Интервью: Девелоперский марафон длиною в 30 лет

Проект «Большое Завидово» - обустройство 2000 га в Тверской области, рядом с резиденцией президента России, - был начат до кризиса и не прекращен, как множество других. Он пережил смену собственников (сейчас полностью контролируется предпринимателем Сергеем Бачиным), увеличился в размерах почти в 2 раза и стал демократичнее. Его девелопер заявляет, что не строит «город для миллионеров», но создает курорт нового типа. Руководит процессом компания «Завидово девелопмент». О том, как идет работа над проектом, рассказал ее генеральный директор Константин Забродин.

- В июне состоялось открытие отеля «Рэдиссон». Что дальше?

- Техническое открытие произошло 12 июня, оператор, Carlson Rezidor Hotel Group, принял гостиницу двумя неделями раньше. Согласование договора управления заняло почти год, проектирование - еще год, в общей сложности на строительство и запуск ушло 2,5 года. Сейчас работы закончены, получены все документы. Рядом с гостиницей в августе откроем апарт-отель на 200 апартаментов. Они уже поступили в предпродажу. Их можно сдавать в управление по схеме lease-back. Еще есть проект 20 клубных домов рядом с гостиницей. На этаже по две квартиры по 200-250 кв. м. Это предложение для людей, которые не хотят обслуживать дом и участок. Сейчас на этот проект мы ищем соинвестора. Всю инфраструктуру и даже ландшафт мы сами подготовим.

- Вы говорили, что с постройкой отеля завершится первый этап. Работа идет в соответствии с планом?

- Первый этап включал приобретение, оформление, формирование земельных участков, создание генплана. Затем - построение всей магистральной инженерно-технической инфраструктуры и присоединение к федеральным дорогам. Все это, включая разработку мастер-плана, заняло пять лет. Параллельно шло строительство жилья разных форматов и точек притяжения, например гольф-поля и яхтенной инфраструктуры. Главный вопрос, на который должен ответить девелопер, - зачем сюда ехать.

- Зачем?

- На этот вопрос мы ответим во второй фазе. Основной рынок - это Москва. Как притянуть людей из Москвы? На контрасте. Предложив им совершенно другой образ жизни. Мы не стремились изобретать велосипед, а подсматривали, как другие успешные проекты реализуются за рубежом. Мы два года работали над проектом загородного комплекса по модели европейской сети Center Parcs. У них среднегодовая заполняемость - 95-97%, о чем бизнес может только мечтать. Это такие мини-деревни для семейного отдыха, где есть варианты размещения и развлечений на любой вкус и кошелек.

- Это ваш идеал здесь?

- Это то, к чему я здесь стремлюсь. К сожалению, пока мы не нашли желающих за $400 млн сделать весь проект, но мы не отступаем, идем шаг за шагом. Мы этого большого слона едим, но по кусочкам. Проектом Center Parcs я занимался больше года и настолько сжился с ним, так много всего узнал об его организации, управлении и факторах успеха, что это и задает нужное направление проекту «Завидово». Но пока непонятно, как модель Center Parcs, которая за рубежом приносит многомиллионные прибыли, будет работать в России. Ищем достойные управляющие компании. Найти сеть, которая будет управлять гостиничным блоком, - не проблема. Сложнее найти оператора, который в России сможет управлять развлекательными и прочими «активностями», а их там сотни.

- Вам нужен один оператор на все?

- Можно и субподрядчиков привлекать. Но это непростой бизнес. Главное - обеспечить безопасность людей. Нужны профессиональные тренеры, инструкторы: чтобы учить тому же скалолазанию, нырянию, аквабайку или соколиной охоте. Найти сильную компанию, которая бы понимала, как правильно состыковать индустрию гостеприимства и разноформатный активный семейный отдых, у нас не получилось. Мы хотели взять управляющую компанию из Великобритании, которая знает, как управлять этими «активностями», и «поженить» ее с одним из игроков в России. Не получилось. Но силы на это были потрачены не зря. Сейчас у нас тут много чем можно заняться: велосипедные дорожки, теннисные корты, горка для скалолазания, марина и т. д. Для занятий гольфом можно купить специальный «пакет» с проживанием в Radisson Resort Zavidovo и обучением гольфу на поле PGA National Russia. Я иногда хожу поиграть - очень расслабляет. Но сейчас мы пускаем на поле только членов клуба, участников гольф-турниров. И ждем будущих гостей «Рэдиссона».

