Ориентиры: Идеология спада

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», участники рынка реализовали около 1500 объектов - 88% от объема продаж в IV квартале 2013 г. В апреле - мае спад стал еще более заметным (точных данных по реализации пока нет).

Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН) приводит совсем другие данные: рост продаж - на 44%. Но противоречие мнимое: в программе информационного обмена БАРН участвуют три десятка девелоперов, программа охватывает 78 поселков из 440 присутствующих на рынке. То есть в успешных проектах весна получилась удачной, но неудачников больше.

Есть резон посмотреть на «параллельные» рынки. У автодилеров тоже спад, в среднем по России продажи новых автомобилей в России в январе - апреле 2014 г. сократились на 4%. Всплеск спроса, вызванный «бегством от рубля» и ожиданием повышения цен, оказался неустойчивым и непродолжительным. Сокращается доля покупок авто по предварительному заказу. Эксперт Владимир Федоров из «Плаза лотус групп» отмечает ту же тенденцию на рынке дорогого жилья: в начале года сократился срок экспозиции объектов, люди, располагающие средствами, не были готовы ждать и выбирать долго.

По прогнозам специалистов консалтинговой компании Bain & Co, рынок предметов роскоши (а для большинства россиян загородный дом в коттеджном поселке, несомненно, предмет роскоши) сократится в 2014 г. на 4-6%.

Период «инвестиционной благодати», когда россияне искали, куда пристроить стремительно дешевеющие рубли, затронул загородный сегмент лишь краешком. В качестве объекта инвестиций рассматривались только недорогие квартиры в ближнем радиусе (для постоянного проживания), в редких случаях - совсем бюджетные участки без подряда. Всплеск продаж городского жилья был поддержан ипотекой, а на загородные (сезонные) объекты кредиты или не дают вовсе, или ставки на 2-3% выше.

Ключевые моменты, определяющие состояние загородного рынка, - растущий навес невостребованного предложения, расслоение девелоперов на «приличных» и остальных, обострение конкуренции.

По данным «Петербургской недвижимости», сейчас в регионе продаются квартиры, дома и участки в 340 коттеджных поселках (плюс 47 дополнительных очередей в уже существующих проектах). Это около 35 000 домовладений и участков. Кроме того, в продаже 50 проектов с таунхаусами (плюс 15 очередей). Непроданными остается около 27 000 объектов в заявленных девелоперами проектах. По расчетам БАРН, чтобы распродать имеющиеся в наличии участки без подряда, застройщикам понадобится 4 года, на реализацию секций в таунхаусах уйдет 6,5 года, для продажи готовых коттеджей и участков с подрядом потребуется 8 лет. Это при фантастическом допущении, что вот сейчас будет объявлен мораторий и больше ни одного проекта на рынке не появится. Трудно с ходу назвать какой-нибудь сектор российской экономики с таким объемом товарных запасов. Разве что бриллианты, накопленные в Гохране. Их придерживают, чтобы не сбить цену. А коттеджи не придерживают, и таунхаусы все чаще попадают в sms-рассылку.

Огромное предложение при ограниченном спросе неизбежно приводит к повышенным рискам. Исчезла с горизонта компания «Народный дом»: сайты не обновляются, на форумах брокеры и подрядчики сообщают о долгах и проч. Компания реализовала поселки «Новаро», «Новое Вяхтелево», «Новая Грачевка», «Новое Аннолово», «Малая земля», «Новая Ладога». Геодезическая фирма «Балтпромер» вдруг решила заняться девелопментом, выпустила на рынок поселки «Акварель», «Удачный» и «Сергеевка». Продаж нет, сайт не работает. Похожих историй десятки. В подобных проектах собственники участков оказываются в положении обманутых дольщиков: «коробка» недостроена, договоров с монополистами нет, дороги не проложены.

Профессиональные девелоперы, конечно, хотят отграничить свой (цивилизованный) сегмент от поля деятельности случайных игроков. Полтора года назад создали Коллегию профессиональных девелоперов, в нее вошли 10 ведущих участников рынка. Сейчас формируется рейтинг коттеджных поселков. Результаты (пока для бизнес-класса) будут опубликованы в ближайшее время, но уже понятно: едва ли не половина поселков экономкласса останется «вне категорий» - мало информации, для того чтобы их можно было как-то оценивать.

Новичкам в такой ситуации остается искать нетривиальные ходы, устраивать маркетинговые акции, идти на серьезные скидки. Те, кто имеет такую возможность, делает опережающие вложения в инфраструктуру (дороги, сети, благоустройство). Но это тоже риск.