Не удивить, а удержать

В российских регионах назревает массовая реконцепция торговых центров, это хорошее время для покупки потенциально интересных объектов, полагает Булат Шакиров
Д. Абрамов/ Ведомости

2007

по 2013 г. работал в ФПК «Гарант-инвест», последовательно: генеральным директором компаний «Гарантстройинвест», «Коммерческая недвижимость «ФПК Гарант-инвест», «Гарантинвестдевелопмент».

2011

получил степень CPM (Certified Property Manager) Американского института IREM.

2013

избран президентом Российского совета торговых центров (РСТЦ). Возглавил Praktika Development

О налогах и инвестициях

«Новая система налогообложения коммерческой недвижимости (с 2014 г. при расчете налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении торговой и офисной недвижимости будет применяться кадастровая стоимость объекта. - «Ведомости») - это очень большая проблема для девелоперов. Мы сейчас обсуждаем, как работать в условиях нового налога на имущество и изменения кадастровой стоимости. Это влечет за собой серьезный рост затрат. На арендаторов их переложить не удастся. Затраты достигают таких величин, что арендаторы просто не смогут выплачивать такие безумные деньги. Эта ступенчатая шкала налогообложения, которая к 2018 г. дойдет до 2%, скорее всего, будет выделена в отдельную строку расходов, которые девелоперы станут вынуждены учитывать при построении финансовых моделей. Хотя попытки частично переложить затраты на арендаторов уже есть и еще будут. Рынок пока не нашел оптимальной модели поведения. Девелоперам как вариант придется согласиться на снижение прибылей. Но есть надежда на то, что наше правительство, которое иногда принимает законы, а потом их трансформирует, увидит, что налоговая нагрузка слишком велика, и немного скорректирует это нововведение. Это волнует инвесторов больше, чем, например, политические проблемы на Украине. Ведь большинство денег, которые вкладываются в Россию, имеют российские же корни. Многие компании просто отложили проекты, а не отказались от них. Ждут более благоприятной ситуации. Я думаю, что нынешние политические риски будут нивелированы, ведь ТРЦ - это многолетний проект. Когда меня спрашивают, учитываете ли вы при строительстве объекта сегодняшние риски, я обычно отвечаю, что к моменту его открытия они будут совершенно другие».

Praktika Development

Управляющая компания. Управляющий партнер - Булат Шакиров, партнеры: Аллард Тиаденс, Кирилл Попов, Дмитрий Степовой. Штат - 30 человек. Финансовые показатели не раскрываются.

Булат Шакиров, ставший в прошлом году президентом Российского совета торговых центров (РСТЦ), предлагает девелоперам пересмотреть шаблоны: возводить небольшие, но качественные торговые центры в строящихся жилых микрорайонах; не бояться нестандартных проектов вроде гаражных стоянок с магазинами; не отказываться от проблемных активов - из них можно извлечь доход. Возглавляемая им управляющая компания Praktika Development сейчас ведет два проекта, считавшихся на рынке убыточными, - московский ТРЦ «Ривер молл» и чебоксарский «Каскад сити» - и продолжает переговоры с собственниками еще в нескольких регионах.

- Какие регионы вы рассматриваете в первую очередь?

- Регионы у нас сейчас - это рынки локального девелопера. Туда, конечно, заходят федеральные бренды, но в основном работают компании, которые купили участки, нарисовали концепцию и сделали один-два проекта. Мы смотрим и площадки, и готовые объекты. Очень внимательно изучили Краснодар. Там рынок торговых центров перенасыщен, и строить что-то новое нецелесообразно. Есть пять больших ТЦ, которые работают успешно, но их можно сделать доходнее: привлечь сетевых арендаторов, сделать более удачные планировки, провести реконструкцию или реконцепцию объекта.

- Насколько арендаторы готовы расширяться, особенно идти в регионы? Росстат говорит о том, что покупатели стали меньше тратить.

- Это зависит от города. Например, мы анализировали Санкт-Петербург и поняли, что он для нас менее интересен, чем Краснодар. Покупатели в Краснодаре и Петербурге - как будто с двух разных планет. Насколько низкая покупательная способность в Северной столице, настолько она высока в южных регионах. Культура потребления другая. В Краснодаре, Ростове-на-Дону люди тратят гораздо больше денег и делают это с удовольствием. В Краснодар люди приезжают со всего края, чтобы тратить деньги - и не только на товары, но и на развлечения. Например, на боулинг, который уже почти ни в каких торговых центрах Москвы не делают. Южные регионы, кстати, в России вышли на первые места по комфортности жизни, по объему потребления и т. п.

Интересными для нас остаются Москва и Московская область. В Екатеринбурге мы смотрим ряд проектов. Там тоже высокая покупательная способность. Я видел много региональных проектов, но такого, как екатеринбургский «Радуга-парк», не встречал нигде. В нем есть искусственное озеро, 50-метровое колесо обозрения, трасса для тюбинга, роллердром, каток, шикарный парк - некоторых таких вещей даже в Москве нет и неизвестно, когда будут.

