На асфальте: Рынок под анестезией

«Основной прирост спроса пришелся на недорогие малогабаритные квартиры в обжитых районах Петербурга и пригородной зоне Ленобласти, - говорит Трошева. - Дорожали все классы недвижимости и на всех территориях. Поднимали цены Setl City, «ЛСР-недвижимость Северо-Запад», ГК «Эталон», ГК «Полис», «Главстрой-СПб», «ЮИТ Санкт-Петербург», «Ленстройтрест», «Арсенал-недвижимость» и др. Количество специальных предложений и акций несколько сократилось».

На фоне политической нестабильности и негативных прогнозов в экономике (или благодаря им) спрос вырос на 14%. Апрель и май несколько остудили пыл девелоперов, и все же рынок как будто получил прививку позитива.

За первые три месяца строители ввели 934 000 кв. м. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на первичном рынке региона (Петербург и ближние районы области) в январе - марте было продано 1,3 млн кв. м, или 26 000 квартир. Правда, в то же время на рынке появилось 1,46 млн кв. м в новых проектах (31 200 квартир). Сейчас предложение - 3,92 млн кв. м.

Увеличился общий объем застройки в регионе: в конце 2013 г. в Петербурге и ближних районах Ленобласти возводили 8,36 млн кв. м жилья, в мае 2014 г. - 8,47 млн кв. м. В мае объекты масс-маркета стоили в среднем 94 000 руб. за 1 кв. м. Рынок предлагает покупателю достаточно обширный выбор. Но ни один вменяемый консультант не скажет, торопиться с покупкой или есть резон подождать.

инвестиционный мотив

Как отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», в этом году объем продаж на рынке строящегося жилья в I квартале был на 67% больше, чем в тот же период 2013 г. Рост инфляции, ожидание роста цен и ставок по ипотеке подогревали стремление вложить средства в надежный актив.

Многие аналитики отмечали «инвестиционный мотив» весенних покупок: рубль стал ненадежен, Центробанк продолжает систематически отзывать лицензии у коммерческих банков - куда податься рядовому гражданину с его сбережениями?

Однако преувеличивать значение этого фактора не стоит. «Хотя число инвестпокупок и возросло в I квартале, их доля в общем количестве продаж не так велика, - полагает Роман Розенталь, гендиректор Mirland Development Corporation. - Все же спрос в большинстве случаев формируется потребностью людей улучшать жилищные условия. При наличии ипотеки и программ рассрочек от застройщика спрос будет независимо от настроений инвесторов, так как он все еще далек от насыщения».

Для разных проектов ситуация может складываться по-разному, отмечает Игорь Оноков, гендиректор компании «Леонтьевский мыс»: «Возможно, стоит искать не внешние, а внутренние причины, связанные с ситуацией на самих объектах».

Генплана ждут

Петербургский вице-губернатор Марат Оганесян, курирующий строительный сектор, заявил, что новый генплан города (он будет действовать до 2025 г.) разработают и примут до конца 2015 г. С 26 мая по 4 июня в городе прошли общественные слушания - граждане обсуждали поправки. В документе учтены 1153 заявки, чуть менее половины всех поступивших запросов. Суммарно они затрагивают 52 400 га - это около трети всей городской территории. По оценкам Юрия Бакея, директора СПб ГКУ «НИПЦ генерального плана», баланс функциональных зон практически не изменился, т. е. строить существенно больше жилья петербургские власти не планируют. Однако Марат Оганесян утверждает, что к 2025 г. население Петербурга достигнет 6 млн человек и новый генплан должен будет учесть создание комфортного жилья на окраинах города. Но Оганесян полагает, что, «возможно, придется снизить объемы строительства жилья или многократно увеличить вложения в инфраструктуру».

Петербургские чиновники хотят связать городской и областной генпланы, чтобы не повторять ошибок новой Москвы, чтобы город не задушило многоэтажное строительство у границ. По мнению областного вице-губернатора Георгия Богачева, договориться о взаимодействии двум субъектам РФ будет непросто.

Меняется и ситуация с застройкой в центре: петербургские депутаты приняли (на момент подготовки материала - в первом чтении) новый вариант закона «О границах зон охраны объектов культурного наследия». Строители считают его слишком жестким, градозащитники - слишком либеральным; архитекторы возмущены включением в одно из приложений списка «диссонирующих объектов».

«Все строители ждут появления актуализированного генерального плана развития города и прилегающих районов, - говорит руководитель компании Л1 Павел Андреев. - Он должен стать документом общественного согласия и одновременно руководством к действию». Роман Розенталь считает, что принятие нового генплана скажется на рынке положительно: «Игра по правилам для инвесторов несет в себе меньше рисков. Для нас всегда принципиально важно, чтобы эти правила не менялись в процессе». С этой оценкой согласен гендиректор «СПб реновации» Артур Маркарян: «Если новый генплан будет учитывать современные требования, исправит ошибки, которые были заложены предыдущим планом, он, конечно, поможет рынку».