- Какие задачи дальше для себя ставите?

- Сейчас «разгоним» то, что построили, - гостиницу, комплекс апартаментов - и будем заставлять это работать. В основном ориентируемся на бизнесменов, корпоративные мероприятия. Индивидуалы-туристы - это хорошо, но они приедут только летом или на какие-то длинные праздники. Поэтому все продажи, которые мы сейчас ведем, - кстати, они идут неплохо - направлены на бизнесменов. Единственное - в мае часть заказов на июнь мы потеряли, так как народ не верил, что здесь можно будет жить.

- Вместе с вашим заявлялось еще несколько мегапроектов, но ни один особо не развивается.

- Таких проектов действительно было много. Я тогда работал в компании ОПИН, только заявленных помню около семи: начиная от Новосибирска и кончая Анапой, география была обширной. О них сейчас мало слышно.

- Как вам удалось выстоять?

- Благодаря многим обстоятельствам. В последние три года мы, кроме как на отдельные инвестиционные проекты, деньги не тратим. Все расходы полностью гасим от продаж земли и недвижимости. Мегапроект перешел в состояние конкретных проектов, на них и идет новый кэш. Мы успели выйти на ритмичный денежный поток, которым компенсируем затраты на поселение [Завидово], административные и текущие расходы, строительство сетей и дорог для жителей коттеджного поселка.

Мы философски смотрим на колебания рынка, понимая, что длительность нашего «забега» такова, что изменения направления ветра или погоды на каких-то этапах несущественны. Мы консервативны в смысле расходов, поэтому у нас всегда есть подушка безопасности. Вот просели, например, в начале этого года продажи - и сильно просели. И мы решили в 2 раза срезать план, согласившись, что у нас доходов будет на 40% меньше, чем планировали в ноябре прошлого года. И пересчитали, исходя из этого, бюджет. Сейчас факт опережает план.

Еще нам помогает многоплановость финансирования. Мы много работаем с областью, с Федеральным агентством по туризму. Как только появляется возможность - хотя таких возможностей пока было немного, - пытаемся подтягивать государственные деньги к проекту. Это трудно, но возможно. У нас на полке лежит несколько проектов, мы в любой момент готовы войти в какую-нибудь целевую программу. Федеральным ведомствам ведь тоже надо бюджеты осваивать.

- Это имеет смысл?

- Это имеет смысл, если понимать, как это все работает, а работает это непросто. Нужен хороший управленческий и интеллектуальный ресурс, чтобы производить правильный продукт и быстро его исправлять под замечания экспертов. Еще надо понимать процедуру. Если ты входишь в федеральную программу, ты должен не только пройти госэкспертизу и т. п., но и выделить специальную строчку в областном бюджете на софинансирование. Поэтому задача собрать «в кучу» себя, федеральные и областные власти, подрядчиков непростая. Но игра стоит свеч, если ты четко понимаешь, что ты хочешь на эти деньги построить.

- Кто сейчас является собственником территории «Большого Завидова»?

- Проект «Завидово» - главный собственник. Нам удалось путем купли-продажи консолидировать землю. Когда ты приобретаешь большую территорию, на ней все равно есть дороги, сервитуты, где-то кабель лежит, где-то труба - за первые 2-3 года мы юридически «вычищали» землю. На береговой полосе есть ограничения на строительство, водопользование - это все надо учитывать. Я думаю, секрет успеха еще и в том, что мы не срезали углы, т. е. не строили без документов, как иногда делали другие. Когда люди строят без документов, потом начинаются проблемы, например невозможно заключить договор на электроснабжение, так как юридически сети и подстанции не существуют. Земли в Завидове действительно много: часть - муниципальная, часть принадлежит району, много земель гослесфонда. В нашем поселении главный землевладелец - это проект «Завидово».

- Так работать легче?

- Мы сделали так, чтобы нам было легче работать. У нас было несколько проектов, где мы были не единственными владельцами [участка], - например, в Истринском районе. Это интересный район, богатый. Там много производств, много элитного жилья, поэтому все градостроительные вопросы решаются трудно. Исходя из этого опыта, мы решили в Завидове потратить хоть пять лет, но сделать все, как надо. Мы первые в Тверской области сделали генплан и правила землепользования и застройки поселения. Это было очень трудно. Никто не знал, как это делать, менялись архитекторы, менялась областная власть. Но мы это сделали. Мы действуем строго по букве закона: как он написан, так оно у нас и есть.

