На асфальте: Последний рывок

Вялое спокойствие последних двух лет в январе 2014 г. резко сменилось нервным ажиотажем на рынке московского жилья. Подарок застройщикам сделал ослабевший рубль: за первый месяц года доллар прибавил 7,5% (столько же, сколько за весь прошлый год), евро - 6%. Но этот всплеск активности продлится недолго, вскоре его сменит стагнация, признают сами участники рынка жилья.

Покупки от неуверенности

В январе стоимость бивалютной корзины превысила даже максимум 2009 г. в 40,9 руб., поднявшись 30 января выше 41 руб. «Это выглядит как преддверие валютного кризиса», - пишут аналитики Центра макроэкономических исследований (ЦМИ) Сбербанка. Именно так и восприняли происходящее держатели рублевых вкладов.

В январе - начале февраля 2014 г. 8000-10 000 человек, по оценке аналитического агентства Rway, приняли решение о переводе своих рублевых активов в банках в объекты недвижимости. «Вероятно, большинство этих людей либо являются профессиональными участниками рынка, либо имеют возможность получать профессиональные консультации по инвестированию», - размышляет Александр Крапин, гендиректор Rway.

В Rose Group количество сделок в январе 2014 г. по сравнению с январем 2013 г. увеличилось почти на 25%. А число звонков клиентов по сравнению с декабрем прошлого года выросло на 10%, отмечает Наталья Саакянц, коммерческий директор группы. В компании Capital Group также подтверждают рост количества сделок. В «Мосстроймеханизация-5» в последние две недели января зафиксировали увеличение звонков клиентов на 50%. «По многим запросам уже готовим сделки», - рассказывает Андраник Навоян, заместитель гендиректора по инвестициям МСМ-5.

В целом по рынку, по данным Est-a-Tet, объем сделок в январе 2014 г. превышает показатель декабря 2013 г. на 15%. Денис Бобков, руководитель центра аналитики и консалтинга компании, также отмечает высокий покупательский интерес в начале февраля.

Скоропостижно покупая квартиры, люди нервно пытаются успеть сохранить деньги. О приумножении речи нет, уверена Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж группы ПСН, «сделки имеют скорее психологические причины - это покупки от неуверенности». «Покупатели пытаются сберечь накопления, - согласен Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. - Недвижимость рассматривают как более надежный актив, нежели банковский депозит или валюта».

Наблюдался и обратный процесс, в частности, в компаниях, фиксирующих цену жилья в долларах. «Клиенты, уже отдавшие задаток, отказываются от сделок. Люди предпочитают потерять его, лишь бы не терять еще больше», - жалуется один из застройщиков апартаментов, продающих метры за условные единицы. Некоторые, как Capital Group, обещают в каждом конкретном случае принимать отдельные решения, чтобы минимизировать потери клиентов от падения рубля. «Будем активно использовать такие механизмы, как беспроцентная рассрочка, которые позволят частично компенсировать изменение курса», - рассказывает Белоусов. Другие, как компания «Баркли», зафиксировали курс у. е. по своим проектам на уровне 34 руб./$.

Подсчитать, сколько миллионов рублей москвичи сняли со вкладов, пока невозможно - отчет ЦБ будет только через месяц. Но вероятно, что «нынешний рывок может оставить рынок на ближайшее время без платежеспособного спроса», прогнозирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

«В периоды высокой волатильности курса спрос переходит в отложенное состояние, покупатели занимают выжидательную позицию», - говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». На сколько затянется выжидательная позиция, участники рынка ответить затрудняются. По мнению Ковалева, в традиционно активных феврале и марте в этом году спрос будет ниже. Количество сделок может вернуться к периоду сентября - октября, полагает Андраник Навоян, но не сократится до нуля. Бобков тоже считает, что всплеск активности носит временный характер и не повлечет за собой роста цен на недвижимость.

Невыгодные метры

Рынок новостроек безвозвратно прошел стадию выгодных инвестиций. Сейчас, по меткому выражению брокеров, в недвижимость вкладывают только потому, что остальные инвестиционные инструменты «еще хуже». Спекулятивный фактор с рынка ушел, уверен Белоусов. Инвестиционные квартиры составляют около 10-15% и эта доля остается практически неизменной, подтверждает Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК ПИК. Неудивительно: рост цен на новостройки редко обгоняет инфляцию, а банки предлагали по депозитам 8-10% в рублях и 4-6% в долларах.

