Суть дела: Москва в комплексе

«Пусть инвесторы не обижаются, но в усеченных вариантах промзоны предлагаться не будут», - подтвердил Тимофеев. Город будет приветствовать, если собственник небольшого участка самостоятельно разработает концепцию или проект планировки всей промзоны, но откажет инвестору в утверждении градплана части территории в отрыве от соседних. Общие концепции развития промзон, на отдельных участках которых они уже начали работу, сейчас готовят PSN Group, «Дон-строй инвест», ГК «Пионер», ГК «Интеко». А компания ОПИН решила оплатить проект планировки примерно 124 га территории бывшей нефтебазы и стадиона «Торпедо», где она владеет около 24 га. Готовые концепции будут учитываться властями при оформлении градостроительной документации.

О дефиците земель под застройку в Москве говорят уже несколько лет, но столица находит все новые резервы для девелопмента. Сейчас город взял курс на масштабное и комплексное развитие, намереваясь привлечь - и привлекая - крупный бизнес к решению общегородских задач. Это стало основным лейтмотивом выступлений московских чиновников на конференциях, организованных газетой «Ведомости» совместно с правительством Москвы в рамках выставки MIPIM в Каннах. К освоению предлагаются земли «новой Москвы», промзоны, а также площадки вдоль транспортных магистралей. «Все [предлагаемые для нового развития] масштабные территории мы пересчитали, проанализировали и продолжаем анализировать, по ряду [площадок] приняли решения, а, например, по ЗиЛу утвердили проект планировки, и там в 2014 г. будет сдано не менее 150 000 кв. м», - рассказал Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по градостроительной политике. Он заявил, что власти готовы работать - и работают - с крупными инвесторами в ручном режиме, еще до выкупа участков обговаривая с ними проекты их градостроительного развития. А с 2015 г., когда будет утвержден актуализированный генплан, эти вопросы будут решаться «автоматически».

Главный посыл властей инвесторам - при застройке масштабных территорий вся дорожно-транспортная инфраструктура должна быть построена девелопером за свой счет. Пока что город - основной инвестор в создание новых дорог, развязок и проч.: только 3-5% в общей структуре расходов на транспорт обеспечивают сейчас инвесторы, рассказал Хуснуллин. Задача властей - изменить ситуацию, когда девелопер предпочитает заниматься строительством жилья, пусть сейчас это самый высокодоходный бизнес. «По $2000-3000 за 1 кв. м построил - по $5000-6000 за 1 кв. м продал», - сказал Хуснуллин. Резюме чиновника: «Жилье в чистом виде нам не нужно». Инвесторам, по его словам, выгоднее не ждать, пока средства бюджета дойдут до их площадок («Город за свои деньги в первую очередь строит дороги там, где ситуация критическая»), а начинать работу над созданием транспортной инфраструктуры самостоятельно. У Москвы 29 проектов, где чиновники видят возможности для взаимодействия с инвесторами: город разработает проектную документацию - частный капитал построит дороги. Хуснуллин надеется, что их число можно довести до сотни.

Производство недвижимости

Реорганизация промзон столицы должна быть системной, заявил главный архитектор Сергей Кузнецов. На территории «старой Москвы» промышленно-коммунальные территории (ПКТ) занимают 18 800 га, 4000 га подлежат реорганизации без сохранения промышленной функции, на 7800 га город хочет оставить производство, уменьшив его в размерах и осовременив.

В числе пилотных площадок для нового девелопмента год назад правительством были определены около десятка ПКТ от 150 до 600 га в разных округах и предложены к освоению крупнейшим компаниям, входящим в Клуб инвесторов Москвы. Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев рассказал, что за 2013 г. 13 млн кв. м в ПКТ получили градостроительные решения, на 4 млн кв. м были выданы градпланы земельных участков, начато строительство почти 1 млн кв. м. Проанализировав начавшиеся работы, город решил: масштабные территории, сначала предлагавшиеся инвесторам на аукционах вразбивку, теперь должны развиваться комплексно. «Конечно, для инвесторов это большая нагрузка», - признал Хуснуллин. Но, добавил он, так как земля в ПКТ имеет относительно невысокую стоимость, в конечном итоге риск [комплексного освоения], взятый инвестором, «себя оправдывает». Для того чтобы у инвестора не возникло соблазна задержать выполнение обещаний по созданию инфраструктуры, город ввел план реализации проекта, где прописывается его поэтапная реализация. Власти работают над тем, чтобы этот документ из рекомендательного стал обязательным.

