Оживление инвесторов

США ждут много денег из-за рубежа

В2013 г. иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость США достигли $38,7 млрд, увеличившись за год примерно в полтора раза, показывают данные JLL. Самыми активными были инвесторы из Канады, Китая и Австралии, самой востребованной - недвижимость на Манхэттене, в Лос-Анджелесе и Чикаго, высок был также спрос на недвижимость в Хьюстоне, Далласе и Сиэтле.

Примерно половина иностранных денег была инвестирована в офисы, 16% - в многоквартирные дома, 15% - в ритейл, остальное - в отели, промышленную недвижимость и в землеустройство. По оценке JLL, доля иностранцев в инвестициях в американскую коммерческую недвижимость составляет 10%. «Некоторые иностранные инвесторы покупают недвижимость, нуждающуюся в реконструкции, в надежде увеличить уровень ее заполняемости», - говорит директор по исследованиям JLL Мариша Клинтон.

Канадские инвесторы, вложившие в США $11,9 млрд, в основном интересовались офисными центрами, многоэтажными жилыми домами и промышленными складами в разных городах - от Далласа до Лос-Анджелеса и Вашингтона.

Китайские $3,1 млрд текли в Манхэттен, Лос-Анджелес и Сан-Франциско. Девелопер Чжан Синь и бразильский банкир Мойша Сафра за $1,4 млрд выкупили долю в небоскребе General Motors Building. Китайский конгломерат Fosun International потратил $725 млн на покупку у JPMorgan Chase небоскреба One Chase Manhattan Plaza. Австралийцы инвестировали $2,7 млрд в ритейл и офисы. На рынке коммерческой недвижимости США также было заметно присутствие немецких, сингапурских и израильских инвесторов.

«Я буду сильно удивлен, если нынешний год тоже не станет рекордным, - говорит управляющий директор Real Capital Analytics Дэн Фасуло. - За некоторые активы - например, здания, нуждающиеся в реконструкции, - в больших городах идет нешуточная борьба».

Европа ставит инвестиционные рекорды

Инвестиции в европейскую коммерческую недвижимость в IV квартале 2013 г. достигли рекордного уровня за последние шесть лет - 46 млрд евро. За год инвесторы потратили в Европе 139 млрд евро, на 17% больше, чем годом ранее, показывают данные DTZ. Самый большой рост спроса был зафиксирован в Германии - 88% (11 млрд евро) и Великобритании - 31% (20 млрд евро).

Инвесторы потеплели даже к периферийным странам еврозоны. В IV квартале инвестиции в коммерческую недвижимость Ирландии, Италии и Испании достигли 3,7 млрд евро по сравнению с 1,5 млрд евро за первые три квартала. «Периферийные страны продолжали привлекать инвестиционный интерес, что отражает улучшение отношения к этим рынкам», - отмечает руководитель стратегических исследований DTZ Найджел Элмонд.

В конце года особенно хорошо расходились торговые центры. В IV квартале в европейском ритейле осело 12,3 млрд евро, на 74% больше, чем в III квартале. Больше всего свежих денег досталось Великобритании (3,3 млрд евро) и Германии (3,8 млрд евро), хорошо раскупалась также французская (1,3 млрд евро) и итальянская (1 млрд евро) недвижимость.

Но эти результаты меркнут по сравнению со спросом на офисную недвижимость. В IV квартале инвестиции в европейские офисы составили 22,9 млрд евро по сравнению с 18,7 млрд евро в III квартале.

«Увеличивающийся капитал институциональных инвесторов и суверенных фондов, особенно азиатских, обеспечил высокий спрос на европейскую коммерческую недвижимость, - отмечает руководитель исследований по странам EMEA в DTZ Магали Мартон. - Поэтому мы сохраняем прогноз на 2014 г. - 8%-ный рост до 150 млрд евро».

Лондон: деньги на высоте

Лондон переживает бум строительства небоскребов. В британской столице сейчас возводится 200 высоток, 50 из них предназначены под офисы, остальные станут жилыми.

Henderson Global Investors получила разрешение на строительство офисного здания высотой 170 м на Леденхолл-стрит, которую в последнее время облюбовали страховые компании. Весной будет завершено строительство высотки Cheesegrater (225 м). Она станет самым высоким зданием в Сити. Близится к концу и стройка 37-этажного Walkie-Talkie на Фенчерч-стрит. К нему у местных жителей уже есть претензии: он так сильно отражает свет, что от него плавятся зеркала припаркованных рядом машин, сообщает BBC.

В центральном Лондоне парк небоскребов может вскоре пополниться за счет Pinnacle, владельцы которого ищут дополнительное финансирование, чтобы возобновить строительство. Рядом с «Лондонским огурцом» (Gherkin) возводится еще один небоскреб - Готам (Gotham City). Здание будет иметь форму вертикальных пластин разного уровня, чтобы оно не загораживало собор Святого Павла. «Небоскреб хорошо впишется в сложный архитектурный характер улиц и площадей центрального Лондона, где есть и высотки, и небольшие здания, оживленные улицы и скрытые от глаз аллеи и тихие места для отдыха», - говорит директор по недвижимости Henderson Global Investors Джефф Хэррис.

Испания расстается с кризисным наследством

Испания начала избавляться от кредитов, выданных сектору коммерческой недвижимости, и сейчас желающих купить их хоть отбавляй. Недавно Commerzbank начал распродажу кредитного портфеля: в так называемый «Проект Осьминог» (Project Octopus) собраны кредиты номиналом 4,4 млрд евро, обеспеченные торговыми центрами, отелями и офисами. Эти ссуды выдавала Eurohypo - бывшее ипотечное подразделение Commerzbank.

Сделка обещает стать крупнейшей в Европе. Среди инвесторов, которые прицениваются к кредитному портфелю Commerzbank, - Blackstone Group, Cerberus Capital Management, Värde Partners, Apollo Global Management, Lone Star Funds, Kennedy Wilson, Pimco, Starwood Capital Group, CarVal Investors, Colony Capital и Centerbridge Partners, рассказывают люди, знакомые с условиями готовящейся сделки. Некоторые из этих фондов хотят инвестировать в консорциуме с Deutsche Bank и Wells Fargo. Портфель, который продает Commerzbank, наполовину состоит из «хороших ссуд» и наполовину - из «безнадежных кредитов» и «проблемных».

Commerzbank - не единственный, кто продает сейчас кредиты, выданные европейскому сектору недвижимости. В 2014 г. на рынок будет выставлено подобных кредитов более чем на 40 млрд евро, что на треть больше, чем в 2013 г. (данные брокерской фирмы Cushman & Wakefield).

Больше всего таких активов в Испании и Ирландии, где для этого были созданы «плохие банки». Распродажа кредитов также ожидается в Италии, отмечает начальник отдела европейских инвестиций Knight Frank Эндрю Сим.

Эти инвестиции достаточно рисковые, особенно для институциональных инвесторов, говорит директор по исследованиям в секторе недвижимости Fidelity Worldwide Investment Мэтью Ричардсон.

Интерес к проблемным испанским кредитам настолько высок, что может взвинтить цены. Заявок на покупку активов «Проекта Осьминог» «невероятно много», говорит человек, знакомый с ее условиями.

На первый взгляд цена сделки хорошая, но когда смотришь, сколько уже в нее заложено прогнозов, которые неизвестно как сбудутся, то такой хорошей она уже не кажется, отмечает эксперт.