Интервью: «В низкую цену заложены высокие риски»

Реновация хрущевских кварталов в Петербурге - масштабный проект редевелопмента. Сотни тысяч горожан живут в домах первых массовых серий; ресурс этих зданий почти исчерпан, ремонтировать их невыгодно. Проект вызывает резкую критику одних и горячее одобрение других. Не менее важно, что по ходу решения этой амбициозной задачи отрабатывается новая модель взаимодействия бизнеса, власти и горожан. Если получится в хрущевках - может, и центр удастся спасти.

Об особенностях регулирования в градостроительстве, о том, кто рулит процессом и как не впасть во вкусовщину, «Ведомостям» рассказывает гендиректор и один из владельцев компании «СПб Реновация» Артур Маркарян.

- Вы работаете в основном в окраинных районах. Насколько полезны для вас западные исследования отношений центра и периферии? Такие статьи, например, были в материалах Московского урбанистического форума.

- Я смотрел эти материалы. В некоторых есть свежий взгляд на привычные вещи. Но европейский опыт, к сожалению, не всегда применим в наших условиях. Хотя учитывать его в качестве ориентира необходимо.

Ключевая проблема - как обеспечить сбалансированное развитие города, как должны строиться отношения центра и окраины («периферия» - не лучшее слово, в нем есть негативный оттенок). В чем наше отличие от Европы: мы регулируем мелочи, а они - стратегические вещи. Они уже прошли через все это, через те же этапы сумасшедшей безликой застройки. И в Стокгольме есть кварталы унылых пятиэтажек. Но новый район Хаммерби-Съестад в Стокгольме спорил с Барселоной за право принимать Олимпиаду.

Наша архитектура - отражение нашей эстетики и культуры. Потому что мы позволяем строить то, что строится, и покупаем построенное.

- А у нас много возможностей не позволять?

- Если мы с вами, и наши друзья и знакомые, и еще сотни покупателей начнут голосовать рублем против построенного. Но когда строится убогое и находит спрос в силу низких доходов населения, то уже государство должно предъявлять свои требования. Но без вкусовщины - это опасная вещь. Вот в Московской области планируют отказаться от части панельных серий. И это уже не первая попытка. В свое время отказались от крашеных фасадов (когда применяются дешевые краски, дома выцветают).

Мы как-то приехали с градозащитниками на Нарвскую Заставу. Я им рассказываю про новую архитектуру, рядом строится панельный дом, а за ним - дома, построенные 10-15 лет назад, жесткая такая, бескомпромиссная панель. И они выглядят хуже, чем то, что построено 40-50 лет назад.

Можно ведь принять волевое решение - запретить применять материалы классом ниже, чем предписано. Как в Подмосковье - запретить панель таких-то серий.

- Пока и в Подмосковье еще не запрет, а так, рассуждения о том, как бы улучшить. Но ведь человек и голосует рублем за невысокое качество, но по приемлемой цене. Ведь не покупатели выступают против панельных домов в Подмосковье, а губернатор Андрей Воробьев с комиссией. Так кто у нас регулятор? Кто определяет архитектуру: вкус и платежеспособный спрос публики или администрация - в той мере, в которой она в архитектуре разбирается?

- Ну и вопрос... В регулировании должны участвовать и те и другие. Но в Петербурге нет такой проблемы - здесь панельное домостроение не так заметно, его не так много, и оно не такое убогое, как в Большой Москве.

- А в Европе кто выполняет роль регулятора?

- Муниципалитет, совет города. Например, для развития Хаммерби при муниципалитете был создан совет архитекторов. Подчеркну - совет не из людей с активной жизненной позицией, а из профессионалов. Были собраны 50 архитектурных бюро, выработаны и выданы проектировщикам дизайн-коды. Там есть профессиональное сообщество высокого уровня, даже не девелоперы - архитекторы.

- В России есть аналогичные структуры, есть возможность собрать специалистов такого уровня?

- Российская архитектурная школа пережила много сложных периодов. Та, которая формировалась в советское время, складывалась под сильным давлением индустриального строительства. В урбанистике нам в принципе нечем похвастаться. Школа утрачена. Нет даже соответствующего образования. Только сейчас это начинает снова появляться - проходят дискуссии в Стрелке, осваивается западный опыт. Но своих специалистов в нужном количестве просто нет.

