На асфальте: Рынок у развилки

Нет, не то чтобы ему срочно продавать - но так, на всякий случай. А если сдавать в аренду? Если за неделю таких вопросов набирается несколько штук - верный признак надвигающегося шторма. Рынок может качнуться как вверх, так и вниз.

Лидеры отчитываются о рекордах. В объектах группы ЛСР дольщики за год прибрели 529 000 кв. м - почти вдвое больше, чем в 2012 г. В В Setl Group объем ввода жилья (включая областные объекты) по сравнению с 2012 г. увеличился в 5 раз до 337 000 кв. м жилья. У холдинга «Эталон» (в него входит и «ЛенспецСМУ») объем продаж в рублях увеличился за год на 27%, ежегодно компания планирует приобретать участки для строительства 500 000-600 000 кв. м, рассказывал в интервью «Ведомостям» президент компании Вячеслав Заренков.

На спад работают опережающий рост предложения, настороженное отношение граждан к ипотеке, а также инициативы власти, с неизбежностью подстегивающие цены (например, перекладывание социальных обременений на застройщиков, обязательность страхования, на подходе - принятие довольно жестких региональных нормативов и т. п.). На подъем в сфере недвижимости позволяют рассчитывать проблемы в банковском секторе, которые приводят граждан в задумчивость: куда бы переложить средства, чтобы понадежнее? И, конечно, обвал рубля: похоже, решение придется принимать быстро.

«Мы наблюдаем замедление спроса весь 2013 год, - отмечает руководитель проекта «Платинум» Дмитрий Южик.- В 2014 г. я не жду от рынка недвижимости чудес: спрос будет падать, кредиты - дорожать, потребитель будет стараться закрепиться в валюте. Что касается стагнации, то она затронет всех. Бедные станут еще беднее, богатые - еще богаче».

Параллельная реальность не утешает. Продажи автомобилей падают, спикеры ЦБ и Минэкономразвития соревнуются в пессимизме, нефть дорожать не собирается.

С оглядкой на Европу

Статистика по итогам года пока не дает особенных оснований для тревоги. В Петербурге застройщики сдали 2,583 млн кв. м (в том числе 179 многоквартирных домов) - это без учета нескольких новостроек «ЛенспецСМУ», введенных в эксплуатацию в конце декабря; их просто не успели посчитать.

По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, объем продаж в регионе начиная с 2011 г. ежегодно увеличивается примерно на 0,5 млн кв. м. То есть спрос растет. А цены, как ни парадоксально, нет: за минувший год в спальных районах прибавка составила 6,5% - вровень с инфляцией.

Объем рынка (общая площадь новостроек) стабильно растет: в начале прошлого года этот показатель составлял 7,3 млн кв. м, в конце - 8,3 млн. На 1 января 2014 г., по данным КЦ «Петербургская недвижимость», на продажу было выставлено всего около 3,7 млн кв. м: 2,6 млн в границах города и еще 1,1 млн - в пригородной зоне. Пригород развивается весьма интенсивно: за прошедший год в области выдано 308 разрешений на строительство многоквартирных домов, из них 208 - во Всеволожском районе.

Практически все опрошенные «Ведомостями» застройщики говорят об усилении борьбы за покупателя. «Конкуренция высокая, - признает руководитель компании Л1 Павел Андреев. - Но при снижении цены предложения для экономкласса, например, на 10% спрос вырастет на 30%. Для экономкласса в черте города и рядом с КАД важно соотношение цены и качества: близость метро и обустроенность прилегающего район. Чем дальше от города, тем более важную роль (для масс-маркета) играет цена».

Однако и здесь намечаются перемены. Серьезные девелоперы уже в прошлом году почувствовали, что только по цене соревноваться бессмысленно: граждане начинают предъявлять все более серьезные требования к качеству застройки. «Ленстройтрест» привлекает к проектам голландских, финских, шведских архитекторов; в городе строит Рикардо Бофилл; компания «Элемент-бетон» возводит в пос. Лупполово (примерно 10 км от КАД) «Финский квартал».

