Эксперты: Что нужно иностранцам
По объему крупнейших инвестиционных сделок Москва не уступает другим столицам мира. Сделка по продаже бизнес-центра «Белая площадь» за $1 млрд, например, вошла в пятерку крупнейших мировых в своем сегменте в 2012-2013 гг. Однако доля сделок с участием иностранного капитала на рынке недвижимости пока невелика: если в 2011 г. она составила 30%, то в 2013 г. опустилась до 16%.
S.A. Ricci
Консалтинговая компания. Создана в 2005 г. Является членом французской Торгово-промышленной палаты в России. Среди клиентов - VTB Capital, Внешторгбанк, «Дон-строй», НПФ «Норильский никель», Auchan, Philips, Stockmann, X5 Group, Capital Group, KR Properties, Springs Group, банк «Кремлевский», O1 Properties и др.
Основная причина - большинство иностранных инвесторов предпочитают вкладывать средства в готовые объекты, генерирующие стабильный денежный поток. Помимо высокой доходности внимание обращается и на другие критерии. Главное требование к объектам - классическое location. Для бизнес-центра это шаговая доступность от метро, расположение на центральных магистралях, наличие парковки. Второе требование - качественные арендаторы международного или федерального уровня c долгосрочным неразрывным договором в валюте. Желательно, чтобы бизнес-центр держали на плаву 2-3 якорных арендатора, а остальные площади были сданы разным компаниям по большей ставке. Интересными для инвесторов будут объекты со ставкой капитализации 9-10%. Важен правильно структурированный кредит: с максимально низкой арендной ставкой - 6-7% в долларах либо 10-11% в рублях; максимально долгим сроком амортизации - от 10 лет; не очень высоким LTV (соотношение размера кредита к стоимости залога). Кредит должен коррелироваться с валютой арендных договоров.
Живой интерес инвестора вызывают полноформатные торгово-развлекательные центры регионального масштаба (от 60 000-70 000 кв. м) с понятными якорными арендаторами (продуктовый cупермаркет, магазин электроники, развлекательный центр), расположенные на пересечении транспортных магистралей. Желаемые параметры: ставки капитализации - 10-11%.
Интересным объектом для инвестирования сегодня может стать складская недвижимость (ставки капитализации - 11-11,5%), где спрос значительно опережает предложение. Уровень вакантных площадей на складском рынке ничтожно мал (2-3%). Для сравнения: на офисном рынке эта цифра составляет более 17%. Институциональные инвесторы будут присматриваться к cкладскому комплексу стоимостью от $30 млн, упакованному 2-3 арендаторами международного уровня с долгосрочными договорами аренды в валюте. Требования к местоположению - первая линия трассы, развязка с бетонкой, ЦКАД, наличие рядом крупных транспортных артерий. В зоне поиска окажутся логопарки, расположенные на расстоянии 30 км от Москвы. И еще один важный момент следует учесть девелоперам: стремление правительства Московской области ограничить движение по нефедеральным трассам приведет к тому, что расположенные там объекты будут менее ликвидны.