Точка зрения: Не только инициативы
Москва - динамично развивающийся мегаполис, который, однако, характеризуется значительным дисбалансом мест проживания и приложения труда. Давно обсуждаемым способом решения этой проблемы является комплексное (смешанное) развитие территорий промышленных зон, которые составляют около 16% территории города (18 800 га) без учета территории новой Москвы (данные исследования Московского урбанистического форума 2013 г.). Словосочетание «смешанное развитие» предполагает, со слов главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, что «...на одной территории появляются и рабочие места, и жилье, и социальные объекты, и ритейл, и развлечения, и рекреация в виде парков». К примерам таких проектов, где уже существуют разработанные комплексные концепции освоения, можно отнести промышленную зону «Верхние котлы», территорию завода «Серп и молот», территорию ЗиЛа.
Однако реализации данной идеи московских властей в отношении всех рассматриваемых под редевелопмент территорий мешает наличие в границах каждой отдельной промзоны множества собственников - как частных, так и федеральных, необходимость согласования планов застройки с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые есть не на все территории. А также отсутствие механизма подтверждения взаимных обязательств сторон (города и инвестора) после утверждения проекта планировки участка.
Для урегулирования проблемы московские власти совместно с крупнейшими девелоперами подготовили два проекта федеральных законов: «О градостроительной реорганизации производственно-коммунальных территорий в крупных городах» и «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования механизма развития застроенных территорий». Эти законопроекты предполагают следующее:
1) предоставить Москве особый статус и дать возможность проводить аукционы по развитию застроенных территорий, включая объекты, находящиеся в федеральной собственности, в отсутствие ПЗЗ и генплана;
2) наделить московские власти полномочиями на осуществление юридического и экономического «влияния» на владельца территории (независимо от того, федеральный это собственник или региональный), использующего ее не по целевому назначению. К числу рассматриваемых механизмов относятся: корректирующие коэффициенты к удельной кадастровой стоимости земли, повышающий коэффициент для налога на недвижимость для собственников территории, использующих ее не по целевому назначению; имущественный взнос в виде прав на территорию в специально создаваемую компанию (фонд), впоследствии выкупаемую инвестором; выкуп территории, используемой не по целевому назначению;
3) предусмотреть обязательство исполнения утвержденного городом проекта развития территории как со стороны инвестора (освоение территории), так и со стороны города (обеспечение инфраструктурой).
Инициативы такого рода Москве действительно нужны, поскольку уже длительное время город не может решить вопрос с высвобождением и редевелопментом неэффективно используемых промышленных территорий даже в части налоговых стимулов. В то же время предлагаемая законодательная инициатива вызывает ряд вопросов в части конкретных механизмов реализации.
1. Кто и на базе каких критериев будет определять ключевые направления развития каждой территории (например, долю производственных, транспортных и коммунальных предприятий)? Ведь не секрет, что в правительстве Москвы взгляды относительно того, как должна развиваться та или иная территория, могут существенно расходиться, а хаотичная застройка нескольких тысяч гектаров может даже ухудшить текущее положение.
2. Оставляет ли повышенная плотность застройки - около 25 000 кв. м на 1 га, предполагаемая согласно словам Тимофеева в реконструируемых промзонах для большей инвестиционной привлекательности проектов, шанс появлению на их месте нестандартных девелоперских проектов - арт-кластеров, парков, музеев, домов культуры, библиотек, которые нужны городу не меньше, чем метры жилья или торговой площади?
3. Кто именно возьмет на себя координацию взаимодействия с инвесторами и собственниками территорий? Данная деятельность с учетом масштабности задачи и возможных внутренних конфликтов интересов в идеале требует отдельного ответственного структурного подразделения в правительстве Москвы. В международной практике, например, для этих целей в крупных городах создаются специальные агентства.
4. Какие механизмы будут использоваться для выбора инвесторов и проектных решений по редевелопменту конкретных территорий? Станут ли, например, обязательными требования по проведению архитектурных конкурсов, которые предполагают первоначальный выбор инвестора, а после этого - архитектора-проектировщика, отталкиваясь от требуемых экономических параметров развития территории?
Таким образом, даже в случае принятия указанного закона в текущей редакции его эффективность для Москвы во многом будет зависеть от проработки и создания конкретного набора механизмов для его реализации на уровне города.