Недвижимость по запросу экономики
В мире спрос на коммерческую недвижимость в ближайшие два года будет определяться нуждами восстанавливающейся экономики. Востребованными будут офисы в городах с IT- и энергопроизводством, а также отели средней ценовой категории для командированных бизнесменовОфисы: в тесноте и подороже
В 2013 г. инвестиции в лондонскую коммерческую недвижимость достигли 53 млрд фунтов ($88 млрд), почти сравнявшись с докризисным уровнем - 56 млрд фунтов в 2007 г. (данные CoStar Group). IV квартал прошлого года оказался одним из самых успешных в истории - инвесторы вложили в лондонскую недвижимость 19 млрд фунтов. Главная движущая сила этих инвестиций - лондонские офисы. Год завершился двумя рекордными сделками: были проданы офисные комплексы Broadgate в Сити и More London на южном берегу Темзы. Сумма каждой из них составила 1,7 млрд фунтов.
«Еще в начале года вряд ли кто-либо взялся бы предсказать такие рекордные инвестиции, - говорит старший аналитик по недвижимости CoStar Марк Стэнсфилд. - Но политика низких ставок, возрождение британской экономики и поток денег из-за рубежа создали на этом рынке эффект цунами». По словам Стэнсфилда, предложение на рынке лондонской коммерческой недвижимости составляет 1 млрд фунтов, тогда как интерес со стороны инвестиционного капитала - 25 млрд фунтов. «Интерес к коммерческой недвижимости в центре Лондона в последнее время беспрецедентный», - соглашается риэлтор Knight Frank Стивен Клифтон.
Крупным центрам офисной недвижимости Европы, таким как Лондон, Франкфурт и Стокгольм, причин волноваться по поводу инвестиционного спроса действительно нет. В столичных городах, особенно в их центральных районах, растет спрос на офисы класса А и девелоперы ускоряются с уже начатыми проектами, говорится в исследовании Cushman & Wakefield.
Но какой будет отдача от этих инвестиций, сказать трудно. В Лондоне, Дублине и Варшаве стоимость аренды офисов класса А в 2014 г. вырастет примерно на 5%, в Милане, Праге и Варшаве она незначительно снизится. В Москве и Стамбуле стоимость аренды будет расти из-за ограниченного качественного предложения офисных помещений и восстанавливающегося после кризиса спроса. Предложение качественной офисной недвижимости сокращается во всех европейских столицах, поэтому многие инвесторы идут на увеличение рисков и покупают активы в крупных, но не столичных городах.
Впрочем, отсутствие избыточного предложения - залог финансового здоровья сектора. «Банкиры и девелоперы не переусердствовали с инвестициями, поэтому в секторе нет спекулятивного капитала, что мы считаем очень конструктивным», - отмечает девелопер, специализирующийся на коммерческой недвижимости, который участвовал в опросе PwC и Urban Land Institute (ULI).
Например, американские работодатели стали сильно экономить на стоимости аренды. Сотрудникам, в чьем присутствии в офисе необходимости нет, все чаще разрешается работать из дома, остальным же приходится довольствоваться тесными помещениями. «Из офисного пространства выжимается все больше продуктивности, поэтому на одного сотрудника приходится все меньше места», - отмечает лизинговый брокер. В Бостоне сейчас строится офисное здание из расчета 10 кв. м на сотрудника. «Это невероятная теснота», - жалуется инвестиционный банкир, знакомый с проектом.
В США спрос на офисные помещения будут подогревать компании высокотехнологичного и энергетического секторов, а также СМИ нового поколения, отмечает управляющий директор Cushman & Wakefield Мария Сикола. Поэтому в Сан-Франциско и Бостоне, несмотря на обилие предложения, в ближайшие два года стоимость аренды офисов вырастет на 16 и 22% соответственно. Хорошие прогнозы также для Хьюстона и Далласа, где много энергетических компаний. Хуже обстоят дела в городах, где много фирм, оказывающих финансовые, юридические и прочие профессиональные услуги. В Вашингтоне рынок офисной недвижимости не начнет восстанавливаться до 2015 г., отмечается в исследовании Cushman & Wakefield. В Лос-Анджелесе, Атланте и Филадельфии ситуация более благоприятная. Нью-Йоркский Манхэттен обещает 15%-ный рост цен на аренду офисов.
Исследование PwC и ULI показывает, что инвесторам и девелоперам имеет смысл обратить внимание на крупные города США с развитым технологическим и энергетическим секторами. По версии PwC и ULI в первую пятерку таких городов входят Бостон, Хьюстон, Сан-Диего, Сиэтл и Денвер. С офисами, расположенными далеко от центра и в пригороде, эксперты, опрошенные PwC и ULI, не советуют иметь дела ни инвесторам, ни девелоперам.
Отели: расчет на командированных
Гостиничный сектор в ближайшие два года сулит инвесторам неплохие доходы. По расчетам PKF, в 2014 г. доходность в расчете за номер отеля (RevPAR) увеличится на 6,6%, в 2015 г. - еще на 7,5%.
48% участников опроса PwC и ULI дают рекомендацию «покупать» сектору отелей, предлагающих ограниченное количество услуг. 41% опрошенных рекомендуют «покупать» отели класса премиум. С точки зрения географии выгоднее всего вложения в Майами (57%), далее следуют Сан-Франциско, Нью-Йорк, Хьюстон и Бостон.
Спрос на отели растет в первую очередь за счет деловых поездок. Это «хлеб с маслом для всего сектора», отмечает портфельный управляющий, участвовавший в опросе PwC и ULI. Поэтому особенно неплохие перспективы на ближайшие год-два у гостиниц не премиум-класса, а средней ценовой категории, предлагающих ограниченное количество услуг. Этот сектор «практически вернулся на [предкризисные] максимальные уровни» и демонстрирует «невероятную активность», отмечают участники исследования PwC и ULI. «Количество отелей, предлагающих базовые услуги высокого качества, которые умеют копировать дизайн и атмосферу дорогих брендов, будет увеличиваться», - говорит управляющий инвестфонда. С другой стороны, «продолжится резкий спад в строительстве классических отелей с полным сервисом», утверждает финансовый консультант. По его словам, дорогие отели и курорты пострадают от снижения расходов на роскошь.
Более далекие перспективы сектора отелей не столь хороши. «Похоже, что его рост замедляется и со временем потенциал будет ограничен», - полагает один из инвесторов, участвовавших в опросе PwC и ULI. По словам гендиректора одной из компаний, управляющих отелями, предложение восстанавливается быстрее, чем спрос, поэтому «новые отели на растущих рынках могут повредить всему гостиничному сектору». Дополнительные риски - начинающийся рост процентных ставок и ужесточение регулирования. Но в итоге рост рынка и цен перевесит риски, утверждает один из управляющих инвестфондами: «В условиях восстановления экономики растет спрос на офисы, отели, помещения для хранения личного имущества и т. д.».