Зарубежная недвижимость: Инвестиции по-немецки

Не принимать во внимание довольно существенные различия между этими странами означало бы следовать примеру многих западных инвесторов, в своем невежестве не видящих разницы между Россией, Украиной и Белоруссией.

Общие преимущества

Инвесторов, рассматривающих одну из названных стран, обычно объединяет желание обеспечить надежность и долгосрочность вложений. Всем трем государствам присуща максимально стабильная правовая система, а рынок недвижимости практически не показывает признаков колебаний. Кроме того, объем юридических услуг, к которым необходимо прибегнуть при заключении сделок, здесь сравнительно невелик. Во всех трех государствах существует хорошо отработанная кадастровая система и покупатель недвижимости может полагаться на верность данных о подлинном владельце объекта в земельном кадастре. Помимо этого сделка с недвижимостью - по крайней мере в Германии и Швейцарии - действительна только при заверении ее нотариусом. В Австрии привлечение нотариуса необязательно, но рекомендуется. Во всех трех странах нотариус обязан соблюдать нейтральность, консультируя стороны в процессе заключения сделки.

Защита стабильности цен

Стабильностью рынки недвижимости обязаны главным образом осторожной долгосрочной экономической политике, проводимой правительствами всех трех стран. Кроме того, существует множество правовых инструментов, защищающих их рынки от факторов, сильно влияющих на цены. Для российского покупателя в этой связи стоит в первую очередь помнить об ограничениях на приобретение жилой недвижимости иностранцами. Они действуют в Швейцарии (на всей территории) и Австрии (в некоторых федеральных землях, особенно в регионах, основным источником дохода которых являются зимние виды спорта). Целью этих ограничений является не допустить перегрева рынка, когда большое количество объектов скупается состоятельными иностранными гражданами в качестве второго места жительства.

По той же причине во всех трех государствах сделки с недвижимостью облагаются налогом на покупку земельного участка. Налоговая ставка составляет в зависимости от месторасположения объекта от 3 до 6% от его покупной цены, что делает перепродажу земельного участка в краткосрочной перспективе невыгодной.

И еще один механизм, направленный на защиту стабильности рынка, - налог на спекулятивные сделки с недвижимостью. То есть если приобретенный объект недвижимости перепродается с прибылью, она облагается налогом. В Германии, однако, это правило действует лишь тогда, когда акт перепродажи объекта происходит в течение 10 лет с момента его первоначального приобретения, а владелец объекта не пользовался им в личных целях. В Австрии подобное временное ограничение недавно было отменено, однако и в этой стране владельцы недвижимости, пользующиеся ею в личных целях, также имеют привилегии. Во всех трех странах решающую роль играет сумма прибыли (разница между ценой покупки и продажи минус затраты по сделке, понесенные продавцом).

За общее правило можно считать, что как Швейцария, так и Австрия более привлекательны в отношении налогов, нежели Германия. Это касается, в частности, налогообложения доходов и корпораций, хотя различия в настоящее время не такие большие, как это было лет 10 назад. Кроме того, правовой порядок обеих южных стран более совместим с офшорными организациями. Но и в Германии благодаря сильной дифференциации рынка (особенно в менее привлекательных местностях) при хорошей концепции инвестиции могут принести высокую прибыль. Помимо этого в германском правовом порядке в настоящее время наблюдается тенденция к гибкости.

Швейцария не дает добро

В Швейцарии все сделки с жилой недвижимостью, заключаемые иностранными гражданами (т. е. нерезидентами, не гражданами страны), должны получить официальное разрешение властей. Если речь идет о юридическом лице или трасте, устанавливается личность стоящего за ним физического лица - владельца корпорации или бенефициара траста, для чего потенциальный покупатель обязан предоставить властям удостоверение личности данного физического лица. Нотариус, в свою очередь, обязуется заявить о каждой заверяемой им сделке властям, которые таким образом контролируют соблюдение закона «О разрешении на сделки с недвижимостью» в каждом отдельно взятом случае.

Российские покупатели, не имеющие в Швейцарии родственных связей, могут получить официальное разрешение, как правило, лишь в очень ограниченном числе случаев и при строго определенных условиях. Так, предметом покупки может являться исключительно квартира для сдачи в краткосрочную аренду, например, туристам на время отпуска или апартаменты в апарт-отеле, официально предоставленные соответствующим кантоном под продажу иностранным гражданам. Подобные объекты почти всегда расположены в больших жилых комплексах и имеют высокую цену.