- Вы начали с торговой недвижимости и собираетесь заниматься только ею или рассматриваете другие сегменты?

- Praktika Development ориентирована в первую очередь на ритейл. Но мы общаемся с девелоперами, которые строят жилые микрорайоны. Как правило, торговую составляющую они делают по остаточному принципу. Я, например, видел в новом микрорайоне планируемый шестиэтажный торговый центр без эскалаторов и лифтов. Мы ведем переговоры с несколькими застройщиками о необходимости создавать концепцию для новых микрорайонов сразу с учетом коммерческих площадей.

- Это большой рынок.

- И для нас он интересен не менее чем правильный районный торговый центр. О последних много кто говорит, но пока красивого и удобного объекта никто не сделал. Объекта, где были бы не только продукты, но и аптека, и банковское отделение, и химчистка, и турагентство и т. д. Чтобы люди, выходя из дома, не садились в машину и не ехали в большой ТЦ, хотя они все равно будут ездить, но удовлетворяли ежедневный спрос в своем районе. Девелоперам, с которыми мы говорили, идея районных ТРЦ очень нравится, я для себя вижу в ней большой потенциал. Мы обсуждаем с нашими партнерами некоторые такие проекты.

- Кто эти партнеры?

- Девелоперы - наши, российские, архитекторов мы привлекаем в том числе иностранных. Так как хотим создать то, что не потеряет актуальность и завтра-послезавтра. Некий масштабируемый продукт. Мы придумываем несколько концепций, которые можно будет использовать в любом районе - в зависимости от его расположения, среднедушевого дохода и т. д. Я думаю, что районный ТРЦ не должен быть выше двух-трех этажей и - самое главное - должен быть комфортным. Я в Сургуте видел: все социальные службы сведены в «одно окно» и находятся в торговом центре. Понятно, что от них как арендаторов он получает низкую арендную плату, но зато имеет большой поток людей: они пришли оформить документы, заодно сходили на ресторанный дворик, зашли за покупками. Мы хотим решить задачу, чтобы такие проекты были коммерчески эффективными.

Например, как минимум в 30 московских районах нет никакой цивилизованной торговли. Здесь можно построить небольшие объекты - до 20 000 кв. м сдаваемой площади. Они переживут любые кризисы, так как в них люди будут ходить каждый день. Но в новых районах их надо размещать правильно, чтобы до них можно было добраться из любого конца примерно за равное время.

- Такие объекты нужны разве только Москве?

- И новой Москве, и региональным городам. Я недавно видел участок в 100 га в одном из южных городов - там напрашивается строительство большого жилого массива, где будет не только вся необходимая социальная инфраструктура, но и торговая составляющая. Таким образом, строя торговый центр, мы сразу обеспечиваем его покупателями.

Чаще всего люди жалуются на отсутствие торговли и парковок. Одна из интересных, кстати, концепций - строительство парковочного комплекса с торговой составляющей в каком-нибудь микрорайоне. Люди оставляют машину, делают покупки и сразу идут домой. Если район небольшой, в нем не надо строить громадный торговый центр, куда будут приезжать из других районов.

Мне кажется, делать такую парковку - более здравая идея, чем строить просто гаражи.

- Это дорогая идея.

- Если делать единичные объекты, то экономика не будет выдающейся. Очень дорого строить просто парковки - себестоимость строительства одного парковочного места велика, если, конечно, мы не берем центр Москвы, где оно окупается достаточно быстро. Но если мы делаем типовой проект и ставим такие «торговые парковки» в разных местах, то расходы на проектирование, разработку, строительство и все остальное размываются. К тому же мы получаем сеть таких торговых центров, что уменьшает затраты на управление, делает возможными пакетные соглашения с арендаторами.

Сейчас многие об этом говорят, но никто не делает. Но мы надеемся начать работу над идеей уже в этом году.

- Какие объекты у вас уже в портфеле?

- Наш основной проект - это «Ривер молл» (приобретен инвестфондом «Платформа», который, как и Praktika Development, контролируется предпринимателем Сергеем Гордеевым. - «Ведомости»), мы сейчас активно ведем его брокеридж. Также взяли во внешнее управление ТРЦ «Каскад сити» на 50 000 кв. м в Чебоксарах, ведем переговоры с собственниками еще в нескольких регионах.

- Что должно побудить местных девелоперов пустить чужаков управлять торговыми центрами?

- Если у проекта все хорошо, никого ничего не побуждает. Но если у людей появляются проблемы - финансовые, управленческие, они приходят к мысли, что надо обращаться за помощью. Если у человека ничего не болит, он к врачу не идет, а если в боку закололо, бежит ставить диагноз.