В результате реализации только пилотных проектов в промзонах в недалекой перспективе в Москве может появиться несколько миллионов квадратных метров новой недвижимости. «Дон-строй инвест» планирует построить на территории завода «Серп и молот» 1,8 млн кв. м, а в ПКТ на Силикатных улицах - более 0,6 млн кв. м. ГК «Пионер» в районе ст. м. «Ботанический сад» возведет 190 000 кв. м жилья и еще 100 000 кв. м торговой и т. п. недвижимости. PSN Group в ПКТ «Грайвороново» запланировала ввести почти 0,6 млн кв. м, ОПИН рядом с ЗиЛом построит примерно столько же. Не исключено, что эти планы будут дополнены и осваиваемые территории, а значит, и объем застройки увеличатся.

Присоединили - теперь застроим

На присоединенных к Москве территориях власти намерены построить «новый город» для 1,5 млн человек, заявил Хуснуллин. Предполагается, что там будет возведено 100 млн кв. м недвижимости и создан дополнительный 1 млн рабочих мест. Чтобы претворить в жизнь столь масштабные планы, потребуется 7 трлн руб., из них 935 млрд нужны на создание транспортной инфраструктуры (в том числе 400 млрд - только на дороги). Запланированные бюджетные вливания - около 580 млрд руб., это менее 10% от общей требуемой суммы. Остальное власти намерены привлечь от частного капитала. «Что касается вложений в строительство дорог, примерно половина требуемой суммы (около 20 млрд руб.) просматривается от инвестиционного сообщества», - обнадежил Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий Москвы. Как ожидается, они будут получены при реализации проектов платных трасс. Чиновник уточнил, что всего планируется построить 600 км новых дорог, в том числе платных путепроводов и эстакад - последних через киевское и курское направления железной дороги требуется как минимум восемь. Отдельными инвестиционными проектами могут стать и транспортно-пересадочные узлы.

Девелоперы уже начали заниматься инфраструктурными проектами. ГК «Мортон», которая хочет построить в «новой Москве» новый микрорайон вдоль Киевского шоссе более чем на 2 млн кв. м, согласилась за свой счет проложить 9 км новых дорог. «Это хороший пример, - оценил Хуснуллин. - Город прибавит их к тем 80 км, которые ежегодно строит на средства бюджета». Группа «Масштаб», также занимающаяся застройкой присоединенных территорий, готова поделиться с городом частью дополнительной прибыли, которая пойдет на финансирование строительства нескольких станций метро к объектам компании. Таким образом, девелопер хочет увеличить привлекательность новостроек в глазах покупателей и продавать их дороже. По оценке представителя компании, близость жилья к метрополитену увеличивает его стоимость на 20%. «Если «Масштаб» вложит 2 млрд руб. в метро, что городу еще нужно? Они там создают 100 000 рабочих мест», - сказал Хуснуллин.

«Полем для инвестирования» Жидкин назвал также проекты в сфере энергетики, водоснабжения и водоотведения: в «новой Москве» будет создана единая схема водоснабжения территории, также потребуются локальные очистные сооружения. У инвесторов еще есть время выступить с конкретными предложениями по внесению изменений в федеральное законодательство, касающееся государственно-частного партнерства, - сейчас они находятся на рассмотрении. Московские чиновники обещают донести инициативы бизнеса до федеральных инстанций. По предварительной оценке Жидкина, частные компании могут вложить до $10 млрд в транспортные, инженерные и социальные проекты «новой Москвы».

В текущем году вложения инвесторов в жилую и нежилую недвижимость в «новой Москве», по оценке Жидкина, могут достичь 140 млрд руб. Только жилья в 2014 г. здесь введут почти 1,6 млн кв. м. В I квартале, по данным департамента развития новых территорий столицы, уже было сдано почти 400 000 кв. м, доля малоэтажного и индивидуального строительства в этом объеме не так уж велика - около 80 000 кв. м.

Кузнецов полагает, что в «новой Москве» можно «получить новое качество [окружающей] среды» и построить дома, привлекательные не только умеренной (по сравнению со «старой Москвой») ценой, но и планировочными и архитектурными решениями. Москомархитектура сейчас работает вместе с ДСК-1 над тем, чтобы предложить рынку новую индустриальную серию - с угловыми панельными секциями, с возможностью делать различные фасады. «Мы хотим, чтобы у нас в Москве была привлекательная среда и люди с удовольствием в нее инвестировали», - резюмировал Кузнецов.