«Доходность в сегменте «жилье» предельно низкая - 3-5% в долларах. В офисах - 13-15%, в стрит-ритейле - около 20%», - перечисляет Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент компании Sminex. Очевидно, что надо инвестировать в офисы и объекты стрит-ритейла, а не в жилье. «Риски в жилом сегменте выше, а доходность ниже», - поясняет он. Он уверен, что «жилая недвижимость сегодня - это защитный актив, на другом активе - золоте или акциях - инвестор потеряет больше».

Год не «Вау!»

В прошлом году рост цен на новостройки был ниже уровня инфляции, они подорожали не более чем на 6-12%, отмечает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического отдела ОПИН. «Цены в течение года отыгрывали инфляцию», - подтверждает Андрей Пучков, гендиректор Urban Group.

Застройщики, работающие внутри «старой Москвы», отзывались о прошлом годе более позитивно. «Бывало и лучше, но год прошел спокойно», - рад Дмитрий Зиканов, гендиректор «Ведис групп». Хотя самой компании вывод нового проекта «Вершинино» у ст. м. «Нагорная» принес 18%-ный рост цены с сентября по декабрь. «Мы почти дошли до плановой конечной цены», - говорит Зиканов. Сейчас стоимость 1 кв. м - 183 000 руб. Он объясняет это расположением («У метро мало проектов») и ограниченным предложением «за определенный бюджет».

Столь же впечатляющие результаты года у группы ПИК: жилье в комплексе «Большое Кусково» (у ст. м. «Перово») с июля 2012 г. по май 2013 г. подорожало на 22% со 114 850 до 140 650 руб. за 1 кв. м. Средняя цена реализации в 2013 г. в новостройках ПИК в Москве выросла на 17%, говорит Артем Эйрамджанц. Речь идет не о средней цене по рынку, а о «близких по расположению объектах на одинаковой стадии готовности».

В целом, по данным Rway, средние цены предложений на жилье эконом- и комфорт-класса в столице увеличились за год всего на 5,3% (в рублях); жилье бизнес-класса подорожало на 9,2%, элитное почти не поднялось - всего 3,1%.

В Подмосковье ситуация для девелопера сложнее. Герман Елянюшкин, заместитель председателя правительства Подмосковья, заявил, что цены на новостройки в области за год упали более чем на 5%. «Говорить о тотальном снижении нельзя, - не согласен Пучков. - На рынке сильная дифференциация и продуктовая конкуренция». Он убежден, что и в этом году «что-то будет дешеветь, что-то дешеветь не будет». По подсчетам «Пересвет-инвеста», областные новостройки за год подорожали символически - на 1,6% - и достигли 73 500 руб. за 1 кв. м.

Загородный рынок сполз за прошлый год еще ниже. «Уровень спроса на 40-50% ниже заявленной продавцами планки», - описывает Екатерина Лобанова, сделки напрямую зависят от размеров скидки. В целом объем сделок с коттеджами и землей бизнес- и элит-класса съежился почти вполовину (20-50%) по сравнению с 2012 г.

Вторичный рынок квартир в Московском регионе весь год тоже ужимался, и за год цены снизились минимум на 3% (информация ОПИН) и более. По сообщениям риэлторов, удешевление гораздо значительнее: разница между рекламируемой ценой и продажной может достигать и 10%, и 15% - «как договоришься».

Деловая активность на московском рынке жилья по сделкам купли-продажи за 2013 г. снизилась на 12-15% по сравнению с 2012 г., подвел итоги Крапин. Но в «старой Москве» к моменту сдачи дома обычно распродано все на 100%, спорит Свиридов. «Если застройщик разумный», - уточняет он.

Вровень с инфляцией

Относительно 2014 г. прогнозы еще более осторожные. «Цена на новостройки в 2014 г. не упадет», - надеется Андраник Навоян. «Предпосылок к снижению стоимости жилья в настоящее время нет», - полагает Артем Эйрамджанц.

По мнению Крапина, в 2014 г. продолжится ослабление зависимых валют, в том числе и рубля. «За счет этого рублевые цены предложений на жилье эконом- и комфорт-класса будут расти на протяжении года примерно на 12-15%», - ожидает он. Дорогое жилье (бизнес и элита) прибавит меньше - 6-8%.