Себестоимость растет

К тому, что город упорно перекладывает затраты на социалку на плечи инвестора, застройщики понемногу привыкают. Правда, квартиры для очередников и льготников по установленной Минрегионом цене Смольному приходится покупать как раз у тех, кто такие соглашения подписывать отказывается, - например, у компании «Дальпитерстрой», которая осуществляет массовую застройку в Шушарах и Парголове. Просто потому, что у них дешевле.

С начала года начали действовать федеральные требования по страхованию профессиональной ответственности участников рынка: либо договор со страховщиком, либо банковская гарантия. Пока вроде бы получается плюс 2-3% к себестоимости.

В мае руководители «Ленэнерго» заявили о новом порядке подключения коммерческих новостроек к сетям. По словам застройщиков, затраты увеличиваются в 2-2,5 раза. Это может привести к удорожанию жилья еще на 5-10%. Энергетики считают, что их доля в себестоимости невелика и девелоперы вполне могут ужать собственную прибыль. Строители возражают: дело не только в затратах, но и в том, что «Ленэнерго» не спешит выполнять уже оплаченные договоры. И совершенно не факт, что при новом порядке и по новым ценам сроки будут соблюдаться. «Думаю, все уже достаточно плохо, а будет еще хуже, - комментирует положение дел на рынке Дмитрий Южик, руководитель проекта «Платинум» (комплекс сдается в июне). - Повышаются ставки и ужесточаются условия для корпоративных заемщиков. Нам понадобилось перекредитоваться, и это оказалось гораздо сложнее, чем два года назад. Ипотека для конечных потребителей дорожает; в ближайшие месяцы возможен рост ставок на 1-1,5%. Я не вижу оснований ни для снижения себестоимости и розничных цен, ни для внезапной активизации спроса. Бизнес исподволь начинает сокращение персонала, примерно то же происходит в госучреждениях. Покупательская способность населения сокращается. Чудес не бывает».

Олег Пашин, гендиректор ЦРП «Петербургская недвижимость», настроен более оптимистично: «С января мы наблюдаем на первичном рынке стабильный спрос. В нашей компании продажи в феврале, марте и апреле держались на уровне 2000 сделок в месяц».

Надежда на санкции

В дорогом сегменте ситуация более спокойная. С начала года открылись продажи в трех элитных объектах (на Мойке, на Крестовском и на Каменном острове), в результате площадь строящегося элитного жилья Санкт-Петербурга выросла на 13% до 430 000 кв. м. По данным Knight Frank SPb, за три месяца покупатели приобрели 169 квартир - на 21% больше, чем в IV квартале 2013 г. Директор по продажам «Плаза лотус групп» Владимир Федоров отмечает: «Сильное влияние на рынок дорогих объектов оказывает общее ощущение нестабильности: Крым, Украина, угроза санкций. Одно из следствий - срок экспозиции сократился. Сейчас рынок понемногу возвращается к норме, однако качественно новые объекты практически не появляются». В начале года и весной брокеры зафиксировали инвестиционный спрос на объекты в ценовом диапазоне 12-15 млн. Небольшие квартиры на вторичном рынке и в новостройках охотно покупали иностранцы. «Сейчас интерес остался, но сделок меньше, - отмечает Петр Войчинский, генеральный директор «МК элит». - Зато вернулись покупатели, приобретающие жилье от 40 млн руб. Это уже не инвестиции, это для себя. Хотя в нашей компании были случаи, когда клиенты брали недвижимость с целью дальнейшей перепродажи: после длительной экспозиции объекта собственник был вынужден скинуть 20% от первоначальной стоимости». Войчинский характеризует ситуацию на рынке как «динамичное несоответствие»: когда в мире нестабильная ситуация - у нас и спрос, и предложение только растут! «С учетом волатильности рынка недвижимость представляется консервативным, но интересным активом. Доходность может достигать 7-8% при сдаче в аренду. С учетом роста цены и инвестиций в объект доходность при последующей продаже может составить порядка 12-15%», - отмечает Николай Пашков. Важные процессы для дорогого сегмента: растет влияние покупателей из состава перемещающихся в Петербург структур «Газпрома» (они не столько поднимают цены, сколько задают новый уровень требований); все более заметной становится роль иностранных архитекторов и дизайнеров (Риккардо Бофилл работает с RBI и ЮИТ, Филипп Старк - с «Леонтьевским мысом» и т. д). Аналитики полагают, что, если курс на «укоренение» элиты будет последовательным, а санкции со стороны ЕС и США - массовыми, это может переориентировать часть высокодоходной группы граждан на местные рынки.