Дешевый ЦУМ
Стоимость новосибирского ЦУМа, по экспертной оценке, за год выросла на 135 млн руб. Но все равно 1 кв. м в нем вдвое дешевле, чем на рынке торговой недвижимости в городе
Центр независимой оценки (ЦНО) «Ассоль» оценил четырехэтажное здание ЦУМа в 883,1 млн руб. - такой должна быть стартовая цена его продажи в рамках конкурсного производства в «Сиинто» (ЗАО «Сибирское инвестиционное товарищество», владелец ЦУМа). Конкурсный управляющий Игорь Горн 23 июня опубликовал отчет о стоимости имущества компании в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В марте 2013 г. ЦНО «Ассоль» оценил ЦУМ в 747,7 млн руб.
Арбитражный суд Новосибирской области 10 февраля признал банкротом «Сиинто», принадлежащую Юрию Глазычеву и Владимиру Ефименко. Конкурсное производство введено на шесть месяцев. Горн тогда сообщил суду, что «финансовое состояние должника не позволит удовлетворить все требования кредиторов, включенных в реестр».
«Сиинто» принадлежит участок в 1,3 га на пр-те Димитрова, 5, в центре Новосибирска (остаточная стоимость - 1,4 млн руб.), здание ЦУМа (16,1 млн руб.) и другое имущество (в общей сложности чуть меньше 0,5 млн руб.), говорится в материалах суда.
Кредиторская задолженность компании приближается к 3,4 млрд руб., основной кредитор - банк «Уралсиб» (данные суда). По сведениям ЕГРП, взысканием кредиторской задолженности «Сиинто» перед банком занимается ООО «Сетевая коллекторская компания «Содействие» (входит в ФК «Уралсиб»).
Пресс-служба банка «Уралсиб» не ответила на вопросы «Ведомостей».
Площадь ЦУМа - 12 674 кв. м, арендопригодная - 7211 кв. м. ЦНО «Ассоль» насчитал с нее 89,1 млн руб. чистого операционного дохода. То есть отбить инвестиции потенциальный покупатель ЦУМа сможет примерно за 10 лет.
По данным RID Analytics, средняя цена предложения продажи торговых помещений в Новосибирске в декабре 2013 г. составляла 100 096 руб. за 1 кв. м. В Железнодорожном районе Новосибирска, где расположен ЦУМ, она одна из самых высоких в городе - 132 171 руб. ЦНО «Ассоль» оценил 1 кв. м в ЦУМе почти вдвое ниже рынка - 69 675 руб.
Директор RID Analytics Елена Ермолаева говорит, что в случае с крупными объектами ценообразование идет «не путем умножения». «Собственники смотрят, есть ли игроки, способные заплатить максимальную цену за лот. Потенциальным покупателем мог бы выступить какой-нибудь фонд недвижимости», - полагает она. Цену в 883,1 млн руб. для ЦУМа Ермолаева считает справедливой, но убеждена, что найти покупателя будет очень непросто: «экономическая ситуация не блестящая» плюс универмагу требуется реконцепция. Ее необходимость продиктована тем, что сейчас собственники не только сдают в аренду площади, но и сами ведут торговую деятельность, что является большой редкостью в торговом девелопменте, говорит аналитик. Целиком объекты такого уровня почти никогда не продаются, исключением является сделка по покупке «Росевродевелопментом» новосибирской «Ауры», отмечает Ермолаева.