Города для клерков
ГК «Мортон» также занимается концепцией развития «Одинцово-сити», рассказал ее президент Александр Ручьев. Предложение застройщика масштабнее, оно предусматривает строительство 300 000 кв. м жилья и 0,5 млн кв. м офисов. «Это позволит создать плотную среду, которая будет генерить бизнес», - объяснил Ручьев. По его словам, область планирует перевести в новые офисы «силовой блок», который может занять до 70 000 кв. м. Елянюшкин подтвердил, что рассматривается возможность перевода из Москвы в Подмосковье областной прокуратуры и ГУ МВД. Остальные кабинеты девелопер предполагает предлагать малому и среднему бизнесу. «Стимулировать их будем более низкими арендными ставками и хорошей транспортной доступностью - связкой с аэропортом, Сколковом и непосредственно Одинцовским районом», - говорит Ручьев.
Подмосковье определены первые четыре участка под размещение новых бизнес-сити: в Одинцове, Красногорске, Котельниках и Железнодорожном. Среди перспективных площадок для будущего офисного девелопмента называются также Домодедово и Мытищи.
Площадки под кластеры
С инициативой по созданию в области нескольких новых кластеров с большой офисной составляющей губернатор Андрей Воробьев выступил в декабре прошлого года, а в апреле этого года областное правительство планирует провести первый конкурс и выбрать концепцию развития офисного сити в Одинцове. «Область хочет, чтобы компаниям, которые уже задыхаются на территории Москвы от транспортных проблем, от стесненности, переросли границы арендованных офисов, были предложены современные офисы на территории Московской области», - объяснил первый заместитель председателя правительства Герман Елянюшкин.
«С удалением от МКАД меняются принципы организации офисных кластеров, они становятся ориентированными на большую автономию. Программа должна предусматривать создание и больших деловых центров, и менее масштабных кампусов, и деловых кварталов, которые включали бы комфортное жилье, отели, детские сады, школы, отделения почты, полиции, медицинские учреждения, пожарную службу и проч.», - комментирует Леонид Лопатин, генеральный директор BPS International (девелопер «Кантри парка» в Химках).
По сообщению пресс-службы областного правительства, на конкурс будут приниматься все концепции, но приоритет получат предложения от инвесторов, готовых не только сделать проект планировки, но и вложить деньги в стройку. Выбирать «просто концепции, которые компании хотят воплотить за государственный счет», по выражению представителя пресс-службы, область не хочет.
Лопатин настаивает на том, что необходимы четкие правила вхождения в подобные проекты. Лучше всего, если за счет бюджета или внебюджетных источников будет сформирован пакет начальных инвестиций (концепция, земля, транспортная и сетевая инфраструктура) и предложены правительственные гарантии, обеспечивающие проект привилегиями и поддержкой.
Первая площадка, которая предлагается для создания офисного кластера в Одинцове, занимает 59 га и ранее принадлежала Минобороны, затем ведомство передало ее в собственность области, рассказал Елянюшкин. «Участок не самый простой для девелопмента - он наполовину застроен (в том числе пятиэтажными многоквартирными жилыми домами), инвестору потребуется расселить более 1500 человек», - описывает Евгений Попов, партнер Cushman & Wakefield. Его компания уже подготовила два варианта застройки. Суть обоих: создание на предложенном участке комфортного жилого микрорайона с офисным кластером и торговыми помещениями, расположенными вдоль Минского шоссе. Первый вариант - консервативный, он включает 36 000 кв. м новых офисов и 486 000 кв. м жилья. Сроки его реализации - до 2018-2020 гг. Жилую застройку предполагается разбить на пять очередей. В случае если перспективы для офисного рынка в кластере окажутся благоприятными, а также если будет принято решение о размещении в нем каких-либо областных ведомств, можно перейти ко второму варианту - уменьшить площадь жилой застройки до 387 000 кв. м, а объем офисной довести до 108 000 кв. м. «Мы осторожно подходим к возможности размещения большого числа офисов за МКАД. Чтобы привлечь арендаторов из Москвы, им надо предложить либо демпинговые ставки, что называется «дешево и сердито», либо создать исключительно комфортные условия за разумные деньги, - но тогда ставится под сомнение экономика проектов для девелоперов», - объяснил Попов.
Площадка в Одинцове пока самая большая из выбранных областью. В Котельниках под новую застройку определено 15 га, но участки принадлежат разным собственникам, поэтому области, по словам Елянюшкина, «нужно будет их консолидировать, собрать вместе, объяснить, для чего это делается», какие-то земли изъять под транспортно-пересадочные узлы. Перспективный проект, как ожидается, станет частью готовящегося сейчас генплана Котельников. В Красногорске выбраны участок рядом со станцией Павшино и участок, прилегающий к Волоколамскому шоссе. «Офисы недалеко от МКАД уже строятся, но их количества недостаточно даже для сиюминутного размещения органов Московской власти», - говорит Елянюшкин.
