Стройка: Чем быстрее, тем дешевле

Кроме земли под строительство жилья, в основном экономкласса, фонд предоставляет участки также под объекты инфраструктуры - от автозаправок до торговых центров, производства строительных материалов и др. «Наша основная цель - создание благоприятной среды проживания. Без иного, нежели жилищное, строительства она просто не может быть создана», - объяснял Александр Браверман на конференции «Инвестиции в жилищное строительство в России: основные преимущества» на MIPIM-2014 в Каннах.

Потенциал отечественного рынка жилья не вызывает сомнений у российских игроков, но не всегда очевиден для зарубежных. Андреас Шиллер, гендиректор «Шиллер паблишинг хауз», № 1 по привлекательности для немецких инвесторов назвал ритейл. «№ 2 - офисы, № 3 - логистика. Простите, но жилищное строительство - № 4», - сказал он. А вот для финской компании ЮИТ рынок жилья в России первый по привлекательности, заявил на конференции Артак Макарян, директор по развитию бизнеса и инвестиций в Москве и регионах. Но, по его мнению, для девелопера жесткие сроки строительства - это минус: «Нам интересно сотрудничество с РЖС по комплексным проектам, но часто в условиях аукционов присутствует пункт, где определяются сроки начала последующих очередей. Но рынок непредсказуем, и выброс больших объемов одновременно на одном участке - риск для нас. Мы, например, не начинаем новые очереди, если не продано 50% первой». «Девелопер говорит: пока я по максимальной цене не продам первую очередь, я не перейду ко второй. Но нас интересуют объем и снижение цены, отсюда и жесткие сроки», - возражает Браверман.

Сейчас на землях фонда в 44 субъектах Федерации реализуется 189 проектов. На разных стадиях строительства находится 22,3 млн кв. м, введено в 2010-2013 гг. почти 2,27 млн кв. м жилья. Фонд начал предоставлять участки на аукционах чуть более трех лет назад. Средний цикл освоения участков в России - 5,2 года (данные Росстата). Темпы для застройки участков фонда в 2,1 раза быстрее. «Мы сопровождаем застройщика, будь то жилищное строительство или ритейл, офисы, логистика, от предоставления участка с проведением роуд-шоу и до [выдачи] ключей и регистрации прав конечных покупателей и прав застройщика на введенный объект», - объясняет Браверман такие темпы. Кроме того, возводится 35 заводов по производству строительных материалов, два уже введено в эксплуатацию. К концу 2015 г. начнут работать как минимум 15 крупных заводов (в соответствии со среднесрочной программой на 2012-2015 гг.). Ряд площадок подготовлены для ритейла, который так привлекает западных инвесторов.

Всего фонду выделено 17 420 га. Реализовано на аукционе (аренда или продажа) 367 участков общей площадью 10 153,9 га. По среднесрочной программе до 2016 г. застройщикам должно быть предоставлено не менее 550 участков, потенциально на них можно возвести 43 млн кв. м новостроек. До 2016 г. должно быть введено не менее 5,25 млн кв. м и продано по ценам не менее чем на 8% дешевле среднерыночных. «Этот показатель наиболее дискуссионный, но его тоже достигнем, потому что знаем его составляющие, - уверен глава фонда. - У нас присоединение [к сетям] для застройщиков на 30,4% дешевле, нежели в среднем по рынку».

Много значит и политическая поддержка высшего руководства страны: оно подписало фонду, как выразился Браверман, «долгосрочный эксклюзив на вовлечение в оборот федеральных участков до 1 января 2016 г.». Сейчас никто, кроме РЖС, федеральные участки в оборот вовлекать не может. Кроме того, 29 января на совещании президента с заместителями председателя правительства фонду было дано поручение совместно с рядом профильных министерств подготовить изменения в законодательстве по неразграниченным землям. Это 50,1% от всех земель в РФ - огромный массив, пригодный в том числе для жилищного и иного строительства. Глава фонда надеется, что Госдума позитивно отреагирует на их предложения: «И мы будем в конкурентной среде параллельно с муниципалитетами и субъектами Федерации предоставлять неразграниченные земли. Так как мы это делаем в 6,8 раза быстрее, у нас есть основания полагать, что мы будем полезны инвесторам и в этом смысле».

