Советы юриста
Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в случае, если задолженность по арендным платежам была погашена арендатором?Елена Cтепанова, партнер Capital Legal Services
Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель по закону вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.
Суд такие требования, даже если арендатор погашал задолженность, удовлетворял лишь иногда. Отказывая в удовлетворении требований, суды базировались на письме № 14 от 5 мая 1997 г . президиума ВАС РФ. Согласно ему, требование о расторжении договора аренды не удовлетворяется, если арендатор устранил нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Однако в текущей судебной практике сформировался противоположный подход. Стимул ему дало постановление № 13 пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г.: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды при нарушении арендатором обязанности по внесению арендной платы даже после уплаты долга арендатором. Но обязан предъявить требование о расторжении договора аренды в разумный срок, иначе он лишается этого права. Впрочем, пленум ВАС РФ не уточняет, по каким критериям определять «разумность срока», оставляя это на усмотрение суда.
В постановлении № 3914/13 от 1 октября 2013 г. президиум ВАС РФ подчеркнул, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу к новому арендатору переходят не только все права, но и обязанности прежнего арендатора. Арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором.
Мы рекомендуем арендаторам, а также лицам, приобретающим права аренды в порядке передачи прав и обязанностей по соответствующему договору, проявлять повышенную осмотрительность.