Дни Fannie Mae и Freddie Mac сочтены

Лидеры банковского комитета сената демократ Тим Джонсон и республиканец Майк Крэйпо представили во вторник план, согласованный представителями партий и администрацией президента. Он предусматривает реформу ипотечного рынка, объем которого составляет $10 трлн, в том числе ликвидацию Fannie Mae и Freddie Mac. Вместо них будет создана система ипотечных ценных бумаг с федеральной гарантией, владеть ею будут банки, выдающие ипотечные кредиты. Они будут нести первые 10% убытка, прежде чем в дело вступит новая структура - Федеральная корпорация страхования ипотеки. «Неприемлема ситуация, когда есть госконтроль над Fannie и Freddie, но нет частного капитала, который бы защищал налогоплательщиков от убытков», - заявил Крэйпо. Федеральная корпорация страхования ипотеки будет действовать по тому же принципу, по которому Федеральная корпорация страхования депозитов гарантирует вклады в банках.

Также предполагается, что при секьюритизации должны соблюдаться определенные стандарты: например, переупаковываться в облигацию может только кредит с 5%-ным первоначальным взносом, а для впервые покупающих жилье - 3,5%.

Ипотечные гиганты - последний актив, оставшийся у США в наследство от кризиса 2008 г. Правительство уже избавилось от акций Citigroup и Bank of America, AIG и General Motors. Банки также расплатились с властями, которые влили в них более $400 млрд, из программы помощи вышла и страховая компания AIG. Но спасение Fannie Mae и Freddie Mac было самым главным, «что мы сделали для предотвращения катастрофы - настоящей катастрофы», заявил в интервью The Wall Street Journal полгода назад бывший в 2008 г. министром финансов Генри Полсон.

Fannie и Freddie покупают ипотечные кредиты у банков, переупаковывают их в облигации и продают на вторичном рынке. Это создает ликвидный рынок ипотечных облигаций, банки же привлекают средства для выдачи новых кредитов. Деятельность агентств, в частности, позволяет сделать широкодоступным самый популярный в США ипотечный продукт - 30-летний кредит с фиксированной ставкой.

Fannie и Freddie оказались в кризисе, поскольку в течение 1990-2000-х гг. принимали на себя все больше риска, при этом успешно отбивая атаки тех, кто требовал ужесточить регулирование агентств и увеличить их капитал. В 1990-е гг., в том числе под давлением политиков, требовавших повысить доступность жилья, Fannie и Freddie ослабили стандарты кредитования. А в 2000-е гг. они стали проигрывать долю рынка инвестбанкам, которые переупаковывали ипотечные кредиты в более сложные продукты и к тому же зачастую использовали более рискованные займы, которые не подпадали под стандарты Fannie и Freddie. В погоне за конкурентами агентства стали проводить еще более рискованную политику в самое неподходящее для этого время: в 2006 г. цены на недвижимость стали снижаться, а просрочка и дефолты - расти. В итоге государство вложило в кризис в Fannie и Freddie $188 млрд.

Споры о способе реорганизации агентств продолжались все годы после их перехода под контроль государства. Ипотечные кредиторы и строители настаивали, что система федеральных гарантий по ипотеке должна сохраниться, в противном случае кредиты перестанут быть такими доступными, а риски сильно вырастут. Частные инвесторы после кризиса в массе своей не решаются покупать ипотечные облигации без госгарантий; в результате почти 90% кредитов сейчас гарантированы Fannie, Freddie и другими федеральными агентствами. Последний факт, в частности, помог Fannie и Freddie стремительно нарастить прибыли в последнее время; на этот факт указывали и руководители агентств, противясь их ликвидации. Fannie и Freddie вернули в казну в виде дивидендов уже $185 млрд. По оценке бюджетного комитета Белого дома, в ближайшие 10 лет они могли бы выплатить еще $181,5 млрд.

«Лучшей альтернативы нет, - считает управляющий хедж-фондом Fairholme Funds Брюс Берковитц. - Их [агентств] ключевой бизнес по страхованию ипотеки необходимо реструктурировать таким образом, чтобы защищать налогоплательщика и компенсировать его потери».

Акции Fannie во вторник вечером, после обнародования плана, рухнули на 31% до $4,03, Freddie - на 27% до $4,04. Вчера к 19.00 мск они подешевели еще на 8,9 и 9,4% соответственно. Какова будет судьба акций Fannie и Freddie в результате реализации плана сенаторов, пока не известно. У правительства есть варрант на выкуп 80% обыкновенных акций. План еще должен быть одобрен конгрессом.