Австрия оберегает склоны

В Австрии также существуют ограничения, схожие со швейцарскими, на уровне федеральных земель - в особенности тех, где развиты зимние виды спорта. Однако относительно свободно можно приобрести недвижимость в столице Австрии Вене, г. Граце и др. Перед заключением сделки рекомендуется все же проверить правовой статус потенциального предмета покупки.

Сдавать или жить

Доход от вложений в недвижимость в Германии, Австрии или Швейцарии составляет, как правило, от 4 до 6%. Важно тщательно проверить выбранный объект (стандарты оценки могут в значительной мере отличаться от российских). Особо коварные ловушки для инвесторов таятся при покупке недвижимости, сдающейся в аренду, в Германии, где арендное право сравнительно надежно защищает съемщиков.

Но особенно важна проверка, если дом или квартира покупается для собственного пользования. Ведь здесь для инвестора - кроме стабильности стоимости - решающими являются, как правило, личные факторы. Они определяются прежде всего на эмоциональном уровне и зачастую лишь косвенно отражаются на стоимости обьекта. Стоит особенно пристально присмотреться к различиям между тремя странами. Например, многие россияне и не подозревают о том, что в Германии есть прекрасное морское побережье, а также регионы, издавна славящиеся виноделием и мягким климатом.

Без лишних эмоций

Из трех описываемых стран Германия - самая большая. Рынок можно разделить на сегменты. Первый - городские центры международного значения, такие как Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф. В этих городах цены на недвижимость наиболее высокие, и можно прогнозировать их повышение в обозримом будущем. Однако институциональные инвесторы проявляют здесь все меньшую активность, поскольку последующая сдача в аренду приобретенных объектов становится все менее выгодной. К тому же политики ведут разговор об ограничении арендной платы на этих рынках на следующий избирательный период. И все же для состоятельных покупателей, намеревающихся использовать центрально расположенные объекты в личных целях, подобные сделки в любом случае представляют интерес.

Второй сегмент - это второстепенные по степени удаленности от центра районы упомянутых выше городов, а также такие города, как Ганновер, Бремен, Висбаден. Здесь цены не так сильно поднялись, а потому сдача в аренду еще представляется вполне выгодной. По этой причине институциональные инвесторы в настоящее время концентрируют свою активность на этом рынке. Однако здесь можно встретить и частных вкладчиков, привлеченных городской атмосферой.

Третий сегмент - это обширная территория остальной Германии, т. е. окраины крупных городов, маленькие города и сельская местность. В этих регионах поведение цен на рынке недвижимости в ближайшем будущем расценивается по-разному. Здесь искусство инвестора состоит в том, чтобы отделить зерна от плевел. Иная сельская местность в силу своей привлекательности для туристов и одновременной близости к крупному городскому центру вполне может конкурировать и по стоимости, и по прогнозам развития цен на объекты недвижимости, расположенные в ней, с центрами крупных городов. Примерами подобных особенно привлекательных загородных местностей служат берега баварских озер и западное побережье острова Зюльт. Чуть более дешевыми - но не менее ценными - являются объекты вообще на всем морском и озерном побережье Германии, а также на модных курортах, таких как Баден-Баден. Немаловажную роль играет экономическое значение отдельно взятого региона. Так, цены на юге страны (федеральные земли Баден-Вюртемберг, Бавария) выше по сравнению с остальной территорией Германии. То же можно сказать о местностях, прилегающих к экономическим центрам.

Фактор, который хоть и не прямо отражается на стоимости объекта, однако играет довольно важную роль в эмоциональном плане, - это климат. Некоторые регионы Германии обладают гораздо более благоприятным климатом, нежели другие. Значительное различие в этом отношении существует, например, между винодельческими регионами на юге и севером, где температура в период между октябрем и апрелем поднимается не намного выше нулевой отметки. Также следует отметить разницу в менталитете между католическим югом и протестантским севером.

В Австрии также существуют различия между столицей - Веной, средними городами и сельской местностью. Плотность регионов, привлекательных с точки зрения туризма, а также близости к городам, здесь, однако, выше в силу компактных размеров самого государства. Почти любой объект расположен вблизи более-менее крупного города или в экономически преуспевающей - зачастую благодаря туризму - местности. Посему в этой стране сложно найти дешевые объекты. Но именно по этой причине негативные прогнозы в отношении стоимости недвижимости даже в сельских регионах этой маленькой страны скорее редкость.

В Швейцарии инвестиции возможны только в жилые объекты, предоставленные кантоном под продажу иностранным гражданам. Они находятся, как правило, в привлекательных с точки зрения туризма местностях, и, соответственно, их стоимость оценивается высоко. Поэтому при выборе объекта на этом рынке главным критерием является индивидуальный вкус покупателя.