Надеяться на некоторый рост цены застройщикам позволяют также действия властей - как московских, так и подмосковных, ограничивающих объем застройки. Так, Лобанова подсчитала, что из-за принятия новых нормативов застройки в области на 17% сократилось количество проектов по сравнению с 2012 г. - они были отправлены на доработку. Всего в прошлом году вышло 80 проектов.

В Москве (в старых границах) сознательно ограничивают ввод нового жилья, считает Дмитрий Зиканов: «Выбирать покупателям не из чего, вариантов мало». В «старой Москве» объемы нового строительства жилья за 2013 г. сократились на 11% по сравнению с 2012 г. - до 1,93 млн кв. м, подтверждают слова застройщика в аналитическом агентстве Rway. Жизнеутверждающие отчеты столичных чиновников о том, что объемы застройки выросли на 20% к 2012 г., касаются исключительно «новой Москвы», где было сдано на 175% больше прошлого года - 1,17 млн кв. м, комментирует Крапин.

В «старой Москве» в этом году на снижение объемов будут влиять несколько новых факторов. Закон о платной смене разрешенного использования земли значительно повысил расходы девелоперов, покупающих участки в промзонах. «Если плотность застройки - 25 000 кв. м на 1 га, надо 40% от кадастровой стоимости заплатить. А кадастровая стоимость увеличилась в 3 раза по сравнению с январем прошлого года», - объясняет Зиканов. По подсчетам девелопера, за 2 га в Нагатине за перевод земли под жилье придется отдать городу 1 млрд руб. Из-за этого рынок промышленных площадок в Москве, по его словам, встал.

Второй фактор - требование обязательных рабочих мест. В проектах, реализующихся от ТТК до МКАД, объем «нежилья» достигает 50%. «Вероятно, не буду строить эти тысячи метров офисов», - поделился с «Ведомостями» один из девелоперов, которому согласовали проект почти у МКАД. «Но платить за изменение назначения земли все равно придется в полном объеме, так как это зависит от плотности застройки в ГПЗУ», - комментирует Зиканов.

Сам «Ведис» собирается приобретать участки в «новой Москве». «Свободной земли там больше, и спрос выше, чем в Подмосковье, из-за сохранения столичной прописки и обещанной инфраструктуры», - полагает Зиканов.

Надежды застройщиков

Участники рынка эконом- и комфорт-класса надеются на ипотеку - она становится основным источником спроса. В области количество ипотечных сделок доходит до 100%.

У компании «Главмосстрой-недвижимость» доля сделок с использованием ипотечного кредитования в отдельные месяцы 2013 г. достигала 90%. Средний показатель доли ипотечных соглашений в общем объеме составил 63% в ЖК «Центральный» и 53% в ЖК «Подольские просторы», отчиталась компания. В МСМ-5 по различным ипотечным программам проходило 80% сделок с жильем экономкласса. В ГК ПИК за 2013 г. доля ипотечных сделок увеличилась с 28,5 до 39%.

В Москве, по данным Росреестра, во втором полугодии 2013 г. количество ипотечных сделок по сравнению с первым полугодием выросло на 37%.

«Мы сильно зависим от макроэкономической ситуации, от ипотеки», - признает Пучков. По его мнению, если ипотечные ставки вырастут на несколько пунктов, доля сделок снизится с нынешних 50-60 до 30%, «спрос перераспределится, цена начнет снижаться».

Продавцы более дорогого жилья надеются на маркетинг - 2014-й будет годом жесткого соперничества. Началась конкуренция концептов, резюмирует Белоусов, появляются самые космические проекты - например, с круглогодичным катком в комплексе. «Надо будет сделать ипподром, думаю, и его сделают», - уверен он.

Capital Group сделала ставку на модные технологии в своем проекте «Лица» на Ходынке: распознавание въезжающего автомобиля, удаленный доступ к сервисам и информации и проч.

Urban Group, работающая в Подмосковье, ориентируется в первую очередь на цену и почти в той же степени - на концепт. «У нас самые дешевые квартиры на первичном рынке Химок, - говорит Пучков. - Мы и дальше планируем придерживаться той же логики. Мы всегда делали ставку на бизнес-класс по цене эконома». В новом проекте «Солнечная система» девелопер представил в комплексе широкий разброс планировок - от маленьких студий до 2-этажных встроенных таунхаусов, «это экспериментальная площадка, мы здесь снова тестируем потребительские предпочтения».