- Везунчики.

- Да какие мы везунчики? Недавно вот ходили с одним предпринимателем по берегу. Он говорит: «Какой же вы кусок земли, ребята, отхватили!» А ведь здесь было болото мрачное, набитое змеями, слепнями и комарами. Если бы вы видели эту землю раньше! У меня есть фотография 2007 г. со спутника. Я на нее смотрю, когда мне тяжело, и думаю: «И это тоже мы сделали». Никакого везения здесь нет - просто методичная работа и холодный расчет.

- Как вам удается так все рассчитать?

- Это даже не расчет, а философия. Конечно, это бизнес. Но в бизнесе, как и жизни, все зависит от того, управляешь ли ты деньгами или деньги управляют тобой. Во втором случае, конечно, никакого длительного расчета быть не может. Вот в 2005-2007 гг. денег было много. В ОПИН мы ежегодно выпускали дополнительные эмиссии почти на $1 млрд. Но пользы-то от этого было не всегда пропорционально много. Вопрос не только в наличии денег, а в том, как ты ими распоряжаешься.

А мой руководитель [Сергей Бачин] деньги вкладывал не в яхты, а в приобретение земли, развитие инфраструктуры. Вместо того чтобы «палить» деньги на какие-то безумные зарубежные проекты - сейчас, на мой взгляд, это просто какой-то «развод» русских граждан, - он их спокойно и методично вкладывал в перспективные направления, которые, как он считал, могут «сыграть» через 10-20-30 лет. Например, в органическое сельское хозяйство.

- Кстати, как соотносятся между собой различные компании, которые так или иначе контролируются Бачиным? Их множество, начиная с «Агранты» и кончая «Завидово продуктом». Кого считать официальным девелопером «Большого Завидова»?

- А это важно? Изменение общества влечет за собой переформатирование компаний. Сначала Потанин с Прохоровым были партнерами, потом ОПИН разделилась, дальше были большие проекты. Те, кто, как мы, занимается разносторонним бизнесом, обычно выделяют отдельный проект в отдельную компанию. Это нормальный процесс. Он даже не связан с налогами, это связано с тем, что так проще понять, теряешь ты деньги или зарабатываешь. У нас есть компании, которые строят жилые дома, занимаются озеленением, являются техническими заказчиками, созданы под гостиницу и т. д., - их довольно много.

Основная компания сейчас - холдинг «Агранта». Я туда регулярно рапортую по вопросам финансов, безопасности и т. д. У «Завидово девелопмента» больше функция технического заказчика и проектно-управляющей компании. Например, у нас есть заказ от нашего инвестора (внутреннего или внешнего»): «Хочу мост». Мы спрашиваем: «Какой?» - «Большой». А дальше как? Нам говорят: «Сами решайте». Решаем, как этот мост построить, кто и как по нему ездить будет. Мы мысли и идеи материализуем в объекты реального мира. Это и есть наша основная деятельность.

- Когда мы смотрели информацию о проекте, нас удивил разброс оценок затрат на объекты. Например, гольф-поле оценивалось в $15-20 млн, гостиница - в $40-60 млн. Сколько что на самом деле стоило?

- Обычно у меня в голове несколько цифр, связанных с проектом. Главная - за сколько удалось построить, т. е. реальная фактическая стоимость. Гольф-поле мы построили за $12-15 млн. Что включать или не включать в затраты? Например, оборудование для покоса стоит под $1 млн и т. д. Есть затраты, которые трудно отнести к объекту.

- Зампредседателя правительства Тверской области Александр Меньщиков говорил о 5,5 млрд руб., вложенных инвестором.

- У нас, к сожалению, пока нет особой экономической туристической зоны. Чтобы у нас, как у инвестора в гостиницу, первые три года или пять лет были льготы на налог на имущество. Налог на имущество реально давит гостиничный бизнес. Во всех странах, наоборот, если приходит такой инвестор, как мы, ему не только дают налоговые льготы, но и электричество помогают подключить и другие «отдушины» для бизнеса [предлагают].

Но вы ведь знаете стоимость строительства - по Сочи, например.

- Реального? Не знаем.

