Новая жизнь старой недвижимости

США: жилья не хватает, зато офисов много

Когда-то в 21-этажном East Ohio Gas Building в Кливленде были офисы крупных компаний - от самой East Ohio Gas до аудиторской Deloitte & Touche. Потом более 10 лет здание пустовало, а этим летом оно откроется вновь как элитный жилой комплекс 1717 East Ninth Building. В нем будет 223 квартиры с видом на озеро Эри. Аренда квартиры с тремя спальнями обойдется в $2575 в месяц.

Традиционно аренда офисов была дороже, чем аренда жилых помещений, но ситуация меняется. «Спрос на аренду жилья сейчас высокий, а офисов у нас много», - говорит экономист Beacon Economics Кристофер Торнберг. Особенно это касается старых зданий в центре, не настолько архитектурно привлекательных, чтобы быть интересными крупным компаниям.

В конце 2013 г. в США было свободно 4,1% жилых и 16,7% офисных площадей (данные Reis). А на аренду жилья во многих городах существуют листы ожидания на несколько месяцев. В Нью-Йорке офисные здания перестраиваются в жилые уже не одно десятилетие, но в последнее время эта тенденция стала затрагивать и другие города, включая Цинциннати, Балтимор, Ричмонд, Буффало и Детройт, где велико предложение старых зданий и пустующих офисов. Обещанные федеральным правительством налоговые льготы - дополнительный стимул для девелоперов.

В Питтсбурге девелопер Millcraft Industries превратил 16-летнее офисное здание, где ранее располагалось правительство штата Пенсильвания, в дорогие апартаменты. Заполнены они на 100%. Millcraft рассматривала возможность оставить здание офисным, но аренда офисов сейчас дешевле жилья, и никто не гарантирует их полную занятость. «Это вопрос спроса и предложения, а люди хотят жить в центре», - говорит операционный директор Millcraft Лукас Пьятт.

В Кливленде многие крупные компании сократили штат, поэтому 19% офисов в городе пустуют. Зато растет спрос на жилье, особенно со стороны 20-летних, которые не отваживаются на покупку собственного дома. К 2015 г. в центре Кливленда будет 7071 квартира по сравнению с 2881 в 2000 г. (данные Downtown Cleveland Alliance). Почти 600 квартир появятся в результате перестройки семи офисных зданий.

Растущий спрос - не только удача для девелоперов, но и сдерживающий фактор, поскольку дешево купить офисные здания теперь непросто. «Мы разогрели цены на недвижимость и стали заложниками собственного успеха», - разводит руками Дуглас Прайс, глава риэлторско-девелоперской компании K&D Management.

Сидней: в центре должны жить люди

Несколько лет назад здание Eliza с видом на Гайд-парк в деловом центре Сиднея было обшарпанным офисным комплексом. Сейчас это 17-этажный жилой элитный дом с бассейном, роскошными интерьерами и не менее роскошными видами. В здании 19 квартир, пентхаус стоимостью $13,6 млн и магазин. Подобных примеров в Сиднее много. «Люди хотят жить в центре города, а компании оттуда уезжают», - говорит менеджер девелоперской компании Ceerose Даниэль Макнамара.

В 1991 г. в финансовом центре Сиднея проживало менее 5000 человек. Сейчас уже 22 000, а через пять лет будет 29 000 человек (данные Deep End Services).

Цены на жилую недвижимость растут на 15% в год - во многом из-за азиатского спроса. Тогда как на офисы, особенно старые и неэффективные, большого спроса нет: в центре Сиднея пустует 9% таких площадей. По оценке Savills, за последний год девелоперы купили на $925 млн сиднейской коммерческой недвижимости, чтобы переделать ее в жилую. В ближайшие три года та же участь постигнет еще 12 000 кв. м коммерческой недвижимости. «Обычно девелоперы рассчитывают получить 20% дохода от переделки зданий», - говорит представитель Savills Стюарт Кокс. «Власти поощряют девелоперов, которые находят новое применение старым зданиям», - отмечает Тим Турпин из консалтинговой фирмы Thinc.

Недавно Fife Capital получила разрешение на строительство 32-этажной жилой высотки и торгового центра в самом сердце делового квартала Сиднея на Джордж-стрит. Стоимость проекта - $277 млн. Два здания Fife Capital снесет, но сохранит структуру еще двух, имеющих историческую ценность. В новом жилом комплексе будет 199 квартир с видом на Дарлинг-Харбор. «Преимущества использования старых зданий в том, что власти в таких случаях часто разрешают сделать жилую площадь больше нормативов, а это дополнительные доходы», - говорит гендиректор Fife Capital Алан Файф.

Лондон: бывшие склады - пристанище богемы

Лондонские художники, музыканты, студенты и предприниматели обосновываются в пустующих зданиях города. Дело не в романтике, а в расчете: это дает возможность поселиться в дорогих кварталах.

В 2007 г., когда предприниматель Виктория Брейвери въехала в бывшее здание фабрики Famous Peanut Company, оно представляло собой коробку с голыми стенами. Брейвери досталась часть здания, использовавшаяся для упаковки арахиса. Ни Брейвери, ни ее партнера Реми Ландаса не смущало, что здание продувалось, а крыша текла. Они искали большое помещение для стартапа - компании, занимающейся трафаретной печатью. И смогли снять в Хакни-Уик 230 кв. м - втрое больше, чем рассчитывали. Брейвери потратилась на ремонт, но экономит на аренде, используя помещения и как офис, и как квартиру.

