Искусство побеждать: Строить не больше, чем продается

Подмосковье уже делится на некие «квартирные пояса», стоимость новостроек в которых зависит не только от статуса территории, как в случае с «новой Москвой», но и от транспортной доступности, обеспеченности инфраструктурой и даже архитектурной концепции. Эти тенденции будут усиливаться и в текущем году, прогнозировали участники круглого стола, организованного «Ведомости. Недвижимостью».

Дискуссия развернулась относительно того, дешевели или нет в прошлом году квартиры в Московском регионе. Застройщики оперировали данными о плановом повышении цен на собственные новостройки, риэлторы говорили об общей тенденции. Только в «новой Москве», по информации Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-новостроя», цена 1 кв. м снизилась в 2013 г. по сравнению с 2012 г. на 2% - с 84 900 до 83 290 руб. «Больше проиграли однушки, двушки потеряли всего 1%», - ссылаясь на данные проведенного ее компанией анализа, уверяла риэлтор, а «если учесть инфляцию, то недвижимость потеряла в цене как минимум 11%». От дальнейшего падения цены уберегла политика девелоперов: те растягивали сроки выведения квартир на рынок. В 2012 г. на рынке «новой Москвы» на продажу предлагалось 320 000 квартир, в 2013 г. - 279 000, хотя количество новостроек за этот время увеличилось на 49% - со 127 до 189 домов. Доброхотова полагает, что застройщики и в дальнейшем будут придерживаться подобной тактики. Но выход новых проектов не остановить и средневзвешенная цена, по ее прогнозу, установится на уровне 65 000 руб. за 1 кв. м.

Сергей Хорошков, гендиректор «МИЦ девелопмента», возразил, что дешевеют «отдельные неудачные проекты», но это не сказывается «на общей массе». По его мнению, цены в «новой Москве», а также в Подмосковье за прошлый год выросли, по крайней мере в новостройках на нулевой стадии: «В размере инфляции - абсолютно точно. А может, и немножко больше».

Василий Кривошеин, коммерческий директор «Премьера», отметил, что в области и «новой Москве» цены зависят от экономической ситуации: если она «более-менее ровная или растущая», квартиры дорожают, если ситуация «просаживается» - дешевеют. Однако в Подмосковье сейчас строят в основном экономкласс, который «всегда, независимо от ситуации, будет пользоваться спросом», считает Кривошеин. Серьезная проблема в регионе - не такое быстрое и полное, как хотелось бы девелоперам, выполнение властями обязательств по развитию территорий и инфраструктуры: «Развитие есть, но оно не успевает за темпами строительства», а «сейчас не покупают новостройку, до которой не могут добраться». Стимулировать интерес вряд ли поможет даже разделение Подмосковья на некие зоны - 10, 20 км от МКАД: «как бы мы ни называли территорию в 50 км от Москвы, покупатель, который едет 2 часа до офиса, нервничает» и может не купить квартиру даже по 40 000 руб. за 1 кв. м, резюмировал застройщик.

Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, полагает, что на каждой территории свой покупатель. Большие масштабы строительства в «новой Москве», нерешенные инфраструктурные проблемы повлияли там на цены (читай, их снизили). Но клиент, уверяет Саакянц, готов платить, если у проекта есть «качество, продуманность архитектурной и планировочной концепции, а инфраструктура создается в начале, а не в конце строительства». В прошлом году девелопер «Микрогорода «В лесу» (строится в ближнем поясе Подмосковья) сдал три корпуса, в среднем продавал в месяц 50 квартир (при цене в 8,5-9 млн руб. за квартиру с машино-местом и отделкой), более 60% сделок - по ипотеке. Застройщик ставит цены, ориентируясь на сопоставимые объекты в Москве, хотя в «новой Москве» за эти деньги можно купить больше, отметила Саакянц.

Наталья Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН, подтверждает: сделкам помогает не только месторасположение объекта, но и концепция, инфраструктура, подход девелопера к продажам. Новый проект компании - ЖК «Весна» в Апрелевке - окружен «новой Москвой», но формально к ней не причислен. Однако прошлогодние продажи - 50-80 квартир в месяц, что, говорит Картавцева, «по сравнению с конкурентами аномально [высоко]».

По мнению Юрия Печникова, директора по стратегическому развитию «Сити - XXI век», цены в регионе будут зависеть от того, насколько серьезными будут вложения в инфраструктуру, прежде всего транспортную: «Куда больше денег будет вкладывать наше правительство, туда и девелоперы пойдут». Все важнее становится и архитектурно-градостроительная концепция, согласился он с коллегами.

