Год крупных сделок

Уходящий 2013 год стал годом крупнейших сделок за всю историю российского рынка недвижимости. Фонды под управлением Morgan Stanley и Hines заплатили $1,2 млрд за ТРЦ «Метрополис». O1 Properties завершила крупнейшую сделку на рынке офисов, заплатив около $1 млрд за бизнес-центр «Белая площадь» (считается, что сделка была закрыта в конце 2012 г., но официально о ней было объявлено только в этом). Millhouse Capital Романа Абрамовича приобрела бизнес-центр «Белые сады», который оценивается в $750-800 млн. Бизнесмены Зарах Илиев и Год Нисанов купили многофункциональный комплекс «Лотос сити» - за него они могли, по оценкам участников рынка, заплатить до $900 млн.

По подсчетам Colliers International, в 2008 г. средняя сумма сделки составляла $158,4 млн, в прошлом - $143,4 млн, а в этом году перевалила за $179 млн. Доля крупных сделок (более $300 млн) увеличилась с 20-25% в 2007-2008 гг. до 40-50% в 2010-2013 гг. (см. график), говорит глава отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Том Девоншир-Гриффин. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в этом году составит, по предварительным расчетам JLL, $8,1 млрд против $8,8 млрд в прошлом, $3,9 млрд в 2007 г. и $5,1 млрд в 2008 г.

Девоншир-Гриффин объясняет рост интереса инвесторов к рынку недвижимости тем, что «здесь можно заработать больше, чем на рынках акций и облигаций». «Кроме того, финансирование в последние годы стало более доступным - как с точки зрения объемов, так и процентной ставки», - добавляет он. Инвесторы - как в России, так и в Западной Европе - стали больше рисковать, так как ожидают, что спад экономической активности будет пройден, после чего может начаться новый цикл роста стоимости активов, говорит директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.

Есть и более простое объяснение. Рост величины сделок связан только с тем, что на рынке появились крупные и качественные объекты, интересные инвесторам, а раньше их просто не было, говорит руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. Никаких экономических обоснований роста числа «дорогих» сделок нет, то, что крупные сделки были закрыты именно сейчас, - просто стечение обстоятельств, соглашается руководитель департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик. Отрицает какую-либо тенденцию и предправления инвесткомпании O1 Properties Дмитрий Минц: «Такие объекты продавались, поэтому такие крупные сделки произошли». С точки зрения ликвидности большие объекты менее интересны инвесторам, придерживающимся спекулятивной стратегии, но для крупного и стратегического инвестора и с точки зрения размещения инвестиций, и с точки зрения управления подобные объекты более привлекательны, рассуждает он.