Ориентиры: Валютная пауза

Возросли экономические и политические риски и компании на офисном рынке непременно будут пересчитывать условия контрактов, уверен Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield. По его мнению, в среднесрочной перспективе количество сделок по продаже и аренде значительно сократится. Российская экономика уже и так погрузилась в рецессию, а сложившаяся политическая и экономическая ситуация подтолкнет этот процесс еще больше, вторит ему Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию Sminex.

Нельзя отрицать, что ситуация повлияла на восприятие арендаторов и покупателей офисов, замечает Григорий Длуги, директор по продажам MR Group. «По части наших активов мы наблюдаем сдержанность покупателей, особенно по тем объектам, где цена номинирована в долларах США», - рассказывает Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы ПСН. Некоторые сделки по продажам приостановились из-за изменения курса рубля, подтверждает Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE.

Пока валютные колебания не отразились значительно на рынке, «сделки закрываются и с международными компаниями тоже», добавляет Денисова. Срок принятия решений о покупке офиса составляет около двух месяцев и ждать, что ситуация изменится за два дня, не приходится, объясняет Свиридов.

Уменьшить риски

Покупатели кабинетов, по словам Тиковой, просят зафиксировать курс валюты и только тогда готовы на сделку. «Нельзя сказать, что отсутствуют средства для приобретений, скорее присутствует желание участников снять валютные риски на период сделки», - объясняет она. Арендаторы ищут рублевые договоры или просят валютный коридор, рассказывает Денисова. Некоторые клиенты MR Group просят пересмотреть ценник или зафиксировать курс сделки.

Девелоперы, наученные опытом 2008 г., в принципе готовы идти клиентам навстречу. Владельцы «одного объекта» часто фиксируют контракты в рублях, говорит Денисова, а у профессиональных игроков ставки привязаны к доллару. «Ради стабильных продаж мы готовы предоставлять скидки, но не по всем объектам и не по всем контрактам», - говорит Григорий Длуги. Ответ на вопрос, кто и какой дисконт может получить, решается индивидуально. Рынок перешел в ручной режим.

Синдром черной икры

Относительно дальнейшего развития ситуации никакого единства на рынке нет. Так, Григорий Длуги надеется, что ослабление рубля в перспективе 9-12 месяцев даст стимул развитию экономики и, как следствие, увеличению спроса на офисы и строительству новых проектов.

Татьяна Тикова советует не принимать кардинальных решений, с осторожностью подписывать валютные обязательства по новым проектам, поскольку доходы от продаж конечного продукта будут по-прежнему формироваться исходя из рублевых ожиданий.

На взгляд Свиридова, девелоперам нужно сосредоточиться не столько на продажах, сколько на диверсификации рисков.

Группа ПСН ожидает стагнацию в классе В и возможное небольшое падение ставок в офисах класса А. Коммерческий директор KR Properties Дмитрий Тарасов уверен, что при дальнейшем ослаблении рубля проблемы могут быть «у шаблонного А-класса» - там «возникнет миграция арендаторов». С ним согласен Михаил Миндлин, партнер, руководитель офисной группы Cushman & Wakefield: «Спрос будет перемещаться в рублевую зону в классы В+ и В».

«Нет ни одного фактора в пользу того, что ставки в долларах не то что смогут вырасти, а хотя бы останутся на месте», - уверен Михаил Миндлин. Объем вводимых офисов в 1,5 раза превышает объем поглощения, отмечает он. В 2013 г. уровень поглощения составил 680 000 кв. м, а на рынок было введено 892 000 кв. м. Всего в Москве предлагается в аренду или на продажу 1,45 млн кв. м в 464 существующих и 1,8 млн кв. м в строящихся объектах, и еще как минимум 600 000 кв. м будет введено в 2014 г. Вакансия в классе А уже 22% (включая пустые площади в «Москва-сити»). Плюс ослабление рубля, политическая нестабильность и выросший налог на недвижимость. Все вместе это не может не сказаться на долларовых ставках - они будут снижаться, уверен эксперт.

«Очевидно, когда приходят трудные времена, офисы, номинированные в долларах и евро, становятся «черной икрой», которую не покупают», - сравнивает Миндлин.