Ориентиры: Элита с дисконтом

Анонсировавший его совладелец компании Villagio Estate Константин Попов пообещал, что он станет последним в этом сегменте.

Инвестиции в новый поселок Попов сначала обозначил в $0,5 млрд, затем определил как «более $400 млн» и наконец - как «около $400 млн». Потрачено уже $100 млн - на инфраструктуру (коммуникации и дороги), а также на согласование с «дочкой» «Газпрома» переноса старых и строительство новых газовых сетей в обход нового поселка, это увеличило его площадь чуть ли не на треть, рассказал маркетолог компании Антон Гололобов.

Опрошенные «Ведомостями» брокеры согласны: реализация таких масштабных проектов (314 домовладений на 130 га) в относительном «недалеке» от Москвы (19-й км Новорижского шоссе) в ближайшие годы скорее всего невозможна. Предложение на загородном рынке уже сегодня намного превышает спрос, отмечает Наталья Кац, маркетолог «Миэля»: на одного богатого покупателя приходится как минимум 20 дорогих коттеджей. Новые поселки не выходят, так как необходимо распродать уже построенное, говорит Алсу Хамидуллина, директор загородного департамента Contact Real Estate: «А построили немало». Только на Новорижском шоссе десятки проектов, в том числе «Миллениум парк» той же Villagio с сотнями участков. К этому, по словам брокера, добавляются однотипность предложения - «сложно придумать новую фишку, чтобы поселок смог конкурировать на рынке», - и избирательность покупателей: большинство хотят купить дом и почти сразу в него вселиться. Еще до кризиса загородный рынок был перенасыщен предложением, говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН. В результате многие проекты были пересмотрены, некоторые - заморожены. Но скопившийся «товарный запас» элитного сегмента может удовлетворять спрос еще минимум 2-3 года, прогнозирует Бобков, темпы продаж здесь небольшие: «Если в поселке продается 2-3 дома в месяц, это считается очень хорошим показателем».

Урожайным для элитной загородной недвижимости годом стал 2011-й - тогда, по подсчетам риэлторов, в Подмосковье начали строиться и продаваться сразу 16 организованных поселков. В 2012 г. таковых было только три, за весь прошлый год состоятельным покупателям анонсировали лишь одну «новинку» на первичном рынке.

Премиальных проектов становится меньше, зато расширилось само понятие «загородная элита»: к ней стали причислять таунхаусы (т. е. сблокированные дома с минимумом земли рядом), участки без подряда, поселки на значительном (до 100 км от МКАД) удалении от Москвы. На вопрос, что считать загородной элитой, каждый девелопер и брокер, да, наверное, и потенциальный клиент отвечают по-разному. Денис Бобков напоминает, что классификация элитного рынка менялась: например, до кризиса в нее входили поселки с развитой инфраструктурой (яхт-клубами и т. п.), домами от 500 кв. м с каминными залами и прочими излишествами. Сейчас все опрошенные сходятся лишь в одном: элитный дом дешевым быть не должен. Алсу Хамидуллина начинает отсчет как минимум с $1 млн за коттедж. Бобков говорит, что за такую цену предлагаются разве что коттеджи бизнес-класса на Новой Риге. По его мнению, элитный коттедж должен предлагаться от $2 млн.

Начальная стоимость домовладений (дом в 400 кв. м и 20 соток рядом) в «Ренессанс парке» - так называется новый (последний?) поселок Villagio - составляет $1,4 млн. Из запланированных более 300 домов лишь часть будет строить компания, «задавая стиль», объяснил Антон Гололобов, остальные - сами покупатели. Так как Villagio, по словам Константина Попова, намерена продавать по 8-10 домовладений в месяц, вся надежда на риэлторские компании (по слухам, им обещаны комиссионные до 8% от суммы сделки) и на оптовиков - частных лиц либо подрядчиков, которые будут возводить коттеджи под заказ и продавать их с приемлемой для себя маржей. Брокеры, опрошенные «Ведомостями», не сомневаются, что участки будут распродаваться с дисконтом, который может дойти до 25% от заявленной цены.

Villagio Estate известна своими скидками на загородном рынке, говорит Наталья Кац. Хотя реальные суммы сделок на загородном рынке по-прежнему «остаются за кадром», понять ценовую политику девелопера можно, изучая рекламные объявления вторичного рынка. Наталья Кац приводит пример: «При начальной цене «от хозяина» в $2,5 млн за дом под ключ в 400 кв. м на 20 сотках в «Гринфилде» последняя цена в рекламе составляла $1,4 млн. Объект был продан еще с каким-то дисконтом, точная цифра не известна».

Гибкое ценообразование, очевидно, объясняет тот факт, что из 60 сделок в премиальном загородном сегменте 75% - это сделки в поселках компании Villagio Estate (данные IntermarkSavills). Сейчас на первичном рынке элитной загородной недвижимости, по данным Knight Frank, экспонируется около 800 домовладений в 30 организованных поселках. Значительная часть из них располагается вдоль Новорижского шоссе, являющегося безусловным лидером по объему предложения. На занимающем 2-е место по данному показателю рублево-успенском направлении на продажу выставлено в 7 раз меньше объектов, утверждают аналитики Knight Frank.