Ориентиры: Ставка на отношения

Фиксированные арендные ставки в торговых центрах Москвы и России мало того что не растут, так еще все активнее вытесняются другими вариантами оплаты, в частности процентом с оборота. Эта практика набирает силу уже пятый год, с началом кризиса, говорит Лада Белайчук, директор отдела исследований Cushman & Wakefield (C&W). В целом финансовые взаимоотношения собственников и арендаторов становятся все разнообразнее. Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей JLL, даже говорит, что эти отношения «драматически изменились». Все больше арендаторов предоставляют гарантию банка или материнской компании вместо живого платежа до открытия магазина; появилось понятие step rent, т. е. постепенное повышение ставки по мере раскрутки торгцентра; арендаторы договариваются о том, что в случае существенного снижения выручки они будут платить только процент от оборота, без фиксированной базовой ставки, перечисляет брокер.

Потенциальным клиентам в строящемся ТРЦ «Кунцево плаза» предлагают аренду «будущей недвижимой вещи», рассказала о новой схеме Белайчук: еще на стадии строительства подписывается настоящий договор аренды, который сразу же регистрируется. Обычная практика сейчас такова: стороны подписывают некое соглашение о намерениях и внесении депозита, который остается у девелопера, если ритейлер решит уйти; договор аренды подписывается и регистрируется после ввода объекта в эксплуатацию.

«Мы видим, что девелоперы делят риски с ритейлерами», - подытоживает Ключинская. С течением времени эта тенденция будет усиливаться, считает Оксана Аверкина, ведущий консультант «Магазина магазинов». «Индексы потребительской активности и уверенности идут вниз, люди больше склонны к сбережениям, - объясняет Дмитрий Бурлов, гендиректор «Магазина магазинов». - Я не могу ответить за весь рынок, но в тех торгцентрах, которые мы сдавали, где есть возможность посмотреть обороты арендаторов, удельные показатели [по выручке] падают». «2013 год не оправдал надежд ритейлеров», - соглашается Петр Исаев, заместитель гендиректора по коммерческой недвижимости Rose Group. Сейчас, по его словам, максимальный годовой рост оборотов устоявшейся торговой точки составляет 5-6%. «Выручка магазинов растет за счет операционной деятельности, никакие фундаментальные экономические показатели нам в этом не помогают», - поделилась на круглом столе «Ведомости. Недвижимости» Наталья Пирогова, заместитель гендиректора по экономике и финансам AFI Development.

Ксения Арутюнова, аналитик «Рай, Ман энд Гор секьюритиз», сообщила, что, хотя продажи ведущих торговых сетей за 2013 г. показали прирост, он оказался немного ниже ожидаемого: например, у «О'кей» этот показатель достиг $4,3 млрд вместо планируемых $4,4 млрд, в IV квартале снизились и темпы роста выручки.

Впрочем, опрошенные «Ведомостями» консультанты пока позитивно оценивают перспективы девелоперов, занимающихся торговой недвижимостью. России, считает Бурлов, потребуется еще 2-3 года, чтобы здесь появились «критичные» для заполнения 17-18 млн кв. м качественных магазинов - сейчас их «всего» 14,5 млн кв. м. В столице, по данным большой пятерки брокеров, уровень вакантных площадей в прошлом году составил не более 1,5%, но «эта тенденция поддерживается низкими объемами нового строительства в Москве и политикой городских властей по ограничению строительства торговых центров», отмечают в C&W. В текущем году запланирован ввод 1 млн кв. м арендопригодной площади. И спрос высокий, уверяют консультанты, которые сейчас сдают в аренду примерно половину этого объема. «Пусть удельные обороты ритейлеров падают, - говорит Бурлов, - но кардинально это рынок не меняет. В среднем падение на 10%, разброс - от 40% до небольшого плюса».

Важно, по его словам, то, что ритейлеры развиваются и в каждом из заявленных комплексов сейчас идет активное подписание договоров аренды. У брокеров «нет опасений, что новые комплексы не будут заполнены в том объеме, в котором в нынешней ситуации их принято открывать», говорит Бурлов. Петр Исаев также полагает, что «новые торговые точки будут открываться и ТЦ заполняться». Например, одежная сеть «Твое» на 2014 г. запланировала открытие в Московском регионе около десятка суперсторов по 1000 кв. м - они станут работать наравне с обычными для ритейлера магазинами по 100-150 кв. м. «Арендные ставки на большие площади существенно ниже, и бизнес-модель магазина с увеличенной площадью и расширенным ассортиментом наиболее востребована сегодня покупателем», - объяснила retailer.ru директор по развитию компании «Твое» Елена Фомина.