Денис Олефир, директор по развитию «Премьера», прогнозирует спад объемов строительства в регионе - из-за ограничений плотности и высотности застройки. Он напомнил, что московские власти высказались за максимальные 12 000 кв. м на 1 га в «новой Москве», а по приближению к МКАД - 3000-4000 кв. м на 1 га. «Это реальное снижение, в разы», - говорит Олефир. Андрей Блажко из «Домостроителя» сказал, что уже сейчас область разрешает строить максимум 17-этажные дома, что вкупе со школами и т. п. инфраструктурой дает плотность в 14 000 кв. м на 1 га. В проектах «Домостроителя» этот показатель укладывается в 13 000 кв. м на 1 га, а, к примеру, у компании «Мортон», которая «рассматривает земельные участки с обременениями, водоохранные зоны включающие», в последнее время получается 10 000 кв. м на 1 га. «Сама власть еще понижает эту планку, - продолжил Блажко. - На участках, которые выставляет на аукцион Фонд РЖС, с малоэтажкой и зонами для дорог, совокупная плотность составляет 2000-2500 кв. м на 1 га». Владимир Ахапкин из «RDI «Новая Москва» полагает, что принципы квартальной застройки допускают большую плотность, если пространство будет правильно организовано. Ремарка Хорошкова: «Мы могли бы строить больше жилья, но нас ограничивают власти в наших возможностях».

Ахапкин предложил коллегам поучаствовать в «создании смысла» присоединенных к столице территорий. Компания владеет там более 1000 га и планирует не строить дома в чистом поле, но образовывать поселения с концепцией, вокруг тематических парков, поддерживаемых правительством Москвы, «под которые нас обеспечат инфраструктурой». Пока что «новая Москва», по его словам, - «та же самая область с привязкой к Москве», но в ней можно и нужно создать точки роста, которые притянут людей из Москвы «старой». «Оставляя центр в «старой Москве», мы оставляем проблемы, которые выстрелят через 3-5 лет», - уверен он. И уже сейчас выстреливают: «Как бы мы ни расширяли Калужскую трассу, она все равно встанет». Ахапкин напомнил, что уже получено разрешений на строительство в «новой Москве» более 11 млн кв. м жилья и еще 5 млн кв. м коммерческой недвижимости: «Все эти люди поедут в центр Москвы, по МКАД».

Спрос в области по-прежнему стимулируют гораздо меньшие, чем в столице, цены, отметил Филипп Третьяков из Galaxy Realty. Однако он считает, что на рынке до сих пор «мышление сильно влияет на экономику». И ради пресловутой прописки человек покупает квартиру «неважно где» в Москве, пусть даже ему час-два добираться до работы. Подмосковные же проекты, особенно ближние, вынуждены ориентироваться на локальный московский спрос. Например, до 70% покупателей ЖК «Бутово парк» - жители Северного и Южного Бутова.

Андрей Пучков, гендиректор Urban Group, говорит, что локальный спрос на подмосковном рынке присутствует, но «чем ближе к МКАД, тем меньше его влияние». Его компания строит в Химках, и, оценивая административные барьеры, которые возникли на новой территории у коллег, он понимает, что это верное решение. Но и в ближнем Подмосковье экономика проектов становится хуже. Возросшие требования властей к строительству детсадов, школ, созданию рабочих мест - все это является дополнительной нагрузкой на стоимость квадратного метра, отмечает застройщик. Поэтому, резюмировал он, рентабельность снижается, «несмотря на то что цена [метра] растет. Денис Олефир рассказал, что его компания уже больше года пытается как инвестор войти в [подмосковные] проекты. Но снижение плотности и этажности застройки, увеличение числа машино-мест (одно на квартиру) и социальной нагрузки, ожидания продавцов земли, которые хотят продать дороже, - все это приводит к тому, что невыгодно покупать участки. «Мы считаем экономику, у нас не получается», - признал он.

В прогнозах Доброхотовой также мало позитива для застройщиков: «Частные инвесторы выходят из недвижимости, не заходят в новые проекты, предпочитают вкладываться в доллар, считая, что он вырастет на 35-36%». Она говорит, что в 2014 г. на рынок «старой Москвы» выйдет объем, который покупатели смогут переварить, но в 2015-м и последующие годы будут застраиваться промзоны миллионами метров, будет строиться недвижимость вдоль Москвы-реки. И риэлторы не считают, что «рынок покупателя был таким же огромным».