько вы рисковали?

- Инвестиции, несомненно, были для нас крупные, но торговый бизнес мог эту кредитную нагрузку переварить.

- За счет чего первый проект в Краснодаре стал успешным?

- Я считаю, что важнейшим фактором было некоторое опережение рынка. Если проект изначально правильный, то ему выйти на окупаемость и преодолеть все управленческие проблемы гораздо проще, чем на конкурентном поле. Уже в 2004 г. мы начали проектировать вторую очередь «Красной площади», в 2006 г. это уже был мегацентр площадью 100 000 кв. м [сейчас - 175 000 кв. м]. Наши первые конкуренты - «Мега» и «Галерея» - появились в 2008 г.

- А «СБС-мегамолл»?

- СБС существовал раньше нас, но я бы не назвал его конкурентом по торговле. Это сейчас он стал более универсальным, а в 2003 г. был ориентирован на мебель и развлекательную составляющую.

- Насколько сложно найти и привлечь правильных арендаторов?

- Это важнейший фактор, но он изначально очень зависит от авторитета девелопера, если арендаторы данному девелоперу доверяют, видят его успешные проекты, то они легко идут практически в любое новое место. В 2003 г. авторитета девелоперского у нас, безусловно, не было. Но мы сами очень активно занимались розничной торговлей, лично знали практически любую сеть, которая развивалась в тот период в России, это помогло центру заполниться. Хотя тогда заполнить региональный центр было нелегко. Мы демонстрировали некий первичный набор знаковых операторов, и это убеждало остальных - раз такие марки пошли в проект, значит, стоит идти.

- Знаковые - это какие?

- Zara тогда не шла в регионы, только в Москве присутствовала, но мы привлекли, например, Mango, New Yorker, Мехх, МсDonald's, «Спортмастер», «М.видео».

- Наверное, существенную часть площадей занимали магазины вашего торгового подразделения?

- Процентов десять, 90% были сторонними арендаторами. Изначально концепция была несколько другая, было несколько арендных магазинов, ресторанов, большая детская площадка, но основу «Красной площади» в самом начале составлял большой хозяйственный магазин. Но мы быстро поняли, что в арендном секторе спрос гораздо выше, и корпус переформатировался. Сейчас он выглядит иначе, чем в день открытия.

- Сколько всего арендаторов в категории «одежда/обувь» присутствует на российском рынке?

- Их несколько сотен, но в 3-4 раза меньше, чем в Европе, к нам еще не все вышли, хотя крупнейшие бренды, безусловно, пришли все. Если идешь по улице во Франции или Испании, то довольно много видишь брендов, которые незнакомы, которых, точно знаешь, еще нет в России.

- Из какой сферы вы пришли в бизнес?

- В 1983 г. я окончил Московский физико-технический институт (МФТИ) по специальности «биофизика», в 1986 г. защитил кандидатскую диссертацию, потом работал научным сотрудником в Институте молекулярной генетики Академии наук, три года работал в Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе приглашенным профессором, а в 1992 г. вернулся в Москву и занялся бизнесом. Мне показалось, что в бизнесе больше возможностей, чем в науке.

- Но ваша научная карьера, похоже, складывалась успешно.

- Да, достаточно успешно, тем не менее решил, что интереснее заниматься бизнесом. Тогда все занимались торговым бизнесом, в разных секторах. Я хорошо говорил по-английски и знал, как осуществляются торговые операции. Сначала это была посуда, оптовая торговля, потом одежда.

- А как познакомились с торговыми операциями?

- Я несколько сделок осуществил еще в США - проба пера, так сказать.

- Кто владельцы группы «Рамо-м»? При учреждении основной девелоперской компании группы, ЗАО «Рамо-м», вы были ее контролирующим собственником, а вашими партнерами были Сергей Айтжанов и Андрей Виноградов.

- С ними я начинал бизнес в 1992 г., с Виноградовым мы вместе учились в МФТИ. В торговле и девелопменте состав акционеров несколько отличается. Могу сказать, что я один из крупных акционеров в обоих направлениях. Чтобы назвать остальных, надо у них сначала разрешения спросить.

- Торговля не стала в группе второстепенным направлением?

- Нет, там достаточно большие масштабы.

- Вы состоявшийся бизнесмен, но есть что-то в научной работе, чего вам недостает?

- Пожалуй, нет. У каждого свой путь.