В Красногорском районе сейчас размещается Дом областного правительства. СМИ сообщили, что американский миллиардер Дональд Трамп ведет переговоры о возможном строительстве офисной высотки во второй очереди Crocus City. Недавно о решении построить новый офисный кластер на 80 000 кв. м у Пятницкого шоссе (недалеко от одноименной станции метро) объявила Rose Group. Он возникнет рядом со строящимся жилым микрорайоном «Микрогород «В лесу» (общая площадь жилой застройки - 1,5 млн кв. м). Как рассказал на презентации этого проекта на MIPIM гендиректор компании Андрей Нестеренко, девелопер изначально планировал офисы в рамках комплексного развития территории, но стимул к увеличению масштаба кластера дал губернатор Андрей Воробьев. Компания сейчас начала проектировать первую очередь на 11 000 кв. м.
Делать офисный кластер в Железнодорожном опрошенные «Ведомостями» эксперты считают нецелесообразным. «Это не город, а фактически рабочий поселок, донором для бизнеса он стать не сможет, здесь явный недостаток квалифицированного персонала», - отмечает девелопер, пожелавший остаться анонимным. На взгляд Ручьева, в Железнодорожном не стоит делать сити, лучше сделать его в Балашихе, где есть современная массовая жилая застройка. Одинцово близко к Рублево-Успенскому шоссе, здесь появление бизнес-сити кажется оправданным, что касается удаленных территорий вроде Железнодорожного, тут нужно очень внимательно смотреть экономику проекта, отмечает Елизавета Лучицкая, генеральный директор Dyer. По ее словам, спрос на административно-коммерческие площади в сити сможет генерировать массовая жилая застройка, но «надо смотреть, что находится рядом». Для «Одинцово-сити» выбрано удачное месторасположение, позитивно повлиять на спрос может также новая платная трасса, соединяющая город с Москвой, однако в городе и на прилегающих территориях уже есть офисные объекты, которые сейчас заполняются, отмечает Александр Ошурко, управляющий директор компании Praedium.
Арендаторы для области
Опрошенные «Ведомостями» консультанты оценивают инициативу области двояко. С точки зрения градостроительной политики планы властей по перераспределению точек деловой активности и снижению маятниковой миграции абсолютно верны и соответствуют зарубежным тенденциям, отмечает начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева: «Новая урбанистика за районы, которые живут 24 часа в сутки 7 дней в неделю, т. е. совмещают и офисы, и жилье».
Но для любого офисного центра, говорит она, необходима понятная транспортная доступность, в идеале - близость к метро. В подмосковные города можно было бы переводить бэк-офисы компаний, рассуждает консультант, но они и так уже довольно активно перемещаются в регионы, например Калугу, Самару, Нижний Новгород, где им предлагают современные офисы по низким ставкам. «Себестоимость строительства такого делового центра в Московской области будет ненамного ниже, что в дальнейшем может заставить девелоперов выставить объект по ставкам, вполне сравнимым с московскими», - размышляет Ошурко. Вряд ли это стимулирует к переезду московские компании, говорит он. С ним соглашается Алексей Богданов, партнер S. A. Ricci: «Если в Мякинине 1 кв. м офисов стоит $300, побудить арендатора уехать в Одинцово может только ставка в $200 за 1 кв. м».
«Если берем В-класс, бэк-офисы, то вырисовывается достаточно жесткая зависимость сотрудников от места размещения офиса, - категоричен Сергей Свиридов, вице-президент по развитию Sminex. - Надежды на то, что компании начнут переносить офисы за пределы МКАД, есть, но, судя по нескольким крупным [арендаторам], с кем мы вели переговоры, переезд привел к 70%-ной текучести кадров. Народ просто не готов уезжать в Балашиху и прочие города. А нанять там людей практически нереально - кадры низкого качества». Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties, более оптимистично смотрит на миграцию белых воротничков: «Мы развиваем проект за МКАД, в новой Москве. Большинство компаний, которые к нам приезжают, уже давно не располагаются в центре. Они консолидируют бизнес и съезжаются из разных офисов - частично С, В или А. Несмотря на значительную долю свободных площадей в Москве, когда они начинают искать конкретно под себя - им не подходит». По информации Cushman & Wakefield, в начале года в столице доля вакантных помещений в офисах классов А и В составляла в среднем около 19%, некоторые бизнес-центры за МКАД были свободны на 30-40%.
Никуличева полагает, что как минимум в течение пяти лет значительный объем нового офисного строительства не будет нужен подмосковным городам, особенно в цифрах, сопоставимых с «Москва-сити». «По-прежнему подобные площадки могут осваиваться преимущественно жилой застройкой эконом- и комфорт-класса, с небольшим включением офисов - для поддержания локального спроса», - считает консультант. Ее мысль дополняет Ошурко: «За МКАД, учитывая небольшой уровень спроса на офисные площади в данной зоне (2% от общего объема спроса по итогам 2013 г.), необходимы небольшие бизнес-центры класса В/В+: продукты качественного редевелопмента, которые могут сдаваться по приемлемым ставкам и будут рассчитаны на якорных арендаторов». «Надо быть осторожным в создании таких кластеров, бизнеса, чтобы их заполнить, у нас не так много. [Офисный] планктон должен сначала нарасти, потом его надо собирать», - резюмирует Ручьев.