- Из кого тогда будем формировать совет?

- Выскажу крамольную мысль: надо пригласить иностранных профессиональных урбанистов. Это непросто, но я не считаю, что в ходе такого обмена опытом мы утратим национальную идентичность! Мы общаемся с главным архитектором Петербурга Олегом Рыбиным, он грамотный специалист, он тоже понимает эти проблемы.

И когда мы начинали проекты реновации, мы позвали иностранцев, приглашали их к участию в конкурсе, выслушивали их мнения, оценивали их решения. Почему бы не делать это и на уровне города? Но мы вами сейчас уйдем в политику, а я этого не хочу, это не моя сфера.

У государства есть масса инструментов: налоговый рычаг, требования к собственникам, чтобы содержали дома в порядке. Не можешь - продай тому, кто может. Петербург требует деликатной санации. Я бы начинал с каких-то понятных кусков: например, от Мойки до Фонтанки, от набережной до Невского. Вот здесь начинаем заниматься, вычищаем, ремонтируем. Должны быть точки роста. Парковки, торговлю и вывески привести в надлежащий вид. Роль государства в регулировании строительной отрасли и в градостроительстве не может быть проигнорирована.

- Например, в ценообразовании?

- Если государство говорит: хочу жилье по 30 000 руб. за 1 кв. м, ведь мы понимаем, о каком качестве идет речь? И сама власть возглавляет эту гонку за низкой себестоимостью в ущерб качеству. А сейчас еще хотят ввести дополнительный налог на недвижимость. Мне как-то сложно уложить эти шаги в единую систему: одновременно провозглашать идею доступного жилья - и тут же увеличивать налоги на собственника. Ослаблять отрасль, которая кормит массу народа.

Но даже с учетом этих очевидных перекосов государство - главный регулятор рынка жилья и строительной отрасли в целом.

- Власть обладает достаточными компетенциями в этой сфере?

- При отсутствии внятной стратегии даже в главных мегаполисах - вряд ли. Взяли присоединили огромный кусок области к Москве. Как это можно? Получился город, через который надо три часа ехать.

- Есть ли у вас, у профессиональных СМИ, у ведущих архитекторов возможность влиять на принятие решений или хотя бы на вкусы публики? Или это работает только в бизнес-сегменте и выше, а в масс-маркете заведомо безнадежно, потому что за 1,5 млн руб. купят что попало?

- Дешевые цены - дешевый спрос.

- Массовый?

- Я прежде всего имею в виду - с низким порогом требований. И это многое предопределяет на рынке. От низкой цены к средней - серьезный шаг. Это проблема для любого города, любого проекта.

Надо осознавать, что в низкую цену жилплощади заложены высокие социальные риски. Например, риски формирования гетто. Через это прошли французы, американцы, голландцы: социальное жилье может за короткий срок маргинализироваться. Не обязательно, при совпадении ряда условий - но может, такие случаи есть.

Ценообразование - крайне важный момент.Многие не хотят работать в «жестком экономе». Давайте спросим иначе: мы готовы мириться с тем качеством среды, которое есть сегодня в центре и в старых спальных районах? Мы с вами ходим по одному переулку: я - на работу, вы - домой (офис «СПб Реновации» выходит в Басков переулок, так совпало, что автор живет в соседнем доме. - «Ведомости»). Посмотрите в окно: это же ужас (послушно смотрю. Ну да, ужас. Но ведь не «ужас-ужас-ужас» - так, обшарпанный тихий центр).

С этим нужно что-то делать! Эти дома должны иметь нормальную стоимость. Может быть, для этого нужны другие финансовые инструменты. Если их выработать и применить, может, не строили бы эти такие аляповатые объекты в центре. У нас в архитектуре отсутствие конкуренции, порожденное некоторой закостенелостью архитектурного цеха, поддерживается дополнительно советской системой запретов и ограничений. Пусть разваливается, но трогать «наше все» не дадим. Оно и разваливается.

Регулирование не должно сводиться к системе запретов. И в нем важны и роль общественного мнения, и профессиональная оценка. Возможно, если дать больше воли, центр частично будет изуродован - но потом придет в нормальное состояние.