- Я вам скажу. Стоимость строительства 1 кв. м такой гостиницы, как Park Inn «3 звезды», - $2500. Нашей - побольше.

Но какое имеет значение узнать, сколько что стоит? Этих денег уже нет. А гостиница есть и будет. Стоит она $100 млн или $50 млн, на что это влияет? На доходность этого бизнеса? На количество лет по возврату инвестиций? Вот представьте: у вас есть на счете на Кипре $50 млн, они там лежат, потом вдруг - бах, и их взять стало невозможно. Это как?

- У нас нет $50 млн на Кипре.

- У меня тоже нет. Я говорю о том, как к деньгам относиться. Мы к ним относимся как к долгосрочной инвестиции в проект, который со временем станет, я убежден, жемчужиной России.

Вопрос, за сколько отобьются деньги - за 7 лет или 15, - актуален для маленького бизнеса, который только всплывает и ему надо оптимизировать все. Но делать это можно - и нужно - за счет управления. Даже самый правильный и качественный строительный объект может стать неудобным и дорогим в управлении. Если вы хотите добиться финансовой эффективности, надо думать не о том, сколько денег ты потратил на стройку - хотя это тоже важно, - а о том, в какой пропорции ты потратил эти деньги, сколько отдал, например, за внешнее благоустройство, отделку и декорирование здания изнутри, уличное освещение, дорожную сеть. Это говорит о качестве потраченных денег. Общая сумма затрат складывается из маленьких фрагментов, которые надо уметь оптимизировать.

- Что в первую очередь запланировано сделать во время второго этапа проекта?

- Привлечь сторонние бизнесы. Опасаюсь, что может не хватить силенок это сорганизовать. Российской модели нет, а в чистом виде переносить западную может не получиться.

В марте мы закончили строить дом на 100 квартир. План до конца следующего года - сдать еще три дома по 120-140 квартир каждый. Для Москвы это не объем, а для Тверской области много, если их по уму делать. Коробок можно нашлепать тысячи, но надо ведь сделать продукт, который людям нужен. Сотрудники «Норильского никеля» уже купили все 2-комнатные квартиры в первом и втором домах. Северяне сами платят 50% за квартиру, остальное компенсирует компания.

Меня сейчас больше философские вопросы пугают, нежели конкретные проблемы. Когда мы начали «Завидово», я изучил около 20 примеров, когда крупные компании делали проекты на большой - в 1000-2000 га - территории. Один был в Канаде (проект Whistler Blackcomb), где люди буквально за 20 лет превратили глушь и тмутаракань в фантастически успешное место, любимое горнолыжниками. Там было несколько составляющих успеха. Одна из них - сложная связь между муниципалитетом, федералами, маркетологами и девелоперами. Там нет никаких имущественных или акционерных связей, просто каждый решает свои задачи. Муниципалитет, например, связанные с освещением и вывозом мусора, также вместе с девелоперами выдавливает из федералов налоговые льготы, которые компенсируются большим потоком посетителей и, соответственно, инвестиций. Я встречался с местным мэром. Получится ли у нас в Завидове так сделать, не до конца понятно. Я - депутат сельсовета, Дмитрий Окороков (президент «Завидово девелопмента». - «Ведомости») - глава сельского поселения. С муниципалитетом несложно наладить работу (сейчас 80% муниципального бюджета - это земельный налог с нашего проекта), области тоже нужен такой проект - он дает рабочие места, а вот с государством на уровне Федерации договориться сложно, в России столько было неудачных примеров особых экономических зон (ОЭЗ). Не знаю, удастся ли нам убедить федеральные органы в том, что сделать у нас ОЭЗ - хорошая тема.

- Областное тверское правительство рассчитывает на федеральные вливания - оно призналось в этом, подавая в Минэкономразвития заявку на ОЭЗ в Конакове.

- Государство может вкладывать деньги в создание инфраструктуры на условиях софинансирования с областью 70% на 30% или 85% на 15%. И тут возможен механизм государственно-частного партнерства, когда инвестор помогает области в целевом софинансировании. Либо государство может предоставить налоговые льготы. Мы на это рассчитываем как на интересную возможность. Случится она - хорошо, нет - это на наши планы не повлияет. Чтобы раскрутить курорт в Завидове, чтобы проект стал самодостаточным, еще много правильных вещей надо построить. Нужно как минимум $0,5 млрд. Мы пока на полпути.