Ориентиры: Мозаика рынка

Инвесторы ориентируются на арендаторов

Объем прямых инвестиций в мировой рынок недвижимости за III квартал 2014 г. достиг $165 млрд, увеличившись на 4% к показателю II квартала и на 13% к результату аналогичного периода прошлого года, свидетельствуют данные компании JLL. Совокупно за три квартала глобальный объем сделок с недвижимостью достиг $463 млрд - это на 23% выше суммарного показателя первых трех кварталов 2013 г. ($378 млрд). Артур де Хааст, руководитель группы мировых финансовых рынков и инвестиций JLL, прогнозирует сделок на $700 млрд за год, «последний раз такой результат был зарегистрирован в 2006 г.». Растущая динамика спроса со стороны арендаторов в 2014 г. стимулирует инвестиционную активность, отмечают в компании.

Значительный ее рост был зафиксирован в США, Бразилии и Мексике. Объем сделок в Северной и Южной Америке за девять месяцев составил $207 млрд, увеличившись на 35% по отношению к показателю аналогичного периода прошлого года. В европейскую недвижимость было вложено $170 млрд (на 26% больше, чем год назад). В квадратные метры стран Азиатско-Тихоокеанского региона вложили $86 млрд, что на 4% меньше, чем за девять месяцев 2013 г.

Петербург дождался

Компания РЖД нашла инвестора для реконструкции четырех вокзалов Санкт-Петербурга. Около 20 млрд руб. может вложить Инвестиционная компания «Отраслевой фондовый центр», сообщает «Интерфакс». Общий объем средств, необходимых для обновления Финляндского, Московского, Балтийского и Витебского железнодорожных вокзалов, составляет 29 млрд руб. Предполагается, что после проведения работ вокзалы превратятся в транспортно-пересадочные узлы с общественно-деловой функцией. Инвестор будет окупать вложения за счет управления коммерческими площадями.

На чем экономят

Работодатели в сфере девелопмента будут экономить на зарплатах и неэффективных сотрудниках, прогнозирует кадровое агентство «Юнити». Результаты первого полугодия говорят, что динамика спроса на специалистов в этой сфере снижается. «Тем, кто возвращается с «больших строек», например из Сочи, пока придется умерить аппетиты по заработной плате, - замечает Георгий Самойлович, руководитель группы по подбору персонала «Юнити». - Времена, когда деньги в строительстве лились рекой, похоже, закончились». Девелоперские компании будут оптимизировать штат, снизится востребованность специалистов, занимающихся строительством на стороне заказчика (руководители проектов, ГИПы, ГАПы, инженеры технадзора и т. д.). По мнению Самойловича, резкое снижение спроса не делает строительный бизнес совсем уж убыточным: рентабельность лидирующих девелоперов за последние три года не падала ниже 20% - «конечно, это не 40% и больше, как у крупных компаний сегмента IT/telecom, но и не 5-10%, как у ритейлеров».

В расчете на ритейл

За 10 лет инвесторы вложили в российский складской рынок $5 млрд, в Европе - $12 млрд за первое полугодие 2014 г., по подсчетам Knight Frank. По данным Cushman & Wakefield (C&W), в первом полугодии в Центральной Европе было построено 520 000 кв. м площадей (годом ранее - 260 000 кв. м), более 2 млн кв. м складов сдано в аренду. Уровень вакантных помещений сейчас не превышает 10%. К концу 2014 г. объем нового предложения может составить 700 000 кв. м. Аналитики C&W ожидают стабильного роста в этом регионе. «Польша уверенно лидирует по объемам строительства в последние 10 лет благодаря растущей экономике и тому, что государство стимулирует развитие отрасли. В Чехии на рынке будет положительная динамика, но стране нужно решить вопросы прозрачности и создания режима благоприятствования для международных инвесторов», - комментирует Фердинанд Хлобил, руководитель отдела индустриальной недвижимости Центральной Европы C&W. Угрозу для активного рынка, по мнению Хлобила, представляет «украинский вопрос». «Если эскалация конфликта продолжится, можно ожидать настороженного поведения части инвесторов, которые предпочтут затянуть пояса». Но сейчас спрос на складскую и индустриальную недвижимость настолько велик, «что большинство площадей сдается до момента фактического строительства, на рынке почти нет спекулятивного предложения. Наибольший спрос предъявляют компании автомобильной индустрии, но и онлайн-ритейлеры постепенно начинают оказывать влияние на рынок», комментирует Хлобил. В России сейчас большинство складских комплексов выходит на рынок со значительной долей свободных площадей, лишь 28% сделок заключается на этапе проектирования и строительства, говорится в отчете Colliers International за III квартал. В 2012-2013 гг. на предварительные договоры аренды приходилось 50-70% от совокупного объема поглощения, с начала 2014 г., по данным S.A. Ricci, доля сделок в построенных объектах в структуре спроса превысила 60% (460 000 кв. м) и достигла 80% в III квартале (144 000 кв. м). В Московском регионе сейчас вакантно около 4% складов, но по итогам года пустовать будет до 9% (прогноз Knight Frank). В предложении - 8,7 млн кв. м качественных складов, по итогам года добавится около 1,3 млн кв. м, оценивают в Knight Frank. По данным Colliers, общий объем предложения уже перевалил за 10 млн кв. м. Девелопмент в России уже приостанавливается. Отсутствие доступа к дешевому финансированию приведет к замораживанию проектов, предупреждает Вячеcлав Холопов, партнер Knight Frank. Последняя надежда строителей складов - крупные торговые сети, в первую очередь - российские продовольственные. С начала кризиса 2008-2009 гг. именно они обеспечивают спрос на новые качественные складские, распределительные центры. Западные сетевики, по данным партнера Colliers International Владислава Рябова, предпочитают ответственное хранение, так что логистические операторы тоже без работы не останутся. По оценке Knight Frank, если в 2005 г. на долю последних приходилось 56% всех сделок по аренде/покупке складов, то в 2013 г. на 54% склады заполняли именно торговые операторы. Им сейчас приходится непросто: ритейлеры пересматривают планы по развитию в связи с ослаблением покупательской способности россиян и снижением темпов розничных продаж, говорится в отчете JLL по торговой недвижимости за III квартал. Но у российского рынка богатый потенциал, и торговцы это понимают, успокаивают консультанты. Складскую логистику в российских регионах развивают «Лента», «Магнит», X5, «Дикси», «Ашан», перечисляет Рябов. Современные распредцентры еще долго будут нужны федеральным торговым сетям, уверен Холопов. Это залог повышения эффективности, рассуждал эксперт на круглом столе в «Ведомости. Недвижимости»: «А ради эффективности торговые сети умеют руки выкручивать кому угодно. Мы еще увидим красивые сделки и по покупке, и по аренде».