Я могу судить по Москве. Там потихонечку начинает пробиваться вполне симпатичная архитектура. Хотя был момент, когда под давлением мэрии и близкого к ней круга лиц все было загнано в одни ворота. И все послушно в эти ворота шли. То башенки были в моде, то стекло на весь фасад. Но выросло поколение, и активисты свою роль сыграли. Правильные конкурсы проходят, и просто так ты уже здание не сделаешь, нужна какая-то свежая идея.

- Этот период Москве дорого обошелся - едва ли не в половину старой застройки.

- К сожалению, да, была принесена такая жертва. Я и надеюсь, что в Петербурге удастся без этого обойтись, без такого количества проб и ошибок. Власть должна отказаться от своего интереса на всем заработать. У нас сейчас государство - главный коммерсант. А для развития городов нужны воля и стратегический подход.

- Политическая воля есть, просто она каждый год разная.

- Так я про это и говорю - нужна преемственность, необходимо стратегические видение.

- И в основе стратегии - что? Воля одного человека - или солидарные представления горожан и власти, куда мы движемся и зачем? И как формировать экспертное сообщество, если те эксперты, что поумнее, сообщают начальству ровно то, что оно хочет слышать?

- Вы задаете сложные вопросы. Возможно, сегодня на них нет ответов. Да, я считаю, что у власти должна быть абсолютно независимая стратегическая позиция. Возможно, для Петербурга она должна быть утверждена на уровне государства. Это все-таки национальное достояние.

Все состоит из мелочей. Не надо хвататься за огромные куски. Но давайте еще посмотрим на московский опыт. Градоначальник сказал: в центре будут платные парковки. Будут выделены полосы для общественного транспорта. Будут пешеходные зоны. Сделали велодорожки. Все смотрели на эти затеи со скепсисом. Но сегодня в Москве в центре города машину не бросишь, во втором ряду никто не стоит - везде камеры, милиции на дорогах нет. Есть инструменты - делай!

Центр города - сложная среда. Но это не значит, что здесь у нас нерешаемые проблемы. Вон, видите здание? (невзрачный домик на ул. Чехова, навскидку - середина XIX в. - «Ведомости») Зачем здесь это желтенькое убожество - снесите, постройте паркинг, пусть даже в тех же габаритах. Здесь напротив отделение милиции, постоянно машины в три ряда, не проехать! Мы подсчитали: стоит 114 машин, из них 40 - с нарушением правил. Расселять такой дом - убыточное мероприятие. Но если в каждом квартале по такому дому найти, построить паркинг, можно облегчить ситуацию в городе. Одновременно навести жесточайший контроль, штрафовать за нарушения.

- А кто будет определять, какое здание на слом? В Петербурге ведь что ни дом - так часть памятника ЮНЕСКО.

- Но давайте все-таки принимать решения, нельзя стоять на месте! Ну хотя бы как мы - начнем с демонстрации того, что в этом городе в рамках сложившихся кварталов все-таки можно строить жизнь на других, качественно иных принципах.

Мы сейчас делаем показательные кварталы - в Колпине, в Рыбацком. Это наша прямая задача. И это будут не спальные кварталы - там есть рабочие места и центры досуга. Мы создаем точки притяжения, чтобы человек не стремился по каждому поводу выезжать в центр.

- Какова в Петербурге специфика в отношениях центра и окраины? На какой из европейских городов Петербург похож?

- Нет аналогий. Петербургский центр разношерстный, но в массе - очень дешевый. Все более-менее привлекательное (исключая локальные проекты, которые слабо влияют на среду) из центра вынесено. На Петроградскую сторону, в Московский район.

- А Невский?

- Тоже миф. На Невском первые этажи дорогие, потому что они проходные. А дальше - 3-4-й этаж, второй-третий двор. Петербург отстал в развитии общественного транспорта, метро слабо развито, это тоже накладывает отпечаток. Образ города - воронка, а центр - это провал. Давайте проедем по Садовой за Невский, посмотрим. Страшноватая картинка. А ведь это центр. Или взять Адмиралтейский район, Коломну.

Это все нужно насытить какими-то понятными функциями. Если туризм - давайте выровняем сезонность. Нужны непрерывная цепочка событий и благоприятная среда. И это не обязательно требует масштабных инвестиций: мыть улицы - это не инвестиции. И шаг за шагом подвигать людей и бизнес к тому, что это необходимо, а в перспективе - еще и выгодно.

