«Мы - замкадыши», - Андрей Донских, генеральный директор компании «Масштаб»

Проект под названием «А101» за последние девять лет неоднократно пересматривался. В октябре новый руководитель компании Андрей Донских, пришедший в девелопмент из Сбербанка, представит рынку новую стратегию развития принадлежащих группе 3000 га в Коммунарке. В интервью «Ведомостям» он согласился рассказать о ней раньше.

- У компании было несколько брендов: «Авгур эстейт», «Масштаб», «А101». Зачем столько?

- Очевидно, что бренд должен быть один. Выбираем, какой останется. В 2013 г. три компании были слиты в одну. Сейчас у нее один владелец и единая структура.

- Чем вас, банковского работника, привлекла недвижимость?

- Вадим Мошкович, семья которого является бенефициаром ГК «Масштаб», заразил меня интересной идеей. Он сказал: «Давай построим такой город, которого в России пока нет!» В девелопменте есть большое преимущество - это созидательный бизнес. Когда я работал в банке, что я мог показать сыну? Финансовые услуги руками потрогать невозможно. А тут я могу показать квартал, новый город, сказать: «Вот это построили мы».

- И каким будет «город А101»?

- Мы подготовили новую стратегию ГК «Масштаб» до 2020 г. Думаю, в октябре ее утвердим на совете директоров. Мы фокусируемся на развитии территории в новой Москве, но не хотим построить еще одно Митино. Это спальный район. А мы намерены создать природно комфортную, полноценную среду, откуда не нужно будет уезжать ни в будни, ни в выходные.

- Сколько планируете построить того и другого?

- Мегазадача - возвести в течение 30 лет более 20 млн кв. м. В этом году у нас будет продано 170 000 кв. м. В следующем намерены построить и продать 250 000 кв. м. К 2020 г. планируем выйти на 500 000 кв. м в год. И последовательно увеличивать объемы.

- Вы выбрали консервативную стратегию?

- Она отражает наше понимание макроэкономических тенденций в России. В 2014 г. рост ВВП будет близок к нулю, на 2015 г. тоже нет оптимистических прогнозов.

- Как вы оцениваете спрос?

- В 2015 г. в сегменте новостроек эконом-класса спрос снизится на 15-20%. Почему делаем такой вывод? За этот год на автомобильном рынке мы наблюдаем сокращение продаж почти на 25%, индикатор Shopping Index (объем покупок в торговых центрах) снизился более чем на 20%. Эти показатели дают возможность увидеть, что будет происходить в дальнейшем.

- И тем не менее вы планируете продать в следующем году больше.

- Мы считаем, что рынок будет снижающийся, но благоприятный. Объем неудовлетворенного спроса довольно велик. Мы «замкадыши», наше жилье дешевле, чем в пределах МКАД, примерно на 30%. Мы не строим панельные дома. И фактор прописки имеет значение, мы же столица.

- Какая у вас доля ипотечных сделок?

- Около 50%. В среднесрочной перспективе 3-5 лет эта доля будет увеличиваться и стремиться к среднеевропейским показателям - 80%. В краткосрочном прогнозе на 2015 г. ситуация неблагоприятная. Санкции против банков сокращают источники привлечения ресурсов. Ипотечные ставки растут.

- Каковы инвестиции в проект?

- За 20-25 лет они превысят $60 млрд.

- Когда планируете вернуть?

- Скажу так, чтобы не вызывать зависть у колумбийских наркобаронов: девелопмент сейчас является достаточно доходным видом бизнеса, чтобы представлять интерес для инвесторов.

- Какова финансовая нагрузка компании?

- У нас минимальный объем долга (коэффициент отношения долга к EBITDA ниже 1). Акционеры крайне консервативны в отношении кредитов. Я, как бывший банкир, тоже не агрессивен в плане финансовых заимствований.

- В новой стратегии используются прежние мастер-планы?

- Конечно. Группой были привлечены американские и европейские проектировщики. Они разрабатывали экологические концепции, планы по созданию рабочих мест, обеспечению транспортными коммуникациями. Мы их используем, но адаптируем к требованиям московского правительства.

- Что поменялось?

- Значительно увеличился объем нежилой недвижимости, поменялись требования к инженерным коммуникациям, к обеспеченности зданий газом, водой и т. д. Серьезно изменилась транспортная концепция. Мы часть Москвы, возникла необходимость в метро. В градпланах уже прописаны станции «Коммунарка» и «Столбово». Мы готовы участвовать в строительстве метро, в том числе в рамках частно-государственного партнерства.

- Какие еще будут варианты транспортного сообщения?

- Проектируется хорда Солнцево - Бутово - Видное, она станет дублером МКАД от метро «Саларьево» до города Видное. Предполагается, что внутри автодороги пройдет линия скоростного трамвая. Сейчас строится дорога через Коммунарку, в октябре сдадут южный участок. За свой счет прокладываем к участку, где будет строиться ЖК «Испанские кварталы А101», отводную дорогу от Калужского шоссе. По нашей информации, уже в конце года начнутся работы по реконструкции Калужского шоссе за счет бюджета.

- Сколько офисов построите?

- В течение 30 лет - более 3 млн кв. м. Первый шаг мы уже сделали: передали в дар правительству столицы более 300 га под строительство административно-делового центра новой Москвы. Под другие деловые комплексы тоже выделили участки. В Москве много компаний, которые хотели бы вывести бэк-офис за пределы МКАД и уменьшить затраты на его обслуживание. В том же Сбербанке в Южном порту работает более 4000 человек в одном здании. Мы ведем переговоры с ним и другими компаниями. Надеюсь, уже к концу сентября подпишем соглашения о намерениях. У одной компании есть потребность в 50 000 кв. м, у второй - более 30 000 кв. м.

- На чем основана ваша уверенность, что мегапроект будет наконец реализован?

- У меня есть акционер, который хорошо понимает, чего он хочет, и, самое главное, у него есть на это деньги.

- Он и раньше был при деньгах.

- Да. Но сейчас есть второй фактор успеха - я очень хороший менеджер.