Искусство побеждать: Дошли до буквы

Теперь их надежды связаны с бизнес-центрами класса В - они были интересны арендаторам в прошлом году и будут востребованы в текущем, предположили участники круглого стола «Ведомости. Недвижимости» в феврале. Что же касается торговой недвижимости, то до насыщения рынка еще далеко, уверяют консультанты: пусть потребители тратят в магазинах меньше, но ритейлеры расширяют бизнес. Девелоперы много говорили о необходимости улучшать качество объектов. Но сошлись на том, что, пока ситуация позволяет, главное для большинства компаний - заработать денег здесь и сейчас.

Лада Белайчук, директор отдела исследований Cushman & Wakefield, напомнила, что на протяжении последних лет в Москве не занято 1,6 млн кв. м существующих офисных зданий классов А и В плюс сейчас на рынке предлагается более 1 млн кв. м, которые будут построены в течение 2014-2015 гг. Средний коэффициент вакантных площадей составляет 18,5% в классе А, 12% в классе В. Новые договоры арендаторы заключают на помещения класса В: «В класс А им дорого, хотя цены на него меньше, чем были до кризиса». Арендаторы зациклены на экономии - этот тезис Белайчук подтвердил Александр Ошурко, заместитель гендиректора Praedium. По его словам, большинство арендаторов в самых дорогих и центральных офисах продлевать контракты не хотят: «Они уже за год до окончания имеющихся договоров начинают смотреть объекты, более интересные по ставкам (и в центре тоже). Мало компаний хотят брать shell & core». Даже те, кто пересаживается из помещений класса С в БЦ класса В, ориентируются на оптимизацию структуры затрат и пытаются сэкономить за счет аренды меньшей площади.

Сергей Матюхин, гендиректор KR Properties, с оптимизмом смотрит на перспективы класса В. Он уверен, что в 2014 г. он перетянет из класса С «большой пласт компаний»: «Девелоперы включат рекламные машины и привлекут арендаторов». Леонид Лопатин, гендиректор BPS International, говорит, что сегодня бизнесмены должны выбирать - либо перемещаться в область, в «замкадье», либо переезжать в класс В в Москве. «Бизнес-центр класс А должен быть действительно высококлассным, чтобы удержать клиентов и иметь возможность повышать цены», - уверен он. Лопатин полагает, что в перспективе 2-3 лет на офисном рынке будут множиться проекты built-to-suit, т. е. сделанные под конкретного заказчика.

Надежда Башбынар, гендиректор Storm Properties, отметила, что пока что заказов на офисы built-to-suit немного и поступают они от «специфических клиентов (например, тренинг-центров или автосалонов)». Она полагает, что вряд ли собственники старых площадей займутся редевелопментом, повышая классность объектов, - им проще «положить деньги от располагающихся в старых зданиях арендаторов в банк». Сергей Свиридов, директор по развитию компании Sminex, напротив, видит в нынешней сложной ситуации открывшееся для девелоперов «окно возможностей»: «Из-за увеличения налогового бремени на коммерческую недвижимость они могут получить интересные новые площадки в интересных местах, которые будут продавать прежние собственники». Надежда Башбынар возражает, что пока что эти участки переоценены. С ней согласен Артур Тауберт, региональный менеджер по девелопменту в России Immofinanz Group. Он рассказал, что его компания занимается мониторингом площадок и надеется, что когда-нибудь цены на них просядут на уровень, «когда появится смысл в редевелопменте».

Максим Гасиев, президент группы ПСН, уверен, что структура класса В будет в ближайшие годы меняться: «Усилия города по созданию транспортной инфраструктуры принесут плоды. Будут формироваться кластеры около транспортно-пересадочных узлов (ТПУ)». Новые офисные проекты будут успешно конкурировать со старым фондом сегодняшнего класса В, который по качеству будет существенно уступать новым площадям. В перспективности бизнес-центров у ТПУ не сомневается и Сергей Калинин, президент «Галс-девелопмента»: «Город сознательно выживает автомобилистов, делает въезд в город реально дорогим даже для обеспеченных людей - если посмотреть, какие штрафы предусмотрены за несанкционированную парковку. Единственным средством передвижения в перспективе 5-7 лет будет какое-то цивильное метро, легкая железная дорога. Поэтому мы с оптимизмом смотрим на рабочие места рядом с пересадочными станциями». В качестве примера он привел ММДЦ «Москва-сити». Александр Эльстер, коммерческий директор проекта «Меркурий сити», признал, что, пока продолжается стройка, перспективы этого делового квартала туманны. Но когда она закончится - а это вопрос двух ближайших лет, - «Москва-сити» будет хорошим местом. По крайней мере по качеству офисы здесь не хуже, чем в центре Москвы, хотя стоят дешевле.