Такой подход сулит огромные деньги, а государство их теряет, отказываясь (или не успевая) работать на перспективу. Человек вышел из самолета, сел в автобус или взял такси, поехал в гостиницу - он уже начинает тратить деньги. Каждый иностранный турист в Петербурге тратит около $250 в день, не считая гостиницы. А у нас туристов 4-5 млн - вот вам и миллиард!

- Хорошо, приняли программу по возрождению и развитию центра. Обследовали сколько-то домов. Непохоже, чтобы ее на практике собирались воплощать в жизнь.

- Потому что вокруг этой программы на практике пляшут все подряд, там глубокая политизированность: градозащитники, депутаты, квази-эксперты. А чиновники боятся, в любую секунду могут отыграть назад: нет-нет, мы ничего такого и не хотели, ничего трогать не будем.

Нежелание власти коммуницировать напрямую, вступать в прямой диалог с широкими массами и создает такой вакуум, где появляются квазиэксперты, которые манипулируют мнениями, влияют на принятие решений: «Вот, у меня бабушка против, у меня протестами завален стол».

Нужна внятная позиция: у нас такая-то цель, она сложная, будут такие-то трудности. Но если мы с вами к ней не придем, будет хуже: вот прогнозы, вот расчеты. И мы делаем это на благо города. Это целевая позиция - так получилось, что вы здесь живете, а мы 5-6 лет будем приводить все в порядок.

- В ваших проектах реновации удалось уйти от политизированности?

- Мы стараемся. С большим трудом, но постепенно получается. Мы все равно в политике, но попытки отдельных депутатов использовать ситуацию в своих интересах уже наталкиваются на протест тех самых граждан, к которым они апеллируют: «А ты что предлагаешь? Все остановить? Пойдем посмотрим, как я живу, - ты предлагаешь мне здесь навсегда оставаться?»

У тех, кто выступает против, нет конструктивной повестки дня. Там две крайние точки зрения. Первая - гоните инвестора в шею, пусть все делает бюджет. Мы про наш бюджет многое знаем, такого не будет никогда. Вторая - давайте вообще все повесим на инвестора: и дороги, и сети, и социалку, и расселение. Но тогда это чистая благотворительность, никакой бизнес не потянет.

- Что вам важнее всего доказать первыми сданными домами?

- Первыми сдаем дома в квартале Sunday в Красносельском районе, Astrid в Колпине, потом Gutenborg в Рыбацком, Stereos на Ржевке. Важнее всего доказать, что можно делать другое качество. Важно, чтобы люди увидели и поверили: эта программа на самом деле делает их жизнь лучше.

- Все равно несколько лет понадобится - пока построите, пока въедут, обживут. Пока вы им сможете показать качество домов, а не качество среды.

- Так хотя бы с этого и начать! У меня есть предположения - возможно, несколько идеалистические, - что в наших домах люди не будут гадить в подъездах и выбрасывать мусор из окна. Наши дома к этому не располагают. Уровень социального поведения подтянется к уровню приличной архитектуры.

Во многих кварталах, где мы работаем, более половины жилья люди сдают. Сами там не живут. Они приезжают посмотреть. Идеальная чистота на площадке. Прозрачный забор. Чтобы даже на этапе стройки никто не почувствовал себя некомфортно. «Мы удивлены», - говорят. Мне важно, чтобы они почувствовали, потрогали, на ощупь поняли, что такое ре-но-ва-ция. Что это не очередная государственная блажь, а реальное улучшение их жизни. Просто им повезло: они здесь живут, так совпало. И то, что у нас это получается, многих реально раздражает! И некоторых застройщиков, и тех, кто при власти. То, что мы делаем, мы делаем вопреки. А не благодаря.

- В Смольном считают, что за ближайшие несколько лет население Петербурга увеличится примерно на 1 млн человек.

- Мегаполисы во всем мире обладают повышенной притягательностью. Я считаю, что город сильно недоиспользует свой потенциал. В том числе территориальный. У Петербурга есть колоссальные возможности. Но я бы воспринимал этот дополнительный миллион не как условие, а как цель. Многое нужно еще сделать, чтобы эти люди сюда приехали. Этот дополнительный миллион может перевернуть город, стать драйвером серьезных перемен. И мы, конечно, не против в этом поучаствовать.