- Каковы наиболее типичные жалобы собственников ТРЦ в регионах?

- В основном они касаются взаимоотношений с арендаторами. Местному девелоперу тяжело привлечь федеральный бренд. Консультанты, которые ему в этом помогают, видят свою задачу в том, чтобы просто привести арендатора, получить комиссию и уйти.

- Как развивается развлекательный сегмент в ТРЦ? Одно время ритейлеры на него возлагали большие надежды, потом признали, что он не всегда способствует увеличению выручки других арендаторов.

- Практически все федеральные девелоперы считают - при помощи специальных счетчиков, - куда люди заходят: только ли в развлекательную зону, а потом уезжают, то ли идут тратить деньги в бутики. Ведь основные покупатели в ТРЦ - это девушки, женщины. Практика показывает, что только клиенты DIY не заходят в другие магазины - они целенаправленно приезжают за стройматериалами, поэтому для них обычно строят отдельные помещения.

Сейчас активно развиваются проекты детских тематических парков в ТРЦ. Эта история хороша тем, что мама может оставить ребенка и посвятить время либо шопингу, либо сходить с подругами в кафе. Таким образом формируется лояльность клиентов. Для меня очевидно, что именно за лояльность потребителей будут бороться торговые центры в Москве. Последних становится слишком много, и люди зачастую едут даже не в тот, который ближе к дому, а в тот, в который хотят вернуться. Это становится ключевым фактором выбора. Поэтому девелоперу нужно не удивить потребителя один раз wow-фактором, а сделать так, чтобы он потом вернулся. Нужно анализировать потребительское потребление. Мы об этом часто спорим с девелоперами: они считают, что их дело - поставить коробку, а все остальное - задача арендаторов.

- Неужели по-прежнему так считают?

- Да. Арендаторы, конечно, делают много. Но ТРЦ устаревают, и собственник тоже должен много работать: проводить ротацию брендов, иногда даже просто менять их местами, делать интересную развлекательную зону, чтобы привлекать больше покупателей.

- Пока этим не многие занимаются, судя по отчетам консультантов. Они утверждают, что в Москве всего с десяток действительно успешных ТРЦ. Вы ожидаете массовой реконцепции торговых центров?

- Я думаю, что ряд объектов вынуждены будут закрыться: сейчас строятся настолько концептуальные и правильные ТРЦ, что они окажут существенное влияние на рынок. Каннибализм в торговом сегменте еще никто не отменял. Например, в этом году откроется «Авиапарк» на Ходынском поле. Интересно будет посмотреть, как будут себя вести ТРЦ, которые находятся от него в радиусе 5-10 км, даже очень успешный сегодня «Метрополис».

- В 2014-2015 гг. откроются несколько очень крупных ТРЦ, на сотни тысяч квадратных метров, ваш «Ривер молл» в том числе. На что вы делаете ставку?

- Мы очень внимательно изучили наших близлежащих конкурентов: это «Гагаринский», «Мозаика». У «Ривер молла» будет большой поток людей с Третьего транспортного кольца, плюс это единственный в Москве ТРЦ, который стоит на берегу реки. Поэтому мы делаем там очень много ресторанов с панорамными видами. Летом можно просто любоваться рекой, зимой будем делать каток и другие развлечения. Якорным гипермаркетом станет «О'кей», но в ТРЦ будет и «Азбука вкуса». Он будет покрывать большой район, поэтому мы хотим сделать в нем как магазины среднего уровня, так и премиального. Также планируем большую развлекательную составляющую - сейчас выбираем детский тематический парк. А так как ТРЦ находится в центре Москвы, мы продлим часы его работы, чтобы люди проводили там больше времени.

- Как сейчас себя ведут арендаторы, особенно якорные? Девелоперы жалуются, что они выкручивают им руки.

- Чем сильнее арендатор, тем жестче он себя ведет. Тем более если проект очень большой. Я - ради интереса - посчитал, сколько нужно федеральных брендов, чтобы заполнить «Авиапарк». Их столько не наберется.

- «Ривер молл» откроется с 50%-ной заполняемостью, как сейчас «принято»?

- Уверен, что 50% «Ривер молла» будут сданы уже в этом году, а открытие его будет в следующем. Пока у нас есть крепкий набор известных российских брендов, мы намерены привлекать интересные бренды, пока не представленные в России. Надеемся на развитие территории ЗиЛа, построенное там жилье в будущем будет создавать дополнительный поток клиентов. Для всех наших покупателей мы надеемся создать особую атмосферу.

- То же самое говорилось, например, при открытии «Афимолла» или других ТРЦ, которым сейчас приходится очень сильно бороться за покупателей.

- Мы изучаем опыт не только ТРЦ, но, например, смотрим на Парк Горького, мне очень нравится его концепция. У нас будут подобные истории, чтобы сделать из «Ривер молла» не только место для торговли, но и досуга.