Владимир Сергунин, региональный директор по инвестициям Colliers International, считает, что девелоперы не должны обсуждать, «какой класс объекта будет востребован», но должны к каждому объекту «подходить индивидуально и рационально, думать о будущих арендаторах». Необходимо менять сам подход к девелопменту. Его поддержала Анастасия Помелова из УК «Динамо»: «Девелопер обязан быть профессиональным. Времена, когда за бесценок можно было купить офисный центр класса С и заполнить его непритязательными арендаторами, прошли. Теперь, после повышения кадастровой стоимости недвижимости, особенно важно грамотно просчитывать стоимость содержания объекта и не рассчитывать, что арендаторы безропотно примут на себя все риски. Предложение на рынке широкое, и для многих арендаторов в случае повышения ставки становится оправдан переезд в помещения более высокого класса». За то, чтобы задуматься об арендаторах и потребителях, «давая им продукт чуть лучше, чем они ожидают», высказался и Александр Сурменев, директор департамента коммерческой недвижимости MR Group. Сергей Свиридов был откровенен, сказав, что каждый работает, как может, в меняющихся условиях. Сейчас востребованы офисы в мелкую нарезку - девелоперы предлагают их рынку, если завтра появится возможность сдавать помещения, а потом продать их вместе с арендаторами международному институциональному инвестору - будут сдавать и продавать: «Мы не хотим красоты, мы хотим денег». Максим Гейзер, гендиректор инвестфонда Stone Hedge, рассказал, что в 2013 г. и офисы, и апартаменты продавались хорошо: «Мы достаточно давно используем вариант продажи коммерческих площадей в маленькую нарезку (по 100-200 кв. м). Но в офисном комплексе на Юго-Западе активно продаются и большие площади (до 1000 кв. м). Что касается апартаментов, то в связи с экономической нестабильностью мы зафиксировали курс доллара для покупателей».

Алексей Новиков, директор отдела управления фондами недвижимости «Сбербанк управление активами», оценил теперешнюю политику девелоперов по продаже офисов в мелкую нарезку как вынужденную меру, связанную с неразвитостью в России фондового рынка. Частные инвесторы, которые представляют собой в основном «получиновничий коррупционный класс, накопивший по $5 млн кэша», «не могут работать с нормальными биржевыми инструментами и не знают, куда деньги вкладывать - то ли держать под подушкой, то ли покупать недвижимость». Поэтому чаще всего руководствуются логикой, которую Новиков окрестил «пещерной»: «Куплю офис с арендаторами, перегоню туда и свою контору». Наталья Пирогова, заместитель гендиректора по экономике и финансам AFI Development, также далека от оптимизма - фундаментальные показатели экономики не слишком радуют бизнесменов. «Кризис выявляет сильнейших и выводит продукт на более высокий уровень - это правильно. Но я думаю, что всем нам будет не так легко», - полагает она.

Дмитрий Бурлов, гендиректор «Магазина магазинов», видит неплохие перспективы у торговой недвижимости. Заявленный к вводу в 2014 г. 1 млн кв. м арендопригодной площади в новых ТРЦ «в активной фазе сдачи», и у Бурлова нет опасений, что «новые комплексы не будут заполнены в том объеме, в котором в нынешней ситуации их принято открывать». В России (без Москвы) будет введено 1,7 млн кв. м. Это в 1,5 раза больше, чем в 2013 г. Сейчас в России, по данным «Магазина магазинов», около 14,5 млн кв. м качественных ТЦ, а насыщения, по прикидкам консультантов, рынок достигнет при 17-18 млн кв. м. Петр Исаев, заместитель гендиректора Rose Group, говорит, что ритейлеры будет продолжать заполнять новые ТРЦ. А ситуация останется такой же стабильной, какой она стала в 2008-2009 гг.: «Инвесторам надо забыть про сверхожидания. Такого сейчас не будет: ты построил объект, за год его окупил, продал инвестору и ушел с рынка. Сейчас деньги надо вкладывать долгосрочно».