«Монокультуры уже более чем достаточно. Новым «годовым кольцам» Петербурга не повредило бы разнообразие в плане структуры, наполнения, формирования общественного пространства и архитектурного облика, - говорит архитектор Йоханнес Товатт (бюро Tovatt Architects & Planners работает над проектом «IQ-Гатчина»). - Для этого нужны менее агрессивные требования к доходности и более развитое чувство ответственности у политиков и застройщиков».

«Советская архитектурная школа, к сожалению, находилась под сильным давлением индустриального строительства. В плане градостроительного планирования, урбанистики нам и вовсе нечем похвастаться, - сожалеет гендиректор «СПб Реновации» Артур Маркарян. - Здесь серьезный провал. В Европе тоже были взлеты и падения, в Стокгольме можно найти объекты массовой застройки не лучше наших. Но они быстро сумели это преодолеть. И теперь европейская, британская, американская архитектура стала предметом экспорта». По мнению Маркаряна, главное преимущество западных архитекторов - не столько в умении «нарисовать» фасад, сколько в подходе к организации пространства. Но это не новость. Новость - в том, что покупатели начинают это ценить.

И, кстати, жаль, что пилотный, пионерский проект Setl Group «Семь столиц» из-за предыдущего кризиса не состоялся в полном объеме: кварталы «Лондон» и «Вена» в Кудрове получились, остальные - нет. Рядом с ними другие девелоперы возводят вполне безликие многоэтажки.

Без излишеств

Новый виток конкуренции скорее всего будет связан с развитием сегмента апартаментов. Первый опыт уже есть: ГК «Пионер» в январе сдала в эксплуатацию апарт-комплекс Ye's в Выборгском районе на ул. Хошимина: 16-этажное здание общей площадью 52 000 кв. м включает в себя 975 апартаментов. Компания «Балтийский монолит» возводит на Васильевском острове (пр-т Кима) комплекс бизнес-класса Docklands, в котором запланировано три корпуса с апартаментами (22 500 кв. м). Идут продажи в комплексе «Вертикаль» на Московском проспекте, 73 (NAI Becar), в проекте ГК «Бестъ» Avenue-Apart в Петроградском районе. Компания «С.Э.Р.» согласовывает документы по высотному комплексу Ingria Tower на Поклонной горе. Фирма «Союзинвест девелопмент» в комплексе «Салют» стабильно продает по 50-60 апартаментов в месяц. Всего в комплексе запланировано 600 апартаментов.

Компания «Внешстройпроект» согласовала документацию для строительства МФК в Калининском районе: всего 65 000 кв. м: 40 000 кв. м займут офисы, 25 000 - апартаменты (около 500 «номеров» класса комфорт-плюс, ориентировочная стоимость - от 85 000 руб. за 1 кв. м). Инвестиции в проект превысят 4,2 млрд руб. Площадка расположена на пересечении проспектов Непокоренных и Гражданского, недалеко от строящегося ЖК «Калина парк» группы ЛСР. То есть в этой зоне возникнет такая же прямая конкуренция, как и в Московском районе: комплекс «Салют!» возводится по соседству с ЖК Viva (тоже от группы ЛСР).

Пока разные форматы друг другу не мешают - «обычное» жилье в том же месте, что и апартаменты, продается на 10-15% дороже. «Покупатели выяснили для себя те вопросы, которые их волновали, - говорит руководитель проекта «Салют!» Сергей Ногай. - Проблемы с регистрацией, эксплуатационными расходами, управлением их уже не пугают, потому что мы внятно объясняем, как будем их решать».

Специалисты по PR и GR, впрочем, не исключают обострения информационных войн: вполне вероятно, что уже в ближайшие месяцы пройдет мощная атака на формат апартаментов с призывами к социальной справедливости и равноправной конкуренции (в Москве этот процесс уже начался). Петербургский вице-губернатор Марат Оганесян, курирующий проблемы строительства, недавно предложил «запретить строительство апартаментов, не обеспеченных социальной инфраструктурой». Чтобы это сделать, понадобится радикально менять федеральное законодательство. И даже если такая корректировка удастся и апартаменты приравняют к жилью, это создаст новую проблему: тогда уж и строящиеся гостиницы придется заранее обеспечивать садиками и местами в поликлиниках.