Андрей Грудин, генеральный директор компании «Пионер», подтверждает: участие фонда в проекте позволило сократить сроки строительства жилого квартала минимум в 2 раза. «Пионер» приобрел участок от РЖС на аукционе в феврале 2010 г. «1 марта 2010 г. мы подписали договор аренды земли на инвестиционных условиях на территорию около 4 га в Северном Тушине, около ст. м. «Сходненская», - вспоминает он. - Тогда рынок находился на низкой точке, квартиры продавались с трудом». По словам Грудина, разработка и градостроительной, и проектной документации велась параллельно, этот этап занял 15 месяцев, «что для Москвы и России является беспрецедентным». Тем более что площадка имела обременения: по словам Грудина, старый контракт с предыдущим инвестором был просрочен, но тот обратился в суд. «Юридическая процедура, через которую мы прошли, приобретая участок у фонда, позволила нам с легкостью разрушить все судебные притязания предыдущего инвестора. Мы занимались проектированием, утверждением градостроительной и проектной документации и прохождением всех необходимых согласований», - делится гендиректор «Пионера». После получения разрешения строительство ЖК общей площадью 70 000 кв. м (пять корпусов серии П-44Т) заняло 28 месяцев.

Работа с фондом оказалась весьма выгодной для «Пионера». «Еженедельно на рабочих группах мы собирались в градостроительном комплексе, туда приглашались представители тех или иных городских департаментов, технические специалисты, представители монополистов и вырабатывались эффективные решения, которые позволяли сэкономить и время, и, главное, деньги. Фонд РЖС предоставил гибкий график платежей, и мы платили стоимость аренды земли в рассрочку. По договоренности с Москвой, с муниципальными властями наш проект был освобожден от обязательств по социальной инфраструктуре», - рассказывает Грудин. При инвестициях в 3,7 млн руб. рентабельность (ROI) проекта компания оценивает в 41%, IRR - в 64%. Квартиры с полной отделкой продавались по 150 000 руб. за 1 кв. м. «Участие государственной организации положительно повлияло на репутацию и спрос в то время, когда многие стройки были заморожены и у людей были панические настроения», - продолжает он список преимуществ. Кроме того, завязались деловые контакты с японскими девелоперами, и теперь японские специалисты с опытом сооружения сложных инфраструктурных объектов участвуют в новом проекте «Пионера» по освоению промзоны у ст. м. «Ботанический сад» и строительству там транспортно-пересадочного узла.

Грудин смог найти только одну ложку дегтя в истории «Life-Сходненской» - было сложно передать землю под инфраструктурными объектами, гаражами, элементами благоустройства муниципальным властям. Но с подобной проблемой сталкиваются многие застройщики в Московском регионе. «Проблемы по комплексному освоению территорий касаются в большей степени не фонда, а несовершенства законодательства. Это вызов сегодняшнего дня, когда надо координировать действия ряда крупных игроков - монополистов, властей и девелоперов, а взаимные обязательства законом о государственно-частном партнерстве не описаны», - считает Александр Делис, председатель совета директоров компании «Квартстрой». Его компания рассказывала о проектах на землях Фонда РЖС на прошлогодней выставке MIPIM (в Подмосковье и Нижнем Новгороде), оба сейчас в работе.

А вот проекту «Аристово-Митино» не сильно помогло то, что он запланирован на земле Фонда РЖС. Жилым комплексом в Красногорском районе Подмосковья компания «Раст» занимается с конца 2010 г. На площадку вышла в начале 2011 г., обещав сдать дома к апрелю 2012 г. Работы были остановлены из-за отсутствия разрешительной документации, разрешение на строительство ЖК получил лишь в июне 2013 г., сообщал «Интерфакс». Фонд РЖС пытался регулировать ситуацию с застройщиком, комиссии организовывал, с сетями помогал, комментирует представитель компании «Бест-новострой» (эксклюзивный продавец «Аристово-Митино»). «Государственный фонд рассматривается всеми участниками проекта как гарант исполнения обязательств и арбитр в спорных моментах», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя».

«Тот, кто не хочет строить, не хочет осваивать участок, может к нам не приходить, потому что мы очень жесткие требования предъявляем, этапы по срокам контролируем, - заявлял между тем на конференции Браверман. - Мы заинтересованы не в создании дополнительного земельного банка у кого-то, мы заинтересованы в том, чтобы наш целевой сегмент - экономически активное население, развивающийся средний класс - получил жилье».

Почему фонд не выходит на торги с уже подготовленными земельными участками (готова градостроительная документация, есть инженерная инфраструктура или по крайне мере согласованы техусловия), что позволило бы еще сократить сроки реализации проектов для девелоперов и увеличить прибыль фонда, - вопрос, который часто задают застройщики и который озвучил в Каннах Александр Ольховский, вице-президент «ВТБ девелопмента». Это может тормозить проекты в том или ином регионе, ведь «субъекты Федерации двигаются в разном скоростном режиме» в том, что касается утверждения граддокументации, ответил Браверман: «Предоставление участка прежде всего». Создание фонда Ольховский назвал «созданием инструментария для преодоления административных барьеров». Вопрос, не проще было бы убрать лишние барьеры, на конференции не поднимался.