На асфальте: Рынок в камуфляже

Вот это «если что» (синоним неопределенности) - главный фактор, определяющий настроения и покупателей, и продавцов, и профессиональных участников рынка. Контуры «мобилизационной экономики» пока в подробностях не просматриваются. Долгосрочные стратегии по-прежнему важны. Но решения надо принимать быстро.

Ускорение

Еще до крымских событий, на фоне майдана, начиная с декабря 2013 г. петербургские девелоперы отметили существенный рост спроса. В целом по рынку, по оценкам специалистов компании «Главстрой СПб», в феврале - марте активность покупателей увеличилась еще на 8-9% относительно предыдущего месяца. «В феврале 2014 г. «Главстрой СПб» продала 660 квартир. По сравнению с аналогичным периодом 2013 г. объемы продаж увеличились на 25%», - говорил Петр Буслов, руководитель аналитического центра компании. По мнению Олега Пашина, гендиректора ЦРП «Петербургская недвижимость», активизация спроса на строящееся жилье связана с нестабильностью курса рубля.

Увеличилась доля частных инвесторов. «Обычно их 10-15% от общего количества покупателей, но в январе - феврале было, по моим наблюдениям, 15-20%, - замечает Олег Пашин. - Хоть это и звучит банально, но недвижимость по-прежнему остается активом, которому люди доверяют больше по сравнению с акциями, золотом и проч.».

Выводы аналитиков подтверждаются и на бытовом уровне. Маркетолог крупной строительной фирмы продала родительскую квартиру в Калининграде и прикупила две комнаты в коммуналке на ул. Достоевского. С неясными перспективами расселения. На замечание о том, что все-таки сейчас не самое лучшее время для инвестиций, она возразила: «Так что делать-то? Не в рублях же держать?»

«Продолжительность этого подъема зависит от макроэкономической ситуации и стратегии ЦБ РФ, - полагает Павел Андреев, гендиректор компании Л1. - Держать средства на депозитах сейчас откровенно невыгодно и рискованно - у коммерческих банков продолжают отзывать лицензии».

Волна повышенного спроса не будет длинной, замечает гендиректор АН «Итака» Сергей Галалу: «Политические события заставили быстрее принимать решения тех, кто сомневался. Фундаментальных факторов, оправдывающих рост (таких, например, как увеличение уровня доходов населения), не просматривается».

Впрочем, растет и количество «новых сомневающихся» - тех, кого макроэкономика и политический фон, мягко говоря, настораживают. Выбор между покупкой квартиры здесь и формированием подушки безопасности на случай переезда за рубеж - не самое простое дело.

Изменилась относительная ценность некоторых рыночных схем. Дополнительный импульс получила ипотека: после того как ЦБ РФ поднял ставку рефинансирования, многие ждут в ближайшие месяцы аналогичных действий и от ипотечных банков. При инфляции в 8-9% брать кредит под 11-12% годовых - вполне разумный шаг.

Менее значимы стали психологические препятствия, удерживавшие часть потенциальных клиентов от сделок с апартаментами (проблемы управления, неясность с тарифами и проч.). «У нас и в 2013 г. шли стабильные продажи - по 50-60 помещений в месяц, - говорит Сергей Ногай, руководитель проекта «Салют!» (два корпуса с апартаментами на Дунайском проспекте). - В 2014 г. спрос вырос и покупатели стали быстрее принимать решения, сократились сроки подготовки сделок».

В выигрышном положении оказались компании, предоставляющие беспроцентную рассрочку. Например, «ЮИТ Санкт-Петербург» по некоторым объектам безвозмездно кредитует покупателей на период строительства (от года до четырех лет). «По действующим договорам условия менять, конечно, не будем. По новым - подумаем», - уточняет гендиректор фирмы Михаил Возиянов.

Цены

Себестоимость уже напрягает некоторые компании - те, у которых высока доля импортной составляющей. «Импорт - это в основном высокотехнологичное оборудование: лифты, котельные, насосы и проч., говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». - Их стоимость рассчитывается в валюте и будет дорожать из-за ослабления рубля».

«При строительстве используется определенное количество импортных материалов и оборудования. Договоры об их поставке на объекты, которые выведены на рынок, заключены. Но для будущих строек эти материалы и оборудование будут закупаться уже по более высоким ценам», - рассуждает Анастасия Фролова, руководитель департамента продаж ГК «Росстройинвест».

По массовому сегменту доля импорта в материалах и оборудовании оценивается в 15-25%; чем выше ценовая категория жилья, тем больше импортная составляющая. Компании, которые строят объекты бизнес- и премиум-класса, начинают задумываться о переводе ценников в у. е. Но пока валютные потрясения и масштабные политические события не привели к ощутимому росту цен.

Не из-за альтруизма застройщиков, конечно: на рынке присутствует достаточный объем предложения, конкуренция довольно жесткая, а платежеспособность покупателей ограниченна. За год, по данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», новостройки подорожали на 6,5% в рублях. Ценовое отставание от типовых квартир вторичного рынка снизилось с 11,3 до 6,4%. В центральных районах Петербурга строящееся жилье подешевело. Общий прирост обеспечили городские окраины, пригороды и Ленинградская область. Среди спальных территорий самой дорогой остается западная часть Васильевского острова (около 100 000 руб. за 1 кв. м), самый дешевый район - Красносельский (около 80 000 руб. за 1 кв. м). На окраинах цены заметно ниже (до 60 000 руб. за 1 кв. м), а в Приморском районе (в Ольгине) и вовсе приближаются к 50 000 руб. Сейчас в Петербурге и области продаются квартиры в 717 комплексах и корпусах.