Креативный директор Dropr Limited Матт Сиранкиевич живет в здании, переделанном из складов Famous Peanut Company. В нем семь комнат, большая кухня и даже мост с качелями, а для ценителей стиля - огромные викторианские окна, восьмиметровые потолки, белые кирпичные стены и промышленное освещение. Постоянно живут девять человек, но можно снять комнату на ночь. Аренда за 370 кв. м - 4200 фунтов ($7000) - делится между жильцами. «Это очень похоже на нью-йоркские лофты, - говорит Сиранкиевич. - Но здесь вы можете делать что хотите - хоть поставить перегородку, хоть убрать».

«Фотографам и дизайнерам необходимо пространство, - говорит итальянский художник и музыкант Симон Штрифель. - Они там создают собственные небольшие фабрики». В 2005-2012 гг. он жил в Северном Лондоне в здании, переделанном из склада.

В социальных сетях сейчас много объявлений о сдаче в аренду бывших складских помещений. Появились и посредники, сдающие такие помещения жильцам. На сайте Spaced Up цены начинаются с 240 фунтов в неделю за 100 кв. м на первом этаже викторианского здания без душа и туалета до 1297 фунтов в неделю за 420 кв. м, разделенные на 13 комнат, в здании с лифтом и видом на Темзу.

Когда Сиранкиевич въехал в здание бывшего склада, в огромном помещении было всего две перегородки. Владельцы разрешили ему сделать ремонт в счет платы за аренду, и он потратил деньги на отопление, свет и установку дополнительных стен.

Подобная перепланировка коммерческих зданий незаконна, поэтому владельцы пустующих промышленных зданий и службы типа Spaced Up оказывают арендаторам сомнительные услуги, предупреждает Роджер Хефер из риэлторской Savills, если власти начнут проверки, у арендаторов могут быть проблемы. Но поскольку «власти с этим не торопятся, то люди позволяют себе вольности», отмечает он.

Больший риск представляет рост арендной платы. Не успели люди творческих профессий облюбовать Хакни-Уик, как рядом был построен Олимпийский парк. Скоро состоятельная публика выдавит отсюда креативный класс. «Это как азартная игра, - говорит Штрифель. - Как только место становится модным и дорогим, люди переезжают туда, где дешевле». У Брейвери арендная плата выросла до 39 000 фунтов в год с 18 000 фунтов в 2007 г.

Германия: апартаменты в бывшей тюрьме

Несколько девелоперов перестраивают немецкие тюрьмы в апартаментные комплексы. Этот необычный нишевый рынок живет за счет того, что количество заключенных в стране уменьшается, а спрос на жилье, подогреваемый низкими ставками и хорошим состоянием немецкой экономики, растет.

Девелопер Бэрбель Кольшток перестраивал тюрьму в городе Лукау (пригород Берлина с населением менее 10 000 человек). Тюрьма занимала историческое здание, построенное в 1747 г. Бэрбель получил субсидии на 2 млн евро ($2,7 млн), чтобы превратить его в жилой комплекс. Цены в нем невысокие - квартиры сдаются по 202-540 евро в месяц. У Зигмунда Борхерта, снимающего там квартиру, окна выходят в бывший тюремный двор. Борхерт испытал оторопь, увидев это, но современный и удобный интерьер быстро стер негативные впечатления.

Многие немецкие тюрьмы были построены в XIX в., и их высокие потолки и старинная отделка, которых не увидишь в послевоенных зданиях, привлекают потенциальных арендаторов. Девелопер Штеффен Дёрре собирается реконструировать тюрьму в Тюрингии, которая «выглядит как итальянский форт» с замком и четырьмя башнями. К 2016 г. в этом здании XIX в. будет 12 квартир.

У здания тюрьмы Руммельсбурга (Берлин), построенного в 1879 г., легендарная история. Первоначально оно было работным домом для попрошаек, бездомных и проституток. При нацистах стало тюрьмой и концлагерем, после войны - мужской тюрьмой на 1500 человек. Теперь в нем жилой комплекс на 147 квартир. При реконструкции было достроено 20 таунхаусов и 20 апартаментов. Стоимость проекта - 34 млн евро.

В бывшей тюремной прачечной сейчас расположен детсад, а в здании, где после падения Берлинской стены сидел Эрих Хонеккер, теперь отель. «Это необычный проект, и поначалу мало кто в него верил», - говорит девелопер Детлеф Мару, скупивший большую часть квартир, чтобы перепродать инвесторам. По его словам, большинство инвесторов сдает их «молодым людям из разных социальных слоев». «Поначалу меня очень беспокоила мысль о том, что люди находились здесь не по своей воле», - вспоминает Петра Циммерманн. Ее жилая комната раньше была камерой на шесть человек, а кухня - комнатой охранников.

В реконструкции тюрем есть трудности. Многие старые тюрьмы относятся к памятникам, и установить в них лифты и, например, балконы, не всегда возможно. Зато на их реконструкцию можно получить бюджетное финансирование и налоговые льготы.