Одновременно из правительства звучат призывы развивать цивилизованный рынок аренды, строить доходные дома и проч. Дмитрий Южик считает эту тенденцию не самой актуальной: по его мнению, рынок аренды развивается лишь в условиях роста экономики.

«Прямого давления на рынок [со стороны апартаментов] нет, - считает Артур Маркарян. - Покупатели действительно рассматривают подобные варианты как альтернативу, но только по причине отсутствия адекватного по цене предложения в черте города и дефицита участков под застройку в обжитых районах».

Покупать апартаменты, чтобы в них жить, - явление вполне понятное, а вот инвестировать в этот формат для извлечения дохода - это (в долгосрочной перспективе) уже связано с определенными рисками. Потому что ни будущий спрос, ни возможное влияние государства не просчитываются.

Аналитики в отсутствие внятных, подкрепленных финансово и законодательно шагов власти предпочитают воздерживаться от прогнозов и по умолчанию причисляют апартаменты к категории жилья. Без таких обременительных излишеств, как требования по социалке или по инсоляции, но с приятными бонусами в виде развитых сервисных служб.

Риски под присмотром

«Чем хуже положение по стране в целом, тем больше демографическое давление на Москву и Петербург», - замечает гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков. «От 2013 года [застройщики] ждали определения единых механизмов и правил социальной нагрузки при реализации проекта, - напоминает гендиректор компании «Адвекс. Новостройки» Глеб Гринблат. - Это позволило бы не закладывать лишний запас в цену квадратного метра и, главное, позволило бы девелоперам планировать развитие бизнеса на более длительный срок. Но этого не произошло».

«Изменение курса валют может отражаться и на себестоимости строительства в целом, подталкивая застройщиков к повышению цен, - говорит директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. - Впрочем, какого-то бурного роста цен на строящееся жилье мы не ожидаем. Главным регулятором роста цен был и остается уровень спроса на рынке, а угроза девальвации - это второй по значимости фактор».

Однако, излучая оптимизм при общении со СМИ, застройщики готовятся к сложным временам. Например, «Строительный трест» год за годом стабильно вводит около 100 000 кв. м в год в сегменте комфорт- и бизнес-класса (на 2014 г. запланировано 140 000 кв. м). В этом году компания начала масштабный проект в Новоселье (ближний пригород). Против обыкновения здесь она не будет продавать жилье на стадии строительства - только готовое. «При долевом участии, если вошел в проект, уже не перенесешь сроки. А мы сейчас процентов 25-30 строим на свои средства. На Фермском шоссе в «Невском стиле» есть такие корпуса, и в Новоселье мы не планируем продавать, пока не сдадим госкомиссии. Вот в конце 2014 г. введем корпуса первого лота - и тогда уже откроем продажи, - говорит заместитель гендиректора Беслан Берсиров. - Если ты строишь на заемные средства и в запланированный срок не продашь построенное, то разоришься. Многие на этом попались. Наш рациональный консерватизм нас всегда вытаскивает».

Большинство застройщиков такой возможностью не располагают. В основном компании регулируют объем вывода объектов на рынок, деля крупный комплекс на несколько очередей. Конкурентная ситуация в этом году дополнительно осложнится появлением нового фактора. «СПб Реновация» планирует за год вывести на продажу около 3500 квартир, все - в обжитых кварталах, по программе расселения застройки хрущевок.

«Мы меняем морфологию застройки, - говорит Артур Маркарян. - Если сверху посмотреть, например из самолета, заходящего на посадку в «Пулково», на эти кварталы... «Строчная» застройка где-нибудь на ул. Костюшко в лучшем случае напоминает казармы». По мнению Маркаряна, если начнется серьезный спад, он в первую очередь затронет жилье «на дальних выселках», там, где еще не создана действительно комфортная среда обитания.

Покупателям, впрочем, все эти переживания только на руку. Набор возможных вариантов увеличивается, очевидной необходимости спешить с решением не просматривается.