Жилое наследие
Апартаменты, построенные к Олимпиаде в Сочи, пока лишь частично выставлены на продажу. Их цена близка к элитному предложению, но спрос на них низкий, поэтому их продажа может затянуться до 2022 г.
Сейчас на рынке жилой и апартаментной недвижимости Сочи представлено около 10 000 нереализованных квартир. Не меньше 7500 из них сосредоточено в Центральном и Адлерском районах и еще 2500 квартир - в районе Красной Поляны, оценила Macon Realty Group (MRG). По подсчетам «АФК-аудита», на сочинском рынке недвижимости представлено около 14 500 квартир и апартаментов в объектах бизнес- и элитного классов; более 70% предложений - в апартаментных и гостиничных комплексах, которые построили к Олимпиаде.
К таким олимпийским объектам относятся «Имеретинский курортный район» (2965 апартаментов), Azimut (3600), комплексы центра «Омега» - «Бархатные сезоны» (8753), но далеко не все они выставлены на продажу.
«С 2008 по 2014 г. масштабное строительство апартаментной недвижимости велось также в Красной Поляне. Сегодня первичный рынок в этом поселке представлен введенными в эксплуатацию, но не реализованными объектами, количество квартир и апартаментов в рамках которых в разы превышает существующий спрос», - говорит гендиректор MRG Илья Володько. Из 55 600 номеров, которые обслуживали гостей Олимпиады, на рынок должно попасть более 30%, считают аналитики «АФК-аудита».
Девелоперы не спешат объявлять о своих планах - будут апартаменты продаваться или комплексы станут функционировать как апарт-отели и апартаменты в аренду. В исследовании «АФК-аудита» говорится, что предложение аренды апартаментов рассчитанно на туристов с высокими доходами, а также на средний класс. «Олимпийские» апартаменты на открытом рынке продажи широко представлены лишь проектом «Имеретинский курортный район» (застройщик «Рогсибал», входит в «Базэл») с делением на «Морской», «Прибрежный», «Заповедный» и «Парковый» районы (раньше - проект «Сочное» с делением на city, del mar, de luxe, garden). Всего там 2965 апартаментов. Позиционируется он как бизнес- и элит-класс в зависимости от расположения и прочих характеристик. Средняя стоимость апартаментов составляет там около 150 000 руб. за 1 кв. м.
«Уже сейчас, в первый курортный сезон после Олимпийских игр, мы видим высокий спрос на аренду жилья в «Имеретинском». Все наши площади загружены на 87%. Что касается продажи квартир, то это более серьезные инвестиции для покупателей, поэтому мы ожидаем постепенный рост продаж по мере роста узнаваемости курорта», - говорится в ответе «Базэла» «Ведомостям». Информацию о том, сколько жилья распродано, а сколько сдано в аренду, в «Базэле» не раскрывают.
«Сейчас у нас преимущественно краткосрочная аренда на время туристического сезона. Загрузка «Имеретинского» (в том числе Олимпийской деревни; комплекса зданий и сооружений, где во время Игр жили представители Международных олимпийского и паралимпийского комитетов, и 4-звездочного отеля «Айвазовский») уже в первом сезоне составила 87% благодаря гибкой ценовой политике и высокому качеству номеров и апартаментов», - отмечают в «Базэле». Так, 1089 апартаментов за гостиницей «Айвазовский» сдаются в аренду от 2300 руб. в сутки за однокомнатные, 196 номеров в гостинице «Айвазовский» «4 звезды» - от 2900 руб. за стандартный номер.
В пресс-службе центра «Омега»» отметили лишь, что пока не выставляют на продажу апартаменты и не могут назвать сроки, когда это произойдет. Первоначально компания объявляла о планах начать продажи в ноябре.
Застройщик Azimut - компания «Кортрос» не ответила на запрос «Ведомостей»
«Апартаменты к Олимпиаде строились не по экономическим мотивам. Проблемы с экономикой этих проектов еще можно было бы решить, если бы они относились к эконом-сегменту, тогда их в перспективе могло бы выкупать государство, допустим, в социальных целях», - говорит ведущий аналитик «Винсент-недвижимости» Борис Лебедев. «Для этих целей подошло бы однотипное жилье от 20 до 45 кв. м с отделкой, частично этим требованиям удовлетворяют апартаменты от центра «Омега»», но в проект вложены огромные деньги на огромных земельных участках, причем вся стройка была вбелую, т. е. возник налог на имущество. Только это не дает никакой возможности разработать внятную экономическую модель продаж», - считает Лебедев.
«Спрос на объекты в рамках олимпийских проектов низкий, а текущий уровень цен, напротив, слишком высокий для массового сегмента потребителей. При существующих темпах продаж все нереализованные на сегодняшний день объекты смогут быть распроданы не ранее 2022 г.», - считает Володько. По его словам, за прошлый год цена на рынке жилой недвижимости в Сочи снизились. По данным MRG, средняя стоимость жилья и апартаментов элитного класса на начало 2014 г. составляла 238 145 руб. за 1 кв. м, что на 17,3% ниже, чем годом раньше. Цена 1 кв. м нового жилья или апартаментов бизнес-класса - 113 387 руб. за 1 кв. м. Сейчас за счет выхода на рынок олимпийских проектов средневзвешенная цена увеличилась и составляет для элитного класса 248 350 руб. за 1 кв. м, в бизнес-классе - 123 200 руб., сообщают аналитики MRG.
Уровень цен на первичном рынке жилья Красной Поляны составляет 150 968 руб. за 1 кв. м (данные MRG). Наиболее крупные объекты здесь - «Роза Хутор» (застройщик «Интеррос») и «Горки город» («Красная Поляна»), однако, по словам Лебедева из «Винсент-недвижимости», продается здесь не более 20 апартаментов, остальное пока не выставлено на продажу. Перспективным сегментом для девелопмента в Сочи Володько считает жилую недвижимость эконом-класса.
«По заявленной цене апартаменты, построенные к Олимпиаде, близки к высшему или даже элитному сегменту, но это обычные клубные дома с отделкой эконом-класса. В элитном сегменте Сочи предложения измеряются десятками, и вся эта недвижимость сконцентрирована в Центральном районе Сочи, а олимпийская недвижимость сконцентрирована в Адлерском районе», - говорит Лебедев.
«Возможно, новый импульс продажам недвижимости, построенной к Олимпиаде, поможет придать открытие игорной зоны в Сочи (один из вариантов - Красная Поляна). Ежегодно проводимые соревнования под эгидой Formula 1, а также чемпионат мира по футболу в 2018 г.», - считает Лебедев. Однако, отмечает он, властям еще предстоит развивать инфраструктуру этого района, так как кварталы с апартаментами вблизи олимпийского парка и в Красной Поляне отличаются от жилого района отсутствием социальных объектов. «Это не город с аптеками, банками, школами и развлекательными центрами. Апартаменты - это жилье у моря или в горах, но люди не могут жить в гостинице, пусть даже и в своем номере, круглый год», - говорит Лебедев.