Сети на отдыхе

В марте 2014 г. в Подмосковье открылся Hilton Garden Inn New Riga (60 км от МКАД), в июне в Тверской области - Radisson Resort Zavidovo (100 км от МКАД). В конце года «Вектор инвестментс» начнет стройку в Истринском районе отеля Hyatt Regency Istra Resort (50 км от МКАД), а ГК «Статус» может объявить о контракте с не названной пока зарубежной сетью. Предполагается, что она станет управлять планирующейся в проекте «Тверь Marina» (рекреационный курорт на 50 га) гостиницей.

Область действия

Еще несколько лет зарубежные сети предпочитали работать в России с бизнес-отелями столичных городов. Наталья Недзельская, исполнительный директор по проектам ГК «Статус», вспоминает: «Когда я произносила слово «Тверь», то слышала от зарубежных операторов: «Извините, мы в регионы не выйдем». Сейчас компания ведет предметные переговоры с крупными международными отельерами и отмечает их заинтересованность в региональном рынке. «Нам интересен масштабный курортный проект в Московской области для перспективного развития», - утверждает Михаил Колесник, директор по развитию в России, странах СНГ и Восточной Европе Marriott International. Компания уже присутствует на курортном рынке России - в Сочи. Ирина Захарова, региональный менеджер по PR и маркетингу Rezidor Hotel Group, отметила, что важными факторами для развития курортных загородных отелей являются транспортная доступность крупных бизнес-городов, которые дают поток корпоративных клиентов и спрос на семейный и детский отдых.

Дмитрий Бадаев, гендиректор «Вектор инвестментс», считает, что в Подмосковье сформировались предпосылки для развития рекреационных отелей. Потенциал большой: сейчас лишь 20% от областного номерного фонда имеет уровень, приемлемый для даже не слишком избалованных потребителей, утверждает Вадим Прасов, управляющий партнер УК «Альянс отель менеджмент». Министр инноваций и инвестиций Московской области Денис Буцаев рассказал, что регион готовит перечень участков под размещение отелей, чиновники даже предлагают писать инвесторам концепции и обещают налоговые льготы. Но пока что этот бизнес не слишком привлекает девелоперов и операторов. Проблема в низкой доходности «курортных» отелей.

Низкая отдача

Доходность на номер даже в ближнем Подмосковье в среднем ниже в 2 раза по сравнению с городским отелем, отмечает Михаил Колесник: «Рекреационный отель подразумевает большой земельный участок, значительные затраты на благоустройство.

Кадастровая оценка, а соответственно и налоговая нагрузка на собственников, в последнее время существенно возросла. Так что экономика остается достаточно сложной». «Я не понимаю этот бизнес, - был категоричен на круглом столе «Ведомости. Недвижимость» Алексис Деларофф, гендиректор «Hotel Services Россия, Грузия и СНГ» (группа Accor). - Отель должен работать все 365 дней в году, ну или хотя бы 200, а курортный отель загружен максимум 100 дней». По его словам, международные сети нечасто входят в загородные проекты, потому что мало на них зарабатывают. «Оператор - это бренд, надстройка над бизнесом. Бизнес формируют гости, и лучше, чтобы они это делали круглосуточно, а не 2-3 месяца в году, когда в Подмосковье лето», - поддержал коллегу Аарон Либинсон, вице-президент IHG по развитию в России и СНГ.

Затраты девелопера на такие проекты зачастую больше, чем в городе. «Стоимость строительства 1 кв. м такой гостиницы, как Park Inn «3 звезды», - $2500. Radisson Resort Zavidovo побольше. Только в общественные зоны вкладываться приходится в 2-3 раза больше, чем в городских отелях», - рассказал Константин Забродин, гендиректор «Завидово девелопмента» (девелопер Radisson Resort Zavidovo). Проект 5-звездочного Hyatt Regency Istra Resort у дер. Новораково обойдется «Вектор инвестментс» минимум в $210 млн, по данным министерства инвестиций и инноваций Московской области. «Мы не боимся вкладываться в рекреационную недвижимость, - говорит Бадаев, - хотя расчетный срок окупаемости - 10 лет и даже, возможно, больше». «10-12-летний срок окупаемости таких проектов считается счастьем, если говорить о Подмосковье», - восклицает Прасов.

Обычно инвестор, желающий построить отель, посчитав экономику проекта, отказывается от этой идеи в пользу апартаментов, коттеджных поселков и т. д., говорит Станислав Ивашкевич, замдиректора департамента по развитию индустрии гостеприимства CBRE. По его словам, до сих пор рекреационные гостиницы появлялись в Московской области «по остаточному принципу, когда ничего другого [на этом участке] не построишь». С учетом стоимости земли, налоговой нагрузки и обустройства территории затраты на строительство таких отелей, по его информации, в общей сложности доходили до 100 000-120 000 евро на номер.

Выгадать на бизнесе

При загрузке в 25-30% загородный отель достигает точки безубыточности, о возврате капитальных вложений речи не идет, говорит Забродин. Достижимая для Подмосковья загрузка отелей - 70%, обнадеживает Марина Смирнова, партнер Cushman & Wakefield. Дмитрий Бадаев из «Вектор инвестментс» ориентируется на 53-63% годовой загрузки в будущем отеле Hayatt при стоимости номера от $320 за сутки.

Чтобы заполнить Radisson Resort Zavidovo (стоимость стандартного номера - от 7000 руб.), девелопер рассчитывает на бизнесменов и корпоративные мероприятия московских компаний: «Индивидуалы-туристы - это хорошо, но они приедут только летом или на какие-то длинные праздники». MICE-туризм (Meetings-Incentive-Conferences-Events), по словам Забродина, в подмосковных отелях дает 70% от выручки. Подмосковный Hilton (от 4100 руб. за номер), по словам представителя компании Amtel Properties (девелопер объекта), заполняется в будние дни бизнесменами, а в выходными и праздничные - семьями с детьми.

Особенность экономики рекреационной недвижимости - доходы от номерного фонда в общем балансе не являются определяющими, более 50% выручки дают дополнительные услуги, говорит Смирнова. По данным Александра Баканова, управляющего отелем Hilton Garden Inn New Riga, доля F&B-службы (food and beverage) в загородном отеле достигает около 60%, львиную долю приносят точки питания. «Сегодня хороший отель - это хороший ресторан», - резюмирует он.