Ориентиры: Главное - без паники

Девелоперы несчастны, но пока продолжают строить. При негативном развитии до 20% проектов ТЦ могут быть заморожены. Уже сейчас ясно, что заявленные рекордные объемы на 2014-2015 гг. (по данным JLL, 3,8 млн кв. м торговых площадей, только в Москве - 1 млн кв. м в 2014 г.) на рынок не выйдут.

Что-то происходит

«С рынком что-то произошло, но еще непонятно, что именно», - описал настроение участников один из консультантов. «Ситуация не самая радужная, - согласен Александр Сурменев, коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости MR Group. - С ноября продолжается стагнация покупательского спроса, увеличивается конкуренция, в этом году открывается рекордный объем торговых центров. Сейчас рынок арендатора».

Те объекты, которые сейчас строятся или разморожены (как River Mall), как показал прошлый кризис, будут достроены, уверен Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов». Но «девелоперы заняли выжидательную позицию», добавляет Игорь Чаплинский, гендиректор City Retail Group.

«Арендаторы активно просят скидки (до 10%), просят установить валютный коридор в 38-39 руб./$, - говорит Дмитрий Бурлов, гендиректор «Магазина магазинов». - Примеры, когда девелоперы идут навстречу арендаторам, уже есть». «Стороны будут искать компромиссные решения, - согласен Петр Исаев, заместитель гендиректора Rose Group. - Самое главное для собственника - не допустить лавинного эффекта закрытия магазинов или масштабного снижения ставок». Например, ГК «Пионер» для нового ТРЦ в проекте «Life - Ботанический сад» (начало строительства - 2015 г.) уже предусмотрела корректировку стоимости аренды в случае реализации негативного сценария, отмечает Юрий Коган, директор по маркетингу группы.

У IKEA Shopping Centres Russia с арендаторами рублевые договоры аренды, рассказывает Ольга Шевцова, руководитель подразделения коммерческого развития компании: «Мы исполняем подписанные долгосрочные арендные обязательства вне зависимости от колебания курсов валют, и это ценится нашими арендаторами».

Тем не менее далеко не все владельцы ТЦ готовы к уступкам. Так, компания MR Group оставила в договорах открытый валютный коридор, говорит Сурменев: «Для владельца большой риск - фиксировать доллар». В ТЦ «Водный» ставки в долларах. Сейчас сдано 75%, к моменту открытия ТЦ в августе будет арендовано 95%, надеется он.

Ушли думать

Выжидательную позицию заняли и ритейлеры. Резкие колебания валют серьезно влияют на их бизнес, отмечает Исаев. За последние два месяца арендная плата фактически выросла, а рублевая выручка осталась неизменной либо в некоторых местах уменьшилась за счет спада покупательской способности. «Часть фэшн-операторов взяли паузу в развитии на срок от 3 до 6 месяцев, чтобы оценить эти последствия», - делится Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей JLL. «Нервозность операторов магазинов галерей чувствуется по всем проектам», - уверяет Бурлов.

«Мы знаем о расторжении предварительных договоров, но не можем комментировать», - признают несколько опрошенных «Ведомостями» консультантов. Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International, отметила сложности с заполнением арендаторами ТРЦ, открывающихся в 2014 г., где «из-за изменения / приостановления планов развития ритейлеров» часто происходит ротация до получения помещения под отделку. Они предпочитают фокусироваться на знаковых проектах, которые гарантированно обеспечат им высокий оборот, добавляет Владимир Стригин, вице-президент «Галс-девелопмента».

В «Магазине магазинов» ожидают, что в этом году на рынок России выйдет меньше международных марок. Это «связано как с экономическими факторами, так и с политической напряженностью в отношениях между Россией и западным миром, основным нашим поставщиком новых брендов», добавляет Андрей Васюткин.

«Раньше якорные арендаторы могли вести предварительные переговоры на очень ранней стадии, еще до начала строительства ТЦ, сейчас этого не происходит», - отмечает Ключинская.

Стригин наблюдает увеличение сроков «конвертации договоренностей в договоры». По данным Михаила Рогожина, управляющего директора отдела торговых помещений CBRE, время на размышления и обсуждения выросло примерно на 20%. Анна Никандрова отмечает, что в даже в успешных проектах снизился лист ожидания на помещения галереи и под кинотеатры в среднем на 25%.

Отложили на потом

Не имея никаких гарантий от ключевых операторов, девелоперы не спешат с реализацией проектов. Ритейлеры осторожничают, понимая, что в виду финансовой ситуации проекты, строительство которых еще не было начато, могут быть отложены, как в 2009 г., - объясняет Ключинская. «Начинать сейчас маркетинг будущих ТЦ или нет, девелоперам нужно хорошо подумать, «Семь раз отмерь, один раз отрежь», сейчас так», - предостерегает Бурлов. Собственно, именно это и происходит. У консультантов даже появился новый термин - «репочес». «По всем бумажным проектам владельцы мнутся: брать кредит - не брать, строить - не строить», - поделился один из девелоперов.

Из уже заявленных скорее всего будут приостановлены самые крупные проекты, которые давно и несколько раз переносились по срокам, например «Метрополия» («Москвич»), размышляет Васюткин. Многие объекты со сроками сдачи в 2015 г. уже вышли на площадку, но, возможно, около 20% (в GLA) могут быть заморожены, прогнозирует он.

Даже без рецессии девелоперы никогда не выводили 100% заявленных объемов. По данным «Магазина магазинов», разница между анонсом и фактическим выходом - 40-50%. На 2014 г. в России заявлено около 3 млн кв. м ТЦ, в том числе в Москве - около 1 млн кв. м. Можно предположить, что в столице сдадут 600 000 кв. м, говорит Бурлов. Если ситуация останется «ни шатко ни валко», в 2015 и 2016 гг. можно ожидать таких же пропорций. Если реализуются негативные прогнозы, продолжает он, объемы ввода резко упадут за счет заморозки бумажных проектов.

Несмотря на стагнацию, застройщики продолжают «верить в рынок торговой недвижимости». MR Group активно ищет площадки под торгцентры в Москве, добавляет Сурменев. По информации ГК «Пионер», доходность грамотно спланированного торгового центра весьма высока и на собственный капитал может достигать 20-30%, а в среднем составляет 15-20%. «Даже если стагнация экономики усилится, это в первую очередь отразится на рынке офисной недвижимости. Торговля является менее чувствительным сегментом», - оптимистичен Коган.

«Пусть ситуация будет давящей, главное - чтобы не было паники, как в 2009 г., когда рынок умер, - рассуждает Бурлов. - Кроме паралича, в остальных условиях будем и готовы работать».