Госимущество уходит на биржу

Забрать у неэффективного государства и передать рыночному управляющему - хорошая идея, поддерживают участники рынка. Во-первых, управляющие сами заинтересованы в повышении рентных доходов, от этого зависит вознаграждение, рассуждает аналитик Промсвязьбанка Екатерина Попова-Щелкан. Комиссия может быть небольшой - полпроцента достаточно, если активов много, добавляет директор отдела управления фондами недвижимости Сбербанка Алексей Новиков. Во-вторых, за УК установлен жесткий контроль со стороны Службы Банка России по финансовым рынкам и спецдепозитария, продолжает Попова-Щелкан.

Минэкономразвития придумало, как увеличить доходы от сдачи в аренду государственного имущества. Идея описана в «Концепции первоочередных мер социально-экономического развития» - документ (есть у «Ведомостей») уже внесен на рассмотрение правительства. Минэкономразвития готовило его вместе с экспертами.

Вся недвижимость, находящаяся в казне, должна быть передана в Федеральный фонд развития недвижимости (юридическая форма - закрытый рентный паевой инвестиционный фонд), пишет Минэкономразвития. Фонд будет сдавать имущество в аренду или продавать его, а прибыль - до 90% - перечислять владельцам паев, крупнейшим из которых будет государство.

Это не очередной ФГУП, заинтересованный в том, чтобы недвижимость оставалась у государства навечно, подчеркивают авторы концепции. Фонд будет максимально похож на биржевой фонд REIT: его планируется разместить на бирже, чтобы инвесторы могли стать его пайщиками.

УК для фонда будет выбрана на конкурсе, возможно, фондов и УК будет несколько - если на такого рода бизнес будет спрос, сказано в документе.

Эту идею предложили эксперты, у Минэкономразвития к ней пока осторожное отношение, говорит сотрудник ведомства. Речь идет об объектах казны, а это неликвидные объекты, которые ни за кем не закреплены, объясняет собеседник «Ведомостей»: «Не надо думать, что это отдельные полноценные здания со всей инфраструктурой, часто это лишь небольшая часть здания, которую нельзя сдать в аренду. Или земельные участки в местах, не привлекательных для инвестирования». По данным Росимущества, на начало года казне принадлежало 81 918 объектов недвижимости и 178 709 земельных участков.

Но рыночным инвесторам могло бы быть интересно то имущество, которым сейчас неэффективно управляют унитарные предприятия или госкомпании, продолжает сотрудник Минэкономразвития. Сейчас такие объекты попадают в казну нечасто - например, при банкротстве унитарного предприятия, отмечает собеседник «Ведомостей». Такого имущества много, но нужно политическое решение, чтобы передать его фонду, считает сотрудник Росимущества.

Но важно, как все упаковать, указывает гендиректор УК «Капиталъ ПИФ» Роман Шемендюк: «Если просто все скопом отправить в один мешок, даже страшно представить, каких размеров будет этот фонд и каким образом он будет управляться». Надо делать несколько фондов со специализацией на недвижимости разного типа, объясняет Шемендюк: коммерческие, жилые, рекреационные помещения имеют разную цену и приносят разную доходность.

В среднем такие фонды могут приносить доходность в размере 8-9%, приводит данные Шемендюк. Фонд Сбербанка «Коммерческая недвижимость» приносил разную доходность: до кризиса 2008 г. - 12-14% в рублях, в 2008 г. мог вообще ничего не выплачивать, а сейчас доходность около 6%.

Продать в России бумаги такого фонда будет нелегко, предупреждают участники рынка. ЗПИФы заводят не для того, чтобы продать их инвесторам, а для получения налоговой выгоды из-за особого режима, на бирже их размещают, чтобы не создавать высокие резервы, объясняет Шемендюк.

На Западе ЗПИФы популярны, но там на них есть спрос, которого здесь нет, констатирует Новиков: такие бумаги покупают массовые инвесторы, которых в России практически нет, или большие пенсионные фонды, а в России в ЗПИФы можно инвестировать только пенсионные резервы, а не накопления, заключает Новиков.