Текущий объем предложения (включая пригородные районы ЛО и вместе с апартаментами) - около 4 млн кв. м. Примерно столько же граждане купили за прошлый год. Объем рынка в целом аналитики оценивают в 8,36 млн кв. м. Непроданными к моменту сдачи домов остаются примерно 47% квартир в строящихся комплексах - заместитель руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева считает, что это показатель сбалансированного рынка. И все-таки перевес предложения налицо: в течение 2013 г. на рынке появилось 4,7 млн кв. м в новых проектах.

«Бурного роста цен на строящееся жилье мы не ожидаем по крайней мере в ближайшие несколько лет, - комментирует Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург». - Главным фактором, регулирующим рост цен, был и остается уровень спроса на рынке, а угроза девальвации - это второй по значимости фактор».

«Удорожание доллара неминуемо ведет к увеличению себестоимости строительства. И при значительном изменении курса она может просто превысить объем собранных [с покупателей] средств, - возражает Глеб Гринблат, гендиректор компании «Адвекс. Новостройки». - А привязка цен к валюте приведет к значительному удорожанию жилья по отношению к доходам населения и падению продаж». Какой из сценариев будет реализован, прогнозировать невозможно.

Тем не менее плановый рост цен в успешных проектах происходит. В январе «Главстрой СПб» повысила цены в «Северной долине» на 1000-3000 руб. за 1 кв. м в зависимости от срока сдачи. Три раза с осени прошлого года поднимали цены организаторы проекта «Салют!». Есть и другие примеры.

В элитном сегменте ситуация меняется динамично. Петр Войчинский, гендиректор компании «Мир квартир. Элит», констатирует: «Рынок реагирует активно. Выражается это в небольшой панике продавцов. У нас много примеров, когда объекты (в том числе и весьма дорогие) в финале сделки понижаются в цене». Есть, впрочем, и другие примеры, отмечает Войчинский: в договоре заранее выставляется коридор - если доллар будет выше 40 руб., цена объекта может быть пересмотрена. Одновременно увеличился спрос на небольшие дорогие квартиры (от 10 до 15 млн руб.) как на вторичном рынке, так и в домах с близким сроком сдачи.

Мониторинг

Застройщики сделали выводы из кризиса 2008-2009 гг. У серьезных компаний есть «запасные ходы» на случай резкого осложнения ситуации: можно придержать следующие очереди, можно отложить пополнение земельного банка. Аналитики внимательно следят за макроэкономическими параметрами. Серьезный анализ все равно невозможен (кто же знает, что решат в Брюсселе или Вашингтоне, а главное - в Кремле), но ценность объективной информации от этого только возрастает.

В прошлом году рост ВВП РФ, по официальным данным, составил 1,2%. Прогноз МВФ для России на этот год - примерно 1%. В январе инвестиции в основной капитал сократились на 7%, производство упало, рост розницы замедлился до неразличимых величин. Отток капитала за январь - февраль составил 35 млрд руб. Самый тревожный фактор - реальные доходы населения ниже прошлогодних на 1,5%.

Сотрудники Новосибирского государственного технического университета Дмитрий Фомин и Гирш Ханин подсчитали, что ежегодно основных фондов выбывает в 2-2,5 раза больше, чем вводится, а их стоимость сокращается примерно на 1% в год. И на самом деле российский ВВП сейчас составляет не 116% от дореформенных (1987 г.) показателей РСФСР, а 84%. А в прошлом году, полагают Фомин и Ханин, валовой продукт России не вырос на 1,3%, а сократился на 2-3%. Результаты их исследования опубликованы в «Ведомостях»; многие помнят: это тот самый Ханин, который в 1987 г. опубликовал (вместе с Василием Селюниным) в «Новом мире» статью «Лукавая цифра» - о шалостях советской статистики; для некоторых читателей та публикация ассоциируется с началом перестройки.

Как и в прошлый кризис, строители рассчитывают на госзаказ. Недавно председатель петербургского комитета по строительству Михаил Демиденко заявил, что провал по проектированию бюджетных объектов и дефицит пригодных для жилищного строительства участков не должны сказаться на исполнении социальных программ. В 2013 г. за счет бюджета ввели около 200 000 кв. м, в ближайшие годы этот показатель будет только сокращаться. «Но потребность города в жилье велика, и основные объемы будем закупать у застройщиков, - заявил Демиденко. - Вскоре состоится совещание с участием губернатора, на котором мы обсудим новые формы взаимодействия с застройщиками». О каком количестве квартир идет речь, какие условия Смольный готов предложить компаниям, Михаил Демиденко не уточнил.

В программе «Жилье для российских семей» Петербург (как и Москва) пока участвовать не планирует - нет ни технических, ни финансовых возможностей строить жилье по 30 000 руб. за 1 кв. м. А вот Ленобласть вошла в число 36 пилотных регионов. Так что, возможно, в ближайшие 2-3 года у границ города появятся новые недорогие комплексы, что послужит дополнительным фактором сдерживания цен.

Еще два очень значимых, но неясных параметра: какие средства государство будет (если будет, конечно) расходовать на поддержание (субсидирование) ипотеки и будет ли запущена анонсированная на MIPIM новая госпрограмма по строительству арендного жилья (доходных домов). Пока это важнее, чем митинги в Донецке, обустройство